齐俊杰:写字楼空置率创多年新高!这释放了怎样的信号?

1评论 2019-10-10 10:44:07 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 完整呈现002247的打板逻辑!

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  著名的商业地产中介服务机构世邦魏理仕昨天发布的一份报告显示,2019年三季度,北京写字楼单季度新增供应创近十年新高,加之整体市场需求疲软,写字楼空置率攀升。截至三季度末,北京优质写字楼整体空置率上升至10.9%,创2011年第二季度以来最高水平。报告称,未来六个月,近76万平方米的供应量将进一步加剧市场竞争,空置率还将继续走高,与此同时租金亦将承压下行。根据另外的机构统计,北京三季度五大核心商圈每月每平方米433.64元,环比下降0.7%,同比下降2.0%,空置率为5.6%,继续保持稳定;新兴商圈租金每月每平方米290元,空置率达22%。

  北京并不非是个例,从全国来看,上海、广州、深圳、武汉、长沙、青岛、成都、南京、杭州、厦门、宁波、苏州、重庆大多数核心城市的空置率都在上升,几个月前,深圳的写字楼空置率问题,还引来了央视的专题调查,在今年一季度的时候,深圳的甲级写字楼空置率为18.2%,局部区域空置率高达50%。到了现在,深圳的情况不见好转反而更糟,甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高,其中最高的前海片区达65.7%。而在上海方面,写字楼的空置率同比上升4.4个百分点至18.0%,创下近10年新高。与此同时,市场的租金水平也在下行,当期有效租金同比下降2.9%,降至296.8元/平方米/月。杭州的空置率也上升到17.5%,厦门空置率达到14%,武汉重庆和西安,这些地方住宅价格大涨,但是写字楼空置率却一直很高,甚至超过了30%。像北方的天津,湖南的长沙,说空置率已经接近逆天的50%。

  写字楼空置率越来越高,租金肯定是越来越低,说明市场需求出了问题,那么投资写字楼的那些人,恐怕就要血亏了,其实自打互联网金融的泡沫破裂之后,核心城市的写字楼投资泡沫也就随之破裂了,之前只有那些互金公司一掷千金,租用豪华写字楼,但是大家也都知道,他们大多都是资金游戏,所谓花别人的钱不心疼,而做正经生意的,很难有如此之高的利润率,所以对于写字楼大家都是比较谨慎的,甚至有的还在居民楼里办公,就是为了在经济不好的时候,尽可能的压低成本。不要让负担太重,所以我们随着经济减速,写字楼的需求也是越来越少。但另外一方面,写字楼的供给却还在依旧开足马力,一系列摩天大楼建成,开始招租,最后就是拉升了空置率,进一步拉低了租金。

  除了经济减速之外,新的办公形势出现也改变了供给需求,现在越来越多的共享办公空间,直接出租工位,这就让那些小公司只需要租几个工位,就可以开始办公了,而不必非得像原来一样,非得租个独门独户的空间,什么会议室,办公室,前台,全都可以共享,也大大节省了面积,乍一看好像单位面积租金不便宜,但是总体算下来肯定是划算的,不光节省了面积,还节省了很多设备投入,也为办公提供了很多的便利。这种办公形式已经越来越受到很多初创的小公司欢迎。

  所以综合来看,目前各主要城市的写字楼供给都已经过剩了,未来一段时间经济虽有可能筑底回升,但是写字楼的需求恐怕并不一定能提升多少,估计还将维持一个供大于求的局面,所以做写字楼投资,商铺投资的,一定要格外小心,自己算一下如果没有年化5%的回报率,就千万不要投,包租的肯定不算,现在开发商一般都会用到一个套路,告诉你说,你就买我们的写字楼或者商铺,我承诺你年化5%以上的回报,甚至能到8%,我帮你租出去,但跟你签约的一般都是他的下属公司,或者是一个第三方公司,等你租几年,这个公司也就倒闭了,你到时候都不知道找谁去理论,而这几年的租金,其实已经都折算在了房价里,相当于羊毛出在羊身上,你买房的时候,就多交了2-3年的租金,然后他在把这个租金返给你,安抚完你的情绪,他就完消失了。已经有相当多的朋友被骗了,最后拿着房子自己根本租不出去,投资基本就打了水漂。

  另外,老齐还得多说一点,写字楼空置率上升,也是一个非常不好的信号,代表当地的商业活动减速,这可能也会预示着未来的城市人口去留,如果空置率非常高的地方,经济可能已经出现了明显的下滑,即便现在人口还挺多,未来也会呈现流出的态势,比如天津,写字楼空置率一直都居高不下,现在他的住宅价格也挺不住开始往下跌了,去年其实天津抢人抢的也挺凶的,但是都没有用,这些流入的人口都是奔着他的高考资源,而不会在当地创业就业,甚至不在当地居住,只是买个房混个资格而已。高考完了就会离开,产业支撑力上不来,流入的人口也会很快反向流出。最后房价就会快速下滑。所以,如果你想找一个可以长期落户的城市,商业写字楼空置率一定不能太高。

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关键词阅读:写字楼 空置

责任编辑:曹静
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