李宇嘉:房地产市场销售端缘何触底回升?

1评论 2019-11-23 04:15:19 来源:证券日报 如何判断星期六买点?

  近日,国家统计局发布1-10月份房地产数据。最大的变化就是,今年前10个月,商品房销售面积年内首次实现了正增长(0.1%),单月销售同比已连续4个月正增长。这个数据显然有悖于业内对今年房地产销售将下滑的普遍预判。另外,10月份的数据显示,房地产全链条表现出了改善迹象。除了中游的销售外,上游的拿地和开工、下游的竣工,也都趋于向好走势。

  在开发商普遍奉行“快周转”的策略下,土地购置改善后,新开工增速重回上升通道。1-10月份,全国房屋新开工同比增速结束了今年4月以来连续5个月下降的态势,前10个月达到10%,比1-9月份回升了1.4个百分点,单月新开工增幅(23.3%)创今年新高。

  下半年以来,下游竣工一直呈现改善态势。1-10月份,竣工面积降速已从1-7月份的-12.7%收窄至-5.5%,有望在今年末或明年初结束2017年以来负增长的态势。10月份单月竣工增速达19.2%,创年内新高。这意味着,近几年开发和销售高峰,即将转化为竣工和交付高峰。

  根据中原地产研究中心统计,前10个月国家及各地共发布482次调控相关政策,平均每个工作日有2次以上调控,刷新历史纪录。而且,今年楼市调控开始向长效机制转变。一是融资端控制资金流向房地产。另外,LPR新贷款定价机制推出,彰显了监管层要建立资金“去地产、回实体”这一长效机制的决心。

  二是国家提出“不以地产作为短期刺激经济的手段”后,各地直接或间接松绑调控政策、托底楼市的“小动作”被叫停。今年以来,市场预期较悲观,开发商普遍降价促销,而调控加码“融资端”以后,开发商资金来源增速呈下降态势,从上半年的7.5%左右降至7%,其中国内贷款和自筹资金下降明显。那么,市场预期、政策环境、资金环境不友好的情况下,缘何房地产还能明显改善呢?

  首先,去年低基数是今年10月份全链条改善的重要原因。比如,去年10月份新开工面积只有1.6亿平方米,较去年下半年其余月份(都在2亿平米以上)的差距较大。再比如,今年8月份开始,开发商大规模促销,销售均价(销售金额/销售面积)连续4个月下降。这对于促进销售,有很大的改善。另外,基于行业内外大环境的判断,当下开发商普遍预期,全国新房销售空间趋于见顶(大概就在17亿平方米左右)。特别是,外源融资渠道紧缩后,内源融资(开发贷+销售回款)备受重视。于是,在需求端尚稳定的情况下,各大开发商将“快周转”发挥到极致,“抢跑”销售节点,提高存货周转率,工程节点考核趋严,新开工铺排向“饱和备货”靠拢,以抢夺宝贵的增量空间。所以,新开工就表现出了良好的走势。

  其次,从融资成本、政策倾向看,行业发展越来越有利于大房企,大房企拿地相对稳定。比如,一般来说,TOP100序列的房企,才能进入银行信贷白名单。TOP30房企的融资成本普遍要比TOP50-TOP100的房企要低2-3个百分点。因此,行业集中度明显提升,都力争往TOP100序列里靠,房企销售、拿地等方面的竞争越来越激烈。

  再次,今年各地(包括三线城市、四线城市)在售库存普遍不高。特别是,近期地方政府普遍面临财政收支压力,土地市场上很多优质、低底价地块放出来,四季度拿地窗口开始出现。基于“补库存”、提高销售排名的需要,近期大中型开发商开始增加拿地,从而助推土地市场趋于好转,这就为行业全链条快速循环创造了条件。

  展望2020年,在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下,房地产调控会更加强调“一城一策”,融资环境也将张弛有度,房地产市场会更加分化,但总体表现为上中下游平稳。(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

关键词阅读:房地产市场 李宇嘉

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