薛洪言:租房分期 不仅仅是一笔生意

1评论 2019-10-17 09:53:12 来源:金融界网站 作者:薛洪言 涨停板套利三天赚20%

  作者:苏宁金融研究院互联网金融中心主任 薛洪言   

  当现金贷的后路被封堵,越来越多的人努力挤向场景贷。其实,不同的场景,有不同的风景,不同的人去看,更有不同的感受。比如租房分期(租金贷),圈外人和圈里人,观感完全不同——站在圈外,觉得空间好大,摩拳擦掌,恨不得马上进去冲杀;圈内的人,总觉得被捆住了手脚,有力使不出来,渗透率上不去。

  “纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行。”实践是一道墙,隔着这道墙,便是两个世界。对摩拳擦掌布局场景贷的机构来讲,实践过,才能见识庐山真面目。本文中,我们就来谈谈租房分期。

  市场概览:万亿市场待君开

  租房是个大市场。据中金证券估算,我国当前约有1.5亿城镇租房人口,对应租金规模超过两万亿。与美国(31.2%)、日本(38.7%)、德国(55%)等国家相比,我国租房人口占比低,叠加房价走高、城镇化率提升、购房观念改变、购房年龄推迟等因素影响,租房人口占比将持续提升,租房市场空间广阔。

  世联行(行情002285,诊股)数据,2016年北京平均首次置业年龄为38岁,较四年前推迟了两年。相应的,平均租房年龄在上移,据贝壳租房数据,2018年北京租房者平均年龄为35.56岁,较三年前提高了两岁。

  顺应这一趋势,政策层面也加大了对租房市场的支持。如《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)明确提出“提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局”以及“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务”等。

  各地也表态加大租房供给,典型如北京和上海。上海市十三五规划中明确租赁住房供应占比为31%,北京则在2017-2021住宅规划中明确建设50万套租赁住房,占比三分之一。

  广阔的市场空间,叠加政策层面的鼓励呼应,让苦寻风口的创业者看到方向,长租公寓成为众多玩家的新战场,里面既有房地产巨头,也有房屋中介,更有大量创业者。

  相比传统C2C租赁模式,长租公寓属于C2B2C模式,中间多了个公寓运营方。公寓运营方按照统一标准装修并提供租后管理服务,解决了传统租赁模式下的诸多痛点,如室内环境差、维修难、房东刁难及临时被赶走的恐惧等,很快俘获了追求住房品质的年轻人的信赖,成为租房市场一股新势力。

  据青客公寓招股书披露的数据,2018年国内品牌长租公寓租金收入达328亿元,市场占比2.2%。相比美国市场46%的市场占比,长租公寓仍有很大发展空间。

  租房分期,不仅仅是一笔生意

  长租公寓的崛起,为租房分期崛起提供了土壤。

  传统的C2C模式,租房场景零散,金融机构没有动力开发专门产品,租客的资金需求大部分依靠工资、信用卡和熟人周转。长租公寓介入后,批量获客成为可能,金融机构纷纷推出租金贷,憧憬着在万亿市场里分杯羹。

  美梦变噩梦,麻烦不断

  进军租金贷,小贷公司、消费金融公司拔得头筹,不过银行很快杀了进来,凭借资金成本优势后发先至。

  单看风控逻辑,租房分期非常优质:有场景依托,资金用途可控,最要紧的,如果借款人不还钱,银行给公寓方打个招呼,提前终止租赁合同,用退还的未到期租金来填补本息损失。

  公寓方如果稳健经营,那一切安好,问题恰恰是公寓方做不到稳健。在资本和市场裹挟下追风口,公寓方求的是快,要快速拿下房源,快速装修并推向市场,资金链一直紧绷。前期大量囤积房源、统一装修风格以及装修后适当的散味空置期,均需占用大量现金流。

  万事俱备对外开业,还不得不接受早期高企的空置率。以龙湖地产旗下的冠寓公寓为例,据年报披露,2018年已开业5.3万间,整体出租率为50.1%,其中,开业3-6个月的项目出租率为70.2%,6个月以上出租率为87.4%。

  现金流紧张,盈利性也差。长租公寓赚的是房租差价,房东参照市场价租给公寓方,公寓方只能高于市场价对外出租,靠更优质的室内装修和安心服务获取溢价。租客以年轻人为主,虽然追求住房品质,但收入有限,也会参照市场价格考虑公寓房的性价比,这就决定了公寓方的溢价空间并不大。比如从数据上看,2018年80%以上的租房人的月均房租支出低于2000元。

  一边是房源端占据大量资金,另一边是租客端溢价收入有限,站在公寓方的角度,短期经营的现金流为负实属正常,短期亏损也理所应当。

  要渡过难关,考验的是公寓方的融资能力。产业巨头旗下的长租公寓,融资渠道多元,容易扛过去;一些创业公司,靠日趋谨慎的资本输血完全不够用,就打起了租金贷的主意。

  作为整个商业模式的信息枢纽和连接桥梁,一旦公寓方起了歪心思,金融机构、房东和租客的噩梦就开始了。歪心思始于两个动机:

  动机一:降低空置率。为此,公寓方不惜耍一些“猫腻”,如打出“押零付一”的幌子同传统中介争租客。但真正押零付一是不可能的,连房东都不答应,于是便要内嵌一个借款合同,所以公寓方愿意带着金融机构一起玩。考虑到很多租客排斥贷款,一些机构就把借款条款隐藏在租赁合同中,租客不知不觉就贷了款。一旦后期出问题,就会引发有关虚假宣传和套路贷的纠纷。

