马虹玫:深圳老旧房屋坍塌能否加快旧改

1评论 2019-08-30 04:41:31 来源:证券时报 如何判断星期六买点?

  近日,深圳市罗湖区一老旧小区内,有楼房突然倾斜倒塌。万幸的是,因旧改原因,该房屋早已无人居住,因此未发生人员伤亡。附近楼房住户得到通知及时撤离,躲过一劫。警察、消防、社区工作站等各部门随即展开救援。这本是一起房屋安全事故的新闻,亲历者心有余悸。事件随后的走势,却一改其应有的沉重的调性而变得荒诞喜感。

  发生事故的和平新居,位于罗湖区渔民村附近。穿过几条小马路,便是深圳河,河对岸就是香港。离此不远,是深圳商业消费最旺盛的人民南、蔡屋围等片区,集中了万象城、金光华、KKmall、地王大厦等高档商场。从繁华的商业片区转入高架林立、烟火气息浓郁的住宅区,宛如进入另一个世界。房屋老态毕现、设施陈旧缺失。搜索各大购房网站,此类型房屋的价格,往往低于关外新楼盘一大截。

  眼看周围高楼拔地而起,住在这种老社区的居民,心态颇为复杂。相当一部分的一手业主,有能力的早就另购他处,将房屋或出租或转卖。留下来的业主,无不期盼早日进入城市更新序列,一圆自己的新房梦。在深圳,同一地段,旧房与更新之后的新盘,价差甚至达到一倍左右。因此,待更新的老旧房屋,进入开发商和中小散户投资客的视线。目前,和平新居网上挂牌均价,每平米约45000元,与周边同区域同档次房屋大致相当。距离和平新居不算远的罗湖万象城一带,2009年入市的次新盘幸福里,单价在10万上下。假如和平新居旧改成功,每平米房价保守估计有近一倍的收益,因此,房屋坍塌引来各方躁动。利益面前,业主急速加价,中介持币收购,虽说有点荒诞感,却也在情理之中。

  深圳旧改项目主要分三大类型:旧村改造;旧工厂旧工业区改造,如厂房和宿舍等;本文讨论的对象为第三种,即红本旧住宅区改造。此类旧改项目,因签约难、不确定性强、拆迁难,而成为最难搞定的旧改类别。许多项目往往在改造意向签约阶段便停滞不前,难以继续往下推进。

  回到因坍塌而涨价的和平新居,买到就是赚到吗?不妨再来回顾本月内有关旧改的另一则新闻。8月初,一则《木头龙旧改最后4户仍拒签 49名业主在10年等待中离世》的报道,让这个拉锯12年之久的旧改项目进入大众视野。木头龙小区地处罗湖中心区,建于上世纪80年代初,小区占地约7万平方米,拟拆迁房屋栋数共61栋,总户数为1340户。2007年,深圳益田集团进驻木头龙小区开展旧改筹备工作,2010年,木头龙获批深圳市首批旧住宅区城市更新项目。自2007年至今的12年中,99.7%的业主都已签约,仍有4户迟迟不肯签约,并拒绝谈判,还有一户住在危楼内不肯搬出。据公开的补偿协议显示,益田对木头龙是按照1∶1.3的比例进行拆迁补偿。在2015年颁布的《城市更新条例》草案中,市场呼唤已久的拆赔标准已经进行更改。按照规定,建筑物产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算,置换比例不得低于1∶1,但不得高于1∶1.3。从2011年到2015年期间,开发商每年向已搬出的业主支付的租金已超过了7000万元。租金标准,也从60元/平方米提高到70元/平方米,年租金补贴升至一亿元。

  2010年4月,木头龙、南苑新村、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区,共同被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划,也就是作为深圳城市更新第一批8个旧住宅小区改造项目。益田集团财大气粗,开发实力不可小觑,可是,就连它,也搞不定木头龙最后未签约的0.3%。

  商品房更新项目周期长、不可控因素多,深圳市“双百签约”的规定看似保护了物权财权产权,实际上,是否忽略了利益之前的人性复杂性。一方面,我们喜见深圳市对于物权的尊重,另一方面,类似木头龙这样的情况频频出现,政府也应该兼顾多方利益,妥善处置才好。

  罗湖区南湖街道办昨日贴出告示,对居民进行临时疏散和安置。罗湖区政府在事发当晚,组织专家进行勘察,并及时发布通告,称善后处置进行中。政府介入和处置速度不可谓不迅速,此为该点赞之处。深圳市商品房住宅旧改项目,多为上世纪80年代建盖,它们和它们老迈的业主们,还能经受多少次,经受多少年的日晒雨淋,如何才能科学快速地从根源上解决问题,考验着政府的执政思维,也考验着旧改参与各方的心态取舍。

  (作者系深圳作家)

关键词阅读:旧改 旧房屋 执政思维 旧住宅区 业主

责任编辑:付健青 RF13564
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