李宇嘉:基准利率到LPR 央行想干啥?对楼市影响多大?

1评论 2019-08-30 10:23:15 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 涨停板套利三天赚20%

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

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  房贷定价新机制的三大原则

  近期,按揭利率“换锚”,引起广泛关注。之前,按揭利率一直围绕5年期以上贷款基准利率(2015年10月以来一直保持在4.90%)上下浮动,后者就是按揭贷款要盯住的锚。但是,25号央行一纸公告(16号文),宣告自10月8日起,按揭利率盯住LPR(贷款报价利率,Loan Prime Rate)这个新的贷款定价锚。新的按揭贷款定价有三大原则,一是“基准加点”。每一笔按揭贷款的定价,都以最近一个月的5年期LPR为基准,加点形成。这意味着,前后一个月的按揭利率不同。而且,按揭发放后,客户可以和银行重定利率,允许“一年一调整”。

  二是“不再打折”。首套房贷利率不得低于5年期的LPR,二套房贷及商业用房贷款利率不得低于5年期LPR加60个基点(公积金贷款按政策性利率制定,暂时不变);三是“因城施策”。在央行确定的贷款利率下限基础上,人民银行省一级分支机构按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据当地楼市形势变化,确定辖区内首套和二套房贷利率加点下限。也就是说,央行只规定了“不得低于”,意思是“也可以高于”,比如热点城市的央行分支行,完全可以明确本地首套房按揭利率不得低于LPR加10个基点。

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  LPR是个什么东东?

  现在,要回过头来看看,LPR是什么?它和贷款基准利率是什么关系?简单说,LPR就是由想发放贷款的报价行(18家主要银行)喊出自己不同期限(1年期、1-5年期、5年期)的利率报价,最后加权平均得到LPR。也就是说,LRP将由市场竞价产生,这不同于四年未调整、央行干预、计划色彩浓重的存贷款基准利率,利率市场化是推出LRP的重要原因。那么,报价行怎么报价呢?就是按照中期借贷便利(MLF,银行用合格抵押品抵押,获得央行在货币市场投放的、成本低廉的中期基础货币,利率在3%-3.5%)利率加点形成,LPR就是参考5年期MLF利率,加点幅度取决于各行资金成本、市场供求和风险溢价等。

  这样,就构建起从货币市场利率(MLF)到银行报价利率(LPR),再到贷款利率的利率市场化渠道。由此,我国央行就如同西方国家央行一样,通过基础货币投放,盯住货币市场化利率,并传导至银行负债端成本,并最终调控贷款利率。目前,我国经济“下行压力加大”,民企“融资难、融资贵”等背景下,客观上存在降息的需要,而全球央行开启降息大潮,也打开了宽松的空间。LPR市场化报价利率的推出,事实上在于疏通货币宽松的传导渠道。2018年以来,央行6次降准(定向降准),MLF累计净投放超过2万亿,但银行贷款利率不降反升。

  2017年末,商业银行一般贷款平均利率为5.8%,到2019年2季末为5.94%。这意味着,近年来央行创设一系列货币政策新工具(MLF、SLF、TMLF等各种“辣粉”),大量投放低成本资金(比如MLF每年净投放投在2万亿以上,利率在3%-3.5%),旨在降低民企融资难和贵,但效果不见得好。目前,国企融资成本已经很低了(4%-5%),但民企的综合融资成本在10%左右,很多民企还在借“高利贷”。根源上,就在于央行货币宽松到实体的传导出现了“肠梗阻”。由于“利率同盟”,存款利率市场化有上限(最多上浮40%),而贷款利率也较少设于基准利率之下(2019年二季度执行下浮利率的贷款占比不到18%)。

  由此,银行还是想维持利率管制下的“天然利差”,降低风险偏好和经营难度,将资金投放给国企、政府平台、地产等,并无限度扩大规模,躺着赚钱。近年来,我国上市银行净利润总额约占到3500多家上市公司净利润总额的近一半。解决货币政策传导“肠梗阻”,一是要让贷款利率与市场利率联动性增强;二是要让银行之间有竞争。于是,央行让LPR盯住MLF利率,并通过调整MLF利率,影响商业银行的流动性成本,然后一步步传导到LPR;另外,在央行每月调控的MLF基础上,18家商业银行竞争性地报价,形成每月的LPR。

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  5年期LPR,就是针对楼市

  8月20日,新LPR首次公布,1年期LPR为4.25%,比MLF高出95个基点;5年期以上LPR报4.85%,低于5年期以上贷款基准利率5个基点。总体看,新基准略有降低、总体稳定。未来,随着央行不断调低MLF,贷款利率有望降低。业内将此次贷款定价“换锚”比作变相降息有一定道理。我们知道,房贷利率历来决定楼市走向(利率涨则楼市冷;利率跌则楼市火),重要性无可比拟。8月20日,就贷款定价新规,央行明确表示,“房贷利率不下降”。8月25日,央行16号文发布,明确5年期以上LPR是抵押贷款的定价参考。