  动机二:占用租金。租客(借款人)一次性把一年的房租贷出来,由金融机构直接支付给公寓方,后者分四次付给房东(季付),实现对租金实质占用。一旦公寓方跑路,房东、租客与金融机构便陷入扯不清的纠纷中,都成了受害者。

  2018年以来,长租公寓一度出现密集跑路事件,造成恶劣影响,也让刚刚看到点曙光的租金贷业务几近夭折。从美梦到噩梦,短短一年而已。

  出路:不是死局,也非短期可解

  归根结底,租金贷的问题在于重心不稳。公寓运营方、金融机构、租客、房东,四方生态,本应四脚用力,实际却全靠公寓运营方一脚支撑,这只脚关系重大而各方又无从实质监督,生态自然不稳,乱象频发。

  要破此局,关键要把另外三只脚也伸出来,四脚着地,生态才能稳。

  (1)金融机构

  在场景业务中,金融机构习惯做“甩手掌柜”,只想安心做个资金方,获客依赖场景方,甚至风控也依靠场景方。问题是,金融机构不想多事,事情自会找到头上来。

  在租房分期四方关系中,公寓方一旦跑路,面对租客与房东这两个弱势的受害者,金融机构这一相对强势的“受害者”自然要出来收拾烂摊子。

  做不成“甩手掌柜”,金融机构的普遍做法是退缩、提高门槛,只和龙头打交道,规避跑路风险。龙头是否一定不跑路暂且不论,退缩到龙头那里,某种意义上也是放弃了广阔的市场前景。

  合理的做法是承担更多责任,更多监督和帮助公寓方的责任。站在风控的角度,金融机构需实时监控公寓方的资金流和经营状况,对风险早发现、早应对;但要想让公寓方配合,就需要金融机构提供更多支持和帮助,比如提供些对公信贷支持,公私联动,B端C端一起做,才有能力和空间做一个监督者。

  (2)房东&;租客

  把房子给长租公寓,一次签订三到五年合同,统一装修、统一维修,房东图个省心。这种情况下,房东与租客是不接触的,除非公寓方跑路了,房东来行使“清场赶人”的权利,才会与租客起冲突。

  因日常不接触,租客眼里,只有公寓方,没有房东,潜意识里认为房子就是公寓机构的,既然交了一年钱,和尚跑了庙还在,自然要住下去。这个时候“冒出”一个房东太太来清场,自是不愿配合。

  双方都有理,且相互冲突,此时,空泛地发些高论并不能解决问题。事情一旦发生,唯有相互协商一途,各自有所退让,共同承担损失,这个结才解得开。

  (3)行业主管部门

  无规矩不成方圆,生态发展离不开主管部门。这里有两个行业主管部门,一个是金融监管部门,一个是住房管理部门。

  跑路频发后,金融主管部门率先出手。2018年8月,深圳互金协会发文提示长租公寓相关金融业务风险;9月,上海市金融办发文要求小贷公司、融资担保公司立即暂停个人租金贷业务。

  之后,住建部门也开始表达关切,2018年10月,浙江省住建厅发文强调长租公寓开展租金贷业务,要征求原始房东书面同意,要确保承租人的知情权,并明确贷款合同应独立于租赁合同单独签署,贷款期限不长于12个月等。

  暂停租金贷业务,于金融机构是毫毛之损,于长租公寓则是切肤之痛,故不难理解地方金融主管部门倾向于叫停,住建部门则倾向于规范发展。

  地方监管提示风险后,全国层面并未出台相应意见,表明局部问题不能抹杀其正面贡献,租金贷在缓解租客资金压力、促进消费升级方面的确发挥着积极作用,这点积极作用便在一片质疑声中给租金贷业务留下一线生机。

  不过,生态环境的优化终非朝夕之力,租金贷的困局也非短期可解。

  租房贷款,不止是一笔生意

  衣食住行,皆为刚需。居住,与幸福生活直接挂钩。伟大诗人杜甫在《茅屋为秋风所破歌》中用悲壮激烈的语言,道出了国人埋藏心底的住房情结:

  “安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山!呜呼!何时眼前突兀见此屋,吾庐独破受冻死亦足!

  国内16%的城镇家庭居住靠租房,一线城市租房占比更是高达40%左右,使得租房不仅仅是桩生意,更是社会民生的重要依托。租房具有的社会属性,使得租房分期也不仅仅是一款金融产品,除了考虑贷款能否收得回,更要把保护借款人(租房人)的利益置于心头。

  若一心只想着贷款渗透率、想着贷后不良率,对合作伙伴(如公寓运营方)的坑蒙拐骗不闻不问,对租客房东的合理诉求置若罔闻,也只好“规模增长一时爽,事后乱象火葬场”。

  2018年,国内长租公寓乱象频发,公寓方跑路了,租客房东利益齐受损、纠纷难断。提供租房贷的金融机构凭借一纸合同,主张本息收回的合法权利,却引来舆论炮火,不免心中委屈。其实,在商言商,可以委屈;但站在社会属性的角度看租房,便是另一种视角。

  在公寓运营方面前,租客和房东都是弱势者,在合理维护自身权益方面存在诸多难处,若金融机构也只想自扫门前雪,不敢或不愿去得罪场景方,不愿尽些社会责任,只会让租房分期这个市场不死不活,又怎能尽享市场红利。

  终归,租房,不仅仅是一笔消费交易;租房分期,也不仅仅是一款金融产品。若只把它视作赚钱的乐园,它将示之以乱象和泥潭;唯有注入些社会责任,这个市场才能报之以利润。

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关键词阅读:租房 分期 长租公寓

责任编辑:曹静
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