李宇嘉:LPR落地 楼市调控的逻辑变了

1评论 2019-10-10 10:03:02 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 涨停板套利三天赚20%

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  01

  昨天,个人房贷利率正式换“锚”,从原来的基准利率到LPR(贷款报价利率,Loan Prime Rate)。意外的是,上海居然突破了央行给出的“底线”(首套房贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套房贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。)

  LPR落地,楼市调控的逻辑变了

  上海首套房利率执行标准为,不低于相应期限LPR20基点。按照上述标准,核算下来,上海首套房利率最低将降至4.65%,比北京低1.25个百分点,比苏州低1.58个百分点。对上海的大跌眼镜的“逆操作”(其他城市都是LPR加点,唯有上海减点),媒体解释各异。

  比如,上海经济增速低,规模以上工业企业营收和利润下降,稳增长压力大;比如,上海楼市下行,前8个月商品房销售下行了5.9%,刚刚过去的国庆黄金周,商品房成交量掉了近90%。基于这些原因,需要降低房贷利率。如此说来,岂不是所有经济差、楼市差的城市都要“逆操作”了?

  02

  显然不能这样推理。上海“逆操作”反映的是,改革要平稳。825日,央行答记者问时,强调“与改革前相比,居民申请个人房贷,利息支出基本不受影响。”之前,沪上银行执行的是首套最低基准利率95折,即4.655%。也就是说,最低利率在新政之后降低了0.005个百分点。

  易居研究院以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的案例进行成本测算后显示,14个城市执行LPR贷款利率后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。可见,相比改革之前,LPR机制下的贷款利率并无明显变化。

  LPR落地,楼市调控的逻辑变了

  03

  当然,房价上涨较快,还是要减持差别化的定价政策,近期房价上涨较快的宁波,首套房和二套房贷在LPR上分别加80点和105个点,月供增幅最大。再比如,有12家银行停贷、房贷利率上浮幅度大的合肥,首套房和二套房贷利率在LPR上分别加点103152,保持前后稳定。

  LPR落地,楼市调控的逻辑变了

  之所以如此操作,就在于“稳房价、稳地价、稳预期”,这是楼市调控的基调。从经济形势看,对楼市稳定有巨大的诉求。因此,任何改革的措施,特别是类似利率这样对楼市影响极大的政策,特别要慎重。楼市调控,既要压缩涨价空间,也要抑制下行的预期。这就是调控的艺术,和时间做朋友,在长期内让这个庞然大物“软着路”,而绝非毕其功于一役。

  04

  当然,保持政策稳定,不是不变,而是在稳定的前提下讲究渐进过渡,有所为有所不为。比如,对于二套住房贷款利率,各地无一例外地按照央行的要求,不低于LPR60个基点。而且,除了深圳和上海只加了60个点外,北京、苏州、南京、合肥等加点幅度都超过了100个点。

  自此以后,首套房和二套房贷款利率的“剪刀差”开始扩大,二套房贷利率单独“树锚”。支持首套房意在“稳楼市”,不支持资金向二套房市场流动,就在于“稳消费”。刚刚过去的国庆黄金周,举国欢腾,国庆七天全国共接待国内游客7.82亿人次,同比增长7.81%

  但是,看历史走势,我们注意到,今年国庆国内游客人次同比增速(7.81%)较去年的9.43%的增速进一步下行。国内旅游收入6497.1亿元,同比增速(8.47%)也较去年下行了。除了水路之外,其他运输方式发送旅客的同比增速,都弱于2018年,游客增速整体下行趋势不改。

  LPR落地,楼市调控的逻辑变了

  2018年以来,消费内需已上升到增长引擎的地位,国家打造夜间经济、打造物流枢纽,个税抵扣,减费降税等,都是为提振消费。但现在看,受到地产加杠杆和经济增速下行影响,消费增长确实在下行,比如汽车销售疲软、榨菜和方便面消费受热捧。因此,借助控制房价(压缩投资房产的利润空间)和定向加息,挤压二套房需求,将多余资金赶到生活消费领域。

