李宇嘉:拉响警报 楼市临界点 告别非理性买房

1评论 2019-10-23 09:59:15 来源:金融界网站 作者:李宇嘉

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

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  中介死磕低迷楼市

  近日,我接触了一家新楼盘销售的代理机构,才真正领教了,什么叫“让不可能成为可能”。这个团队,在刚刚过去的国庆黄金周,掀起了“怼房节”,怒怼降温的市场,死磕低迷的需求,700人的团队全员无休、大战了十天(928日到107日),创造了“淡市”的奇迹。

  506套房,28亿认购金额。低潮市场,掀起了小高潮。这样的战绩,比去年的“光盘节”还要猛。不过,老板很淡定,So easy绝招有三个,一是坚定必胜的信念,打起堪比传销的士气。用老板的话来讲,楼市需求还在,只是被冻住了、被冰层压抑住了,我们要“怼”破冰层。

  所以,他的任务是,将这种信念传达给员工。二是金钱开道,300万现金给到一线人员,买一套房,当场发钱;三是多盘联动,总有一款适合用户,肥水不流外人田。再坏的市场,再难卖的项目,都能“化腐朽为神奇”。房子卖不出去,因为员工不努力,没有以必胜的信念。

  2

  开发商死磕低迷楼市

  听完这个故事,除了背后凉飕飕的,是不是特别佩服呢?对头,一个个案例,让你不得不相信,“人有多大胆、地有多大产”,这个卫星在地产放飞,没毛病。世人眼里,房地产太赚钱啦,巨大的财富效应,激励着一批一批的人前赴后继。不怕你不敢做,就怕你不敢想。

  但其实,现在你到任何一个城市,都发现不缺房子,所到之处都是密密麻麻的在售在建的新盘。买房热情,也没那么高了。首先,近年来各个城市房价涨幅都不大了,很多人不着急买房;每个片区,都有竞品,购房者可以挑来挑去。所以,近期各地新盘去化率都在20%-40%

  拉响警报,楼市临界点,告别非理性买房

  但是,你不着急不行啊,有人着急啊!除了营销代理外,怒怼市场降温,死磕低迷需求的,还有开发商。明明去化率只有40%,但就是能做出80%的数字。没办法,销售目标的KPI摆在那,不完成不行啊。就像时代地产那样的,不完成,奖金飞了不说,还得卷铺盖走人。

  开发商认为,开盘是惊险的一跳,最好是“日光”。但现在,即便分批推盘、小步快走,也很难“日光”了。老板需要钱,也不能无限期地蓄客啊!就做一个80%的去化率数据吧!相当于给市场打了一针强心针。毕竟,预期太重要了,开盘去化80%,可以激起多少购房欲望?

  3

  地方政府死磕低迷楼市

  预期,对政府也很重要。上周五参加了一场论坛,原住建部专家说,要稳住房价和地价,预期才是关键。怒怼市场降温,死磕低迷需求,创造“淡市”奇迹的,还包括地方政府。市场热了被问责,冷了更不行。楼市冷了,地卖不出去、税收没着落,很多基建都得停摆。

  所以,一旦地产冷了,各种“托市”接踵而来。比如,安徽某县、湖北恩施等地,不让房价下跌。原来,我们经常听到,二期项目降价了,一期购房者会维权。现在,地方政府开始维权了,“碧桂园要顾全大局,不能降价”。所以,“降价未遂”,大家快去买房,房价不会跌。

  拉响警报,楼市临界点,告别非理性买房

  租金也不能跌,不然很多人就不买房了。近期,某热点城市统计部门,一而再再而三地要求,某龙头房产中介重新上报租金数据。搞半天才知道,原来上报的数据显示,租金跌了。直到中介将数据改为上涨才罢休。写字楼空置率也是,本来50%的空置率,非辟谣说空置率不高。

  4

  媒体死磕低迷楼市

  怒怼市场降温,死磕低迷需求,创造“淡市”奇迹的,还包括媒体。近期,部分二三线城市,针对人才住房,在局部区域适度松绑了限购政策,比如天津滨海新区的两个科技园区,南京六合区,三亚和燕郊等地。如果把政策拆开解读,没什么大不了。就拿天津来说,限购松绑仅针对两个园区承接的北京非首都功能的企业人员。而且,这些人员买房要3年限售。

  这很好理解。对天津来说,要承接北京纾解的企业和人员,在前有追兵(雄安),后有堵截(有近水楼台的燕郊),能吸引来皇城根下的企业和人到天津,除了门槛低、价格低的房子,还有什么呢?与天津同病相怜的燕郊也是一样的,千里之外的海南三亚也是一样的。

  但是,在媒体的笔下,居然是《突发,南京再次放开限购》,《再下猛药!天津也放开限购了!》,《三亚限购放宽,海口限价解除!海南要全面放开楼市限购?》。真是看热闹不嫌事儿大,唯恐楼市不再次大涨起来。说白了,各路媒体也寄生在楼市繁荣、房价上涨的链条上。政策些许利好,也要说成“星星之火,可以燎原”;甚至,把几年前的冷饭拿出来再炒一次。

  拉响警报,楼市临界点,告别非理性买房

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  百姓死磕低迷楼市

  老百姓(行情603883,诊股)来讲,他们不像营销代理、开发商、地方政府、媒体那样,打了鸡血似的怒怼市场降温,死磕低迷需求,创造“淡市”奇迹。但是,他们是践行这一理念无声却异常强大的一股力量,并以集体合力,左右着政策的方向。前两天看到一则报道,建国70周年,媒体街头采访。

  问到,改革开放这些年,您觉得有多大的获得感;答曰:获得感满满的,我家里买了2套房,一套自己和儿子、儿媳妇住,另一套打算留给孙子未来娶媳妇。看看,所谓的“获得感”,就是买没买房,买了几套房。房价跌了,是不是“获得感”就没了呢?答案不言而喻。

  我岳母退休了没事干,下楼和街坊闲谈,有时候到房产中介的橱窗边,看看自己的房子值多少钱。大概是觉得,自己退休金不足,不足以养老,希望房子能帮上忙。我没说什么,因为她的养老金确实不足。

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  结论:别说你是无辜的

  最后总结一下,楼市现在这个样子,高高在上,却不能往下走,因为各方不同意。但继续向上万万不行,“一业兴百业衰”,灰犀牛就在前方。对这个结局,每个人或主体(企业、媒体、地方政府)都要负责任。“雪崩时,没有一片雪花是无辜的。没有雪花,何来雪崩?

  二战期间,日本发动太平洋(行情601099,诊股)战争。当时,日本海军将领深知,日本的国力无法与美国抗衡,却碍于民众舆论的压力,不得不与美国开战,后果大家都知道。可见,民众和政府的决策会互相影响,甚至左右政府的决策。因为,一旦民众达成共识,就像龙卷风一样感染其他民众加入!这时,政府的政策只能向民众倾斜。列宗列祖面前,大家都有责任,雪崩时,别说自己无辜。

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关键词阅读:楼市 非理性买房 低迷市场

责任编辑:曹静
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