  说白了,央行设置5年期LPR,针对的就是楼市,相当于贷款有“两个锚”,一个盯实体、一个盯楼市。“房住不炒”一以贯之,1年期LPR利率更市场化,5年期以上LPR仍受指导,再配合对房企融资管控、房贷规模限制(不超过新增贷款的40%),本次并轨的目的在于,既不对称降息支持实体,又部分加息抑制泡沫。改变还不止于此,2014-2015年“6次降息”,基准利率已在历史低位。即便按揭上浮20%也只有5.88%,远低于民营和实体融资成本,相当于变相鼓励资金往楼市走,这是近年来调控不断加码,但居民购房热情不减的助推器。

  未来,随着从MLF到LPR,再到贷款利率的传导渠道疏通,实体融资成本下降,而房贷利率设置底线、不许下浮,二套房贷利率基准更是抬升了60个基点。这意味着,过去实体和地产贷款利率“倒挂”的现象将改观,这也将从根本上扭转变相鼓励资金往楼市走的歪曲激励。更重要的是,它彰显了高层的态度,即从过去的鼓励楼市繁荣,转向抑制楼市繁荣。因为,楼市兴、百业衰,这将是再来一轮楼市繁荣的结局。当然,系统性风险预期下,楼市这个庞然大物就是“灰犀牛”,不能以日本或美国式加息,硬着陆地解决楼市问题,而是慢慢降温。

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  房贷“利率底”,或并非真正的底

  央行负责人答记者问时表示:定价基准转换后,全国范围内新发放首套房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前我国个人房贷实际最低利率水平基本相当。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。可见,此次房贷定价“换锚”,首先要确保短期预期要稳定,给市场传达的信号是,即便MLF和1年期LPR会下降,但房贷利率不会下降,即便按揭贷款设置了下限,过去时常有的利率打折在新基准下没有了,甚至二套房贷下限为LPR+60。同时,按揭利率短期也不会明显上升。

  但是,国家对“去房地产”依赖,表现出前所未有的决心,当然也不是蛮干,而是更讲究智慧和耐性,政策要文火慢炖,渐进改变资金流向,限制性政策降低房价涨幅,提高利率控制投资收益,不知不觉中夯实“房住不炒”,资产泡沫也将在“高交易成本下、低收益预期”的组合下,渐进消退。首先,以前房贷利率的锚,无论首套房,还是二套房都是存贷款基准利率。现如今,不仅锚换了,而且首套房贷和二套房贷还首次出现了“锚分化”,二套房单独“树锚”,旨在定点定向打击炒房客,首套房和二套房之间的利率分野并出现“剪刀差”。

  其次,央行给出的房贷“利率底”,或许并非真正的底。房贷额度管控下(不超过新增贷款的40%),在央行“利率底”基础上加成或许常态化了。央行表示,按照“因城施策”原则分类指导,在央行给出的底线之上,各地可以根据自身的情况作出调整,提高加点下限。以苏州为例,根据融360的数据,目前苏州首套房贷利率都已突破6%了,达到6.03%。苏州下限定的高,算下来比央行“标准”高出了118个基点。8月25日,央行表态,调整房贷利率,目的在于“住房不炒”。可见,凡是楼市升温的城市,购房者将不得不接受惩罚性的高利率。

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  未来,贷款买房是个专业活儿

  因此,表面上看是让房贷跟LPR 挂钩,但实质上是让房贷跟 LPR 脱钩,建立楼市与资金之间的“防火墙”,从而让央行未来实施宽松货币政策,降低MLF,并进而降低实体融资成本,不会出现“资金外溢”。当然,贷款定价“换锚”,将改变过去实体和地产融资利率“倒挂”的现象,也将从根本上控制资金外溢。未来,可能出现的情况是,前后两个月或一年一定价,按揭利率完全不同。如果预测未来LPR下降,可以推迟买房,或与银行协商重调利率。

  随着利率市场化的推进,未来还可能出现的情况是,如果你想获得房贷(特别是针对二套住房,注意:第三套停贷了),你可能要支付更高的利率,可能会是LPR加几百个基点。甚至,谁出的利率高就给谁;谁出的利率高,谁获得贷款的速度就快。过去,投资房产很少考虑贷款成本,更多的是“能不能贷得到”、“贷得越多越好”。未来,买房成了一个专业活儿,必须要计算贷款成本、交易成本,交易周期(热点城市限售常态化),考虑以后卖房的收益能不能抵得过成本。如此以往,“房住不炒”渐进成形。最后说一句,既然,二套及以上购房不受贷款支持了,居民买房能一步到位就一步到位。因为,未来换房的成本太高了。

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关键词阅读:房贷利率 LPR 首套房 房地产 楼市

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