叶檀财经:豪宅暴涨暴跌 背后财富大转移!

1评论 2019-09-03 08:29:21 来源:金融界网站 作者:顾天杰 300494还有几个涨停板?

  豪宅是奢侈品,奢侈品一定是品味的象征,而不是刚需。

  可以交易的奢侈品或者艺术品,是大额财富流转,反应的是当下的财富趋势。

  豪宅无路可走?

  紧缩时期量入为出,奢侈品与豪宅将无路可走。

  华谊王中军在今天亚布力夏季论坛上说,“去年嘉德的夜场一半卖是我的画,但我卖掉了我很开心。“

  他还说,“我其中一张画跟大家分享一下,是刘晓东的《求婚》,我当年在嘉德11万买的,去年秋1000多万卖掉,大概100倍的回报,不是所有艺术品都是这样。”

  你说,这幅画值这个价吗?只要有人认,就值。这次王中军卖出去了,说明有人认。

  豪宅也是如此,有人认,就值钱。什么情况下很多人会为豪宅买单,市场火热的时候。

  2015年,是豪宅元年,2016年是豪宅大年。巧了,这两年也是房地产销售大年。

  豪宅成交多点分布,从北、上、深为主,变成“遍地开花”,很多城市成交套数同比增长数倍。

  2016年前三季度,18个重点城市千万豪宅成交套数达到2.25万套,同比增长88%,单价5万元以上豪宅成交3.91万套,同比增长145%。

  北、上、深千万以上豪宅成交17184套,占到18个城市总成交的76%;单价5万元以上豪宅共计成交36473套,占比高达93%。

  上海千万豪宅总量遥遥领先,据上海链家市场研究部数据显示,2016年上海千万级豪宅成交超8000套,2016年上半年,上海总价在1000万以上的一手豪宅共计成交5041套,占2015年全年成交量的六成以上。

  2016年全年,一线城市豪宅TOP50成交均价排名中,前10名的楼盘,均价全部在15万元/平方米以上,第一名汤臣一品均价突破20.6万元/平方米。

  看到2016年全国豪宅单价5万,让人心里一紧。

  要知道,根据禧泰最新数据,2019年8月,北京全市一手房单价6.54万元,上海5.33万元,深圳6.44万,厦门4.51万,你单价5万,也好意思叫自己是毫宅?

  北京 豪宅销售100亿!

  用一个字来形容北京豪宅,壕。用两个字来形容,很壕。

  2016年,同样是北京房产市场的豪宅年。当年,5000万以上顶级豪宅成交191套,总金额147亿,均价8.9万/平米,北京五千万级以上豪宅成交史上,销售额首次突破百亿元。

  短暂繁荣过后,豪宅市场迎来冷冻期。

  2017到2018年,北京均价8万以上豪宅基本没有办法拿到预售证入市,两年时间,顶级豪宅成交金额分别为10.53亿和36.7亿。

  一直到2018年底,超过8万元/平米的豪宅才趁着房价下降,赶紧拿证入市,前期积累的需求开始释放,出现集中网签现象。

  到了2019年,北京豪宅成交创下新高。

  中原地产研究中心数据显示,截止2019年8月1日,北京年内总价5000万元以上的豪宅网签量为137套,成交金额为123亿,近8年以来销售额第二次破百亿。

  一手豪宅的热卖片区,集中在北京核心城区。

  比如丽宫别墅、润泽御府、中粮.瑞府和远洋Lavie,它们都在北京中央别墅区。朝阳区豪宅项目也很多,作为CBD核心区,集中了整个北京的经济、科技、文化力量,交通发达,同时金融服务业众多。

  这种片区还能有新房、次新豪宅出售,可见是开发商把几年前压箱底的货拿出来了。

  二手豪宅方面,丽兹行豪宅研究院数据显示,成交量排名前十的楼盘主要分布在朝阳区和海淀区,香山清琴山庄、御金台和万城华府排名前三,成交单价甚至比丽宫别墅、润泽御府这些新房价格还要高,海淀区的万柳书院也达到27万/平米。

  综合北京5000万元以上成交的豪宅数据来看,可以总结出两个特点:

  1. 北京富豪首选市中心片区豪宅。

  2. 随着实力的提升,对于附加值的要求不断增加,教育资源、配套设施、交通便利程度都在考虑范围内。

  为什么北京豪宅在2018年底和2019年初集中入市?因为竞争压力大,因为担心未来豪宅去化不力。

  从房地产业内规律来看,老豪宅通常具有地段优势,要真正热销,必须过好几道关卡。

  同样是比奢侈品,价格不能比同片区贵太多;老项目以口碑开拓客户,得罪老客户,口碑就完了;近期成交的豪宅,口碑质量不出现大的落差。

  北京豪宅是宇宙中心的奢侈品,市中心有口碑的豪宅,仍然抢手。

  2019年抢跑的二手项目,包括恒大丽宫、中粮瑞府、润泽御府等老别墅,战绩都还不错,恒大丽宫成交超过33.6亿。

  何处买豪宅? 看上海 “下只角”豪宅逆袭

  电视剧《上海滩》里,丁力遇到许文强时对他说了一句话:“文哥,我的理想就是有一天把家从闸北搬到霞飞路或静安寺。”

