李宇嘉:调控高压 缘何楼市销售“韧性十足”?

1评论 2019-08-21 09:02:13 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 300494还有几个涨停板?

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  近期,国家统计局发布今年1-7月份房地产数据。前7个月,全国房地产开发投资同比增长10.6%,增速比1-6月份回落0.3个百分点;房屋新开工面积同比增长9.5%,增速回落0.6个百分点,回落幅度比1-6月份扩大0.2个百分点。今年以来,这两个指标累计增速均连续3个月回落。1-7月份,开发企业土地购置面积同比下降29.4%,降幅比1-6月份扩大1.9个百分点。从房地产上游(拿地、开工和投资)来看,二季度以来热点城市房地产调控和融资“双紧缩”的效果开始显现,开发企业拿地和新开工的积极性都明显下降了,导致开发投资增速下降了。

  但是,商品房销售表现出了明显的“韧性”,这超出了市场预期。1-7月份,全国商品房销售面积同比下降1.3%,降幅比1-5月份收窄了0.5个百分点,改变了今年4月份以来,商品房销售面积累计同比增速连续负增长的局面,而7月单月的销售增速,也从6月份的-2.3%逆转为1.2%。事实上,8月初各大媒体披露的开发商销售数据显示,7月份百强房企销售业绩环比6月下滑近30%。于是,业内普遍认为,调控政策再次收紧,致使对市场的预期将下滑,再加上6月份按揭利率今年以来首次反弹,按揭贷款再启额度控制,7月份全国商品房销售或将会明显下滑。

  但是,商品房销售出乎意料地反弹。笔者认为,未来销售还会保持一定“韧性”。2014年以来,“去库存”及“一城一策”的政策基调一以贯之,房地产市场整体分化的同时,在售库存水平也明显走低,这是商品房销售保持“韧性”的原因。首先,国家统计局公布的7月份待售面积为49876万平米,同比下降8.4%,已连续31个月下行,绝对值已降至2014年以来的新低,也就是降到了“去库存”政策开始时的水平;其次,根据克尔瑞的统计,7月份29个重点城市中,近7成城市在售库存消化周期处在12个月的正常范围内,杭州、宁波和武汉等不足4个月。

  4月份以来,调控政策再次收紧,重点在开发企业融资端。比如房地产贷款启动了额度控制,开发商直接融资(境内债券、海外债)、信托等全面收紧,委贷、私募“假股实债”支撑的土地前端融资被叫停。开发商资金面临前所未有的压力,而2015-2018年市场回升时期的大规模密集融资,也到了偿还的时候。因此,未来开发商“高周转”策略还将被奉行,新入市项目的定价将更为理性,以保障排在经营目标首位的现金流安全。在市场在售库存较低的情况下,经历了2015-2017年严厉调控的热点城市和区域,将轮动式地进入了需求端的触底或平稳期。

  另外,近年来国家一直在推进都市圈战略,包括粤港澳大湾区、长三角城市群、长江中游都市圈、成渝都市圈等等,而郑州、武汉、西安、长沙、贵阳等中西部城市,在打造“强省会城市”、区域经济中心等方面的形势喜人。未来,这些区域和城市将成为我国经济的“增长极”。值得注意的是,在人口、产业、交通、公共服务和规划等协同发展背景下,这些热点城市房地产有效供应的区域也扩大了,也将是全国楼市稳定的“压舱石”。比如,上半年珠三角9个城市新建商品住房交易面积和金额,同比分别增长0.9和10.1%,增速比第一季度提高1.0个7.6个百分点。

  国家统计局披露房数据,也佐证了这一点。1-7月份,东部地区商品房销售面积35317万平方米,同比下降4.2%,降幅比1-6月份收窄0.4个百分点;中部地区商品房销售面积25106万平方米,下降0.1%,降幅收窄0.4个百分点;销售额17966亿元,增长6.7%,增速加快0.6个百分点;西部地区商品房销售面积24613万平方米,增长2.8%,增速加快了0.5个百分点;销售额17760亿元,增长9.3%,增速加快0.9个百分点。可见,除东部发达区域外,随着传统产业内迁、人口回流、“新一线城市”崛起,我国新兴都市圈、“强省会城市”也将成为区域增长极。

  因此,顺应都市圈战略,人口向都市圈、热点城市迁徙的趋势。特别是,基于资源和公共服务跟着人口走,各大城市主政者以优质服务“抢人”,国家在房地产政策上积极开启供给侧结构性改革。一方面,都市圈、一二线热点城市努力增加土地供应,满足流入人口的住房需求。根据克尔瑞统计,上半年一线、二线城市经营性土地成交面积同比分别增长了20%和9%。同时,热点城市加大存量土地盘活,近期深圳、武汉、合肥等加大闲置土地(批而未供和开发商囤地)的清理力度。上半年,在供地放量的基础上,深圳出台《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》,明确因企业自身原因闲置满1年,或因企业自身原因经过闲置土地处置再次闲置的,无偿收回。

  另一方面,在“一个定位(房住不炒)、两个体系(市场+保障)”的顶层设计下,国家正在积极构建“租购并举”、“先租后买”、合理改善的住房新制度,打造梯度住房消费模式。在都市圈战略和消费内需主导的城市化“下半场”,新市民、外来人群、城市居民无房户以及基于美好生活诉求的人居空间改善,将是需求主体。另外,我国城镇化存量住房供应品质有待提升,比如成套率、有独立厨卫(安装抽水马桶)、有电梯、有规范化物业管理的社区和房屋比例,均有待提升,老旧小区改造,社区智能化将如火如荼,这些都将有助于商品房销售保持强大的韧性。

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关键词阅读:房地产 商品房 融资 调控

责任编辑:曹静
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