  LPR落地,楼市调控的逻辑变了

  05

  过去,即便二套房贷利率上浮20%5.88%),也要低于实体企业贷款利率(往往在6%以上),这是资金一直往楼市走的原因。未来,随着从MLFLPR,再到贷款利率的传导渠道疏通,实体融资成本下降,而二套房贷利率基准更是抬升了60个基点。这意味着,过去实体和地产贷款利率“倒挂”的现象将改观,这也将从根本上扭转变相鼓励资金往楼市走的歪曲激励。

  重要的是,它彰显了高层的态度,即从过去的鼓励楼市繁荣,转向抑制楼市繁荣。有观点认为,LPR改革实质是降息,其实主要目的是疏通货币政策传导,降低企业融资成本。基于通胀和资金进入楼市的担忧,作为LPR定价基准的MLF并未下降,也就不存在降息一说。另外,楼市和实体“分锚”,达到抑制资金进入楼市,支持实体的目的,这才是LPR的本源。

  本文由平台/作者授权金融界网站发布,未经授权,请勿转载。如果您有干货观点或文章,愿意为广大投资者提供最权威最专业的参考意见。无论您是权威专家、财经评论家还是智库机构,我们都欢迎您积极踊跃投稿,入驻金融界网站名家专栏。
邮箱地址:mingjia@jrj.com.cn,咨询电话:010-83363000-3477。期待您的加入!

关键词阅读:LPR 楼市

责任编辑:曹静
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
央行重磅发声!加强逆周期调节 防止通胀预期发散

2019-11-16 14:09:15来源:中国基金报

央行对“存量房贷”表态!涉及28万亿资金大消息

2019-11-16 11:55:05来源:金融界网站

叶檀:散户们 还不走?!

2019-11-11 09:12:25来源:金融界网站

香港近10年来首次出现衰退 全年负增长几成定局

2019-11-16 12:59:05来源:每日经济新闻

传统车企有多难?力帆一个月才卖出29辆

2019-11-16 10:05:05来源:e公司官微

猪肉真降价了!有超市每斤直跌3元 销量开始回升

2019-11-16 08:06:16来源:中新经纬

募完180亿美元 黑石开始扫货:为何PE巨头爱买写字楼?

2019-11-14 15:06:35来源:投资界

潘向东:面向2020,再论真实繁荣

2019-11-16 20:42:51来源:金融界网站

央行:有序推进结构性去杠杆 防范金融市场异常波动风险

2019-11-16 09:42:47来源:金融界网站

MLF前有“降息”后有新作 下周LPR再下调几无悬念

2019-11-16 07:15:48来源:证券时报网

人才购房新政接踵而至 这次是整个滨海新区?不需社保就可购房?

2019-10-31 19:22:12来源:券商中国

华信证券被撤销全部业务许可 国泰君安托管相关业务!看七大关键点

2019-11-16 07:15:15来源:证券时报网

央行:正确看待央行资产负债表规模变化

2019-11-16 09:36:00来源:证券时报网

宋志平:公司治理有四条底线 创新要目的清晰

2019-11-16 19:33:10来源:金融界网站

赵志伟:新阶段需要新要素 新结构带来新机会

2019-11-15 16:00:12来源:金融界网站

央行:落实房地产长效管理机制 不将房地产作为短期刺激经济的手段

2019-11-16 09:33:27来源:金融界网站

时代变了?日本人引以为傲的“24小时营业” 正被便利店巨头们放弃

2019-11-16 07:50:50来源:每日经济新闻

事关2亿多人工资!18省份出手根治欠薪 失信者面临严惩

2019-11-16 07:44:13来源:中新经纬

雷军借金山办公首次登陆A股 500亿市值高估还是低估

2019-11-17 12:26:43来源:每日经济新闻

季晓南:推进混改中难点问题解决 促进国企民企共同发展

2019-11-16 19:46:43来源:金融界网站

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
实时热点