杜坤维:地产投资从黄金时代进入了青铜时代

1评论 2019-09-11 09:40:01 来源:金融界网站 作者:杜坤维 疫情对A股影响持股跟踪

  作者:金融界网站专栏作者 杜坤维   

  房地产是进入了一个新的时代,那就是黄时代,从黄金时代掠过白银时代,快速进入到青铜时代。

  房地产投资黄金时代已经彻底结束了,因此不存在黄金时代了,由于地产调控政策转变的的很快,白银时代显得非常的短暂,快速进入到青铜时代。

  地产调控政策前所未有

  本轮地产调控有两个特征,一个是房住不炒,另一个就是不把地产作为经济的短期刺激手段,而且两个提法定位都非常高,来自于高层。

  房住不炒是给房子的性质定性,那就是去掉房子的金融属性,尽可能的消除房子的投资投机功能,回归到房子的居住功能,房子作为居住功能,那么只要房子供应足够,房价就缺少上涨动力,目前我国房子供应充足,空置率高达20%,位于世界前列,房子已经是足够多的了,房价之所以上涨,在于市场的投机性投资性购房,有的地方就是被炒房客炒起来的,房价虚火和泡沫成分非常的大,炒房客撤离以后,给当地带来巨大的创伤。

  目前各地对于炒房投机性购房一直秉承严厉打击的态度,尤其是某些新区,对炒房客更是保持高度的警惕,

  地产不作为刺激经济手段,就是地产调控政策不随着经济增速波动而变动,不会因为经济增速下滑,就放松地产调控,就鼓励纵容地产投机炒作,以前就是那么一回事,经济下滑压力大了,地产调控政策就会松动,把地产抬出来,作为刺激经济恢复性上涨的工具。

  地产之所以不能作为刺激经济的手段,在于我国经济需要科技转型,以科技立足,鼓励创新,而地产价格上涨,极大的推升了科技创新的成本,增加了科技转型的难度,;另外大量资金流向地产行业,导致科技创新行业融资难融资贵,严重阻碍科技创新顺利完成。

  为什么要强调科技创新,美国动用行政手段,对一家通讯公司打压,那么一家庞大的公司,马上陷入生产经营困境,付出沉重的代价,说明我国缺少核心技术核心配件,受制于人,这种局面不改变,发展壮大就得仰人鼻息,因此必须在关键技术关键配件完成自我的研发,改变受制于人的困境。

  地产行业资金受困

  银保监会最近两年,严控违规资金进入楼市,银保监会从源头抓起,严厉处罚金融机构,逼迫金融机构不敢让资金违规进入楼市,地产行业得不到大量资金的支持,就没有办法囤积土地,只能加快开发,加快销售,回笼资金,

  部分地产迫于资金压力,开始打折促销,降低企业杠杆,准备安全过冬,尤其是大型地产行业打折促销,对地产行业的价格影响是比较大的,可以引导地产价格适度回落。

  银保监会和央行也严格控制地产抵押贷款的新增比例,也对二套三套房子实行差别贷款利率,也采用因城施政从方式,对一套房采取差异化贷款利率,那些热点城市贷款利率已经上浮到25%,增加购房成本,压制过热需求。

  不少城市二套房按揭贷款出现断档,虽然银行澄清是额度问题,但也说明按揭贷款从严控制,没有了按揭贷款支持,不少城市二手房销售出现堰塞湖,有价无市现象出现,不少城市二手房价格已经连续数个月下跌,6-7月份二手房出现20个城市下调,是2019年最高,而且20个重点城市,二手房价格连跌两个月。二手房缘何出现销售堰塞湖,在于持有成本太高,房价不涨或者是涨太少,都意味着亏钱,只不过是亏多亏少而已,而预期越来越差,大家竞相抛售,而市场需求不大,堰塞湖也就高悬了,堰塞湖高悬,二手房价格还能上涨吗?二手房价格下跌成为市场一个新名词。

  二手房销售疲软价格下滑也会影响到一手房市场的销售和价格调整。

  银保监会对于消费贷、信用卡透支、营业性贷款进入楼市实行严格的监管,这就是严控使用借贷资金作为首付款,这可以降低市场需求,也可以严控违规炒房。

  炒房不再是丰厚回报甚至出现亏损

  银保监会抬高了二套房三套房的贷款利率以后,炒房成本大大提高,炒房回报不仅难以得到,控制不好,还可能导致亏损,

  目前炒房资金成本在6%左右,折旧大概是4%,目前我国租金回报很难超过2%,这样算下来,房价不涨的话,一年就要亏损8%,也就是说100万的房子,一年以后房价不涨不跌,投资者实际资产就会缩水8%。而目前一年的绝大部分城市房价上涨根本达不到8%。

  2019年上半年,70城中,有68城新房上涨,1城房价持平,1城下跌,下图是2019年上半年房子价格涨幅榜,按照8%的标准,只有两个城市大理和西安炒房获得正收益,其他城市都是负收益。

  上海是一线城市的代表,以房价高而知名,但炒房收益几何,中泰证券分析师梁中华测算纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%,而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌,资本利得收益大致为-0.4%。

  笔者据此再做一个推测,如果考虑到炒房资金成本6%和房子折旧4%,投资上海购房,亏损就会增加到10.4%,也就是投资一套1000万元的房子,过去一年,投资者实际资产已经缩水104万元。因此北京有二手房直接降价200万元出售。

  炒房成本实际上不仅仅来自于资金成本,还来自于保险费、中介费和各种税费,算起来都是一大笔的钱,究竟房价上涨多少才能够保本,据第一财经,算上按揭资金成本、中介费以及各项税费,在深圳买房持有两年(2018年、2019年),房价没涨40%,就已造成亏损。而深圳过去两年房价上涨根本没有达到40%,可见深圳炒房客结果并不佳,亏损概率太大。

  炒房目的单纯,就是为了赚钱,如果炒来炒去都是亏钱,谁还愿意去炒房呢?房地产市场一旦没有了炒房客,房子需求就会大大降低,而炒房客的房源会不断的出现抛售,房价还能坚挺多久。

  投资房地产的时代已经过去了,房住不炒的理念可能会进一步贯彻实施,房价保持稳中慢涨或者是稳中有降是大概率事件。

  房地产行业直接飞过白银时代,进入了青铜时代。

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关键词阅读:地产

责任编辑:曹静
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