  上海人讲究格调,老爷叔必须住在上只角,才有品位,也就是丁力说的静安寺附近,大约从外滩起步,延伸到苏州河以南的淮海路、南京路周边,加上四川北路部分地区。

  周润发主演的上海滩诞生于1980年,几十年后我们再梳理2017年的上海楼市豪宅分布时,这一规律依旧适用。

  2017年有一部非常热门的电视剧《我的前半生》。女强人唐晶就住在上海最早的河景豪宅之一,河滨大楼,能近观苏州河远眺东方明珠(行情600637,诊股),显示静安豪宅经历十几年变迁,地位依旧。

  既然有上只角,那么肯定有对应的下只角。

  过去闸北、杨浦、普陀、长宁等片区,是外来人口聚集地,和上只的区别极大。下只角集中了来自于江苏、山东、安徽的移民,以制造业为主,说一口带着苏北味儿的上海话,和上海本地人根本不是一个圈子的。本地老上海通常是上海话和宁波方言为主,宁波方言主要是江浙商帮在说。

  随着城市核心区域的扩张,上海的财富格局变化极快,或者说,几乎是四个一线城市里变化最快的。

  2000年以后,上海公认的四大富人区分别为长宁古北、陆家嘴(行情600663,诊股)、联洋碧云以及松江佘山,价格高已经不再是卖点,周边配套,房屋区位,社区环境,升值空间都要计算在内。

  目前可以收集到的公开资料显示,新希望(行情000876,诊股)集团创始人刘氏兄弟,在汤臣高尔夫别墅面积达1227平米。携程创始人梁建章的御翠园有806平米。李连杰的花木路品字形大宅,三套独立别墅建筑面积至少2000平米,市值3亿。

  浦东新区的四季汇酒店公寓,据称是黄晓明上海住所,均价18万/平米。汤臣一品均价20万/平米,汇集了小S、郭敬明等人。星河湾据说吸引了大S、朗朗和新浪董事长曹国伟定居,均价11万/平米。仁恒河滨城达到10万元/平米,华侨城苏河湾让刘翔安家,均价超过19万/平米。

  相比老上海人以中环以内豪宅为主,新晋上海富豪有意识地将西南、西北拓展出成片的高端住宅区。

  新兴富豪与明星,将上海的豪宅圈再度扩容。

  最后,豪宅门槛越来越高。

  多少价格的房子叫豪宅?

  不同的人、不同的机构定义不同。

  8月10日那天,上海风雨交加,有一个叫张晓晗的90后女作家,家里马桶被堵,出门买了马桶搋子通了两个小时,仍旧没有成功,然后发了一篇微博,成功把自己送上了热搜。

  张晓晗顺便定义了精英人士的生活,住小2000万买的房子,做着所谓人类精英的工作,过着所谓top5的生活,闻得出别人身上的地铁站味道了,和那些暴雨中奔波的人不一样了。其实什么也没有改变。

  结果下面对小2000万是不是豪宅,发起了热烈的讨论。

  有的人认为,现在小2000万的房子根本不算什么豪宅,还有可能是10年3万一平买的,当时只花了几百万。这很有可能。

  我们得承认,十年前花500万买144平米以上的房子,肯定在小康以上。

  我还看到一套白皮书,豪宅要拥有地段的先天价值,要有后天的各种配套,还要有附加价值,总之,不是上海老城区的别墅,不是陆家嘴的汤臣一品,基本不配叫豪宅。

  豪不豪的,咱们先放到一边,

  先看看什么叫非普通住宅,这是有明确定义的。

  容积率在1以下,单套建筑面积在140平米以下(2013年国税总局文件改为120平),实际成交价高于这一区域的市场指导价。

  2016年,一线城市豪宅公寓产品,成交均价全部超过10万元/平方米的楼盘有65个,而2015年同期只有24个,同比增幅高达171%。

  这透露出一种趋势:由于地价上涨,开发商为了盈利,给楼盘增加附加值和配套设施,以增加项目溢价能力,让很多非豪宅项目走向了高端化的路径。

  非豪宅装成豪宅,有硬伤,这样的豪宅容易砸手里。

  豪宅轮流坐庄,一线财富轮转。

  顶级豪宅圈子很小,基本只出现于长三角、珠三角、京津冀这三个超级城市群里。

  青岛、厦门、昆明、海口、三亚等旅游城市,是知名企业家的心头好,他们会购置一些度假型豪宅。

  从北京、上海、广州、深圳、杭州这几个豪宅主要销售市场来看,2018年豪宅市场经历两年火爆后,已经涨到阶段性高位。

  克而瑞数据显示,2016年以来,200到300平米占比超过三成,300平米以上明显扩张,2000万到3000万占比快速上升,四房、五房以上销售比重持续上升。

  这一组数据说明了两点,一是富豪客群逐渐稳定,喜欢购买面积更大、价格更高的优质豪宅房源,曾经的豪宅价格天花板,现在可能成为起步价。比如在上海,2000万级别豪宅,现在也只能是豪宅圈子的“轻奢入门级”产品。

  2019年,上海楼市限竞房越来越多,有接近5万套入市,同时开发商受新增土地供应政策限制,通过高低配置的方式组合安置产品,市场出现了大量叠拼项目。

  在这个时间点入市的3000万以上级别豪宅,基本都是老项目新开盘。

  可以预见,高端别墅虽然不会完全断供,但供应量肯定是持续减少。北京也是如此,高端豪宅、别墅供应持续减少,存量豪宅价值上升,甚至5000万成为高端豪宅入场券。

  豪宅神话,还没彻底熄火。

关键词阅读:房价 楼市 豪宅 高端别墅

责任编辑:曹静
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