余胜良:房租价格的背后

1评论 2019-08-02 02:50:50 来源:证券时报 6个月大赚574%!

  政府要是真下决心解决高房价、高房租问题,就应在加大房产供应上做文章。

  余胜良

  如果我们相信经济规律,如果相信价格在资源配置中的作用,那么很容易达成一个共识:房租上涨或者下跌,反映的是可供出租房源的稀缺程度,当然会有干扰因素,但干扰因素都是围绕供求双方来展开的。

  政府决心按下房价,但是房租一直在暗流涌动:有时候传来房租下降的消息,可是太局部太短期,大概率是平静一段时间,然后就悄悄涨一点,再涨一点。

  按照一般的推导,很容易得出原因是房源紧缺。甚至连房价上涨,我们也可以粗暴一点,将其归因于房源紧缺。有人说不是房源缺,而是其他问题,比如中介介入,他们大肆收购房源,从而挑高了房东的欲望,房价上涨是中介推动的,就是在这种情形下得出的结论。

  中介的确可以短时间内影响价格,但传导机制是他们临时制造了供应短缺,比如因为和屋主谈判和装修的过程,减少了市场投放,但这些房源最终还是要投放到市场上去,所以中介没有增加或者减少房源。还有一种可能,因为中介介入,有些原来觉得自己出租房子很麻烦的房东,愿意将房子借助中介投放到市场上,但这种情况估计比较少,也难以统计。

  应该明确的是,能放租出去的房子,都是有业主的,这些业主一般拥有不止一套房,才有能力给他人提供住处。中外都是这样,外国人的房子,也是有主人的,说外国人不喜欢买房子,而喜欢租房子的,实在是谬误。

  但是有一点不同的是,房地产是一个特别的生意,位置特别重要,位置是独特的,导致每一套房都不同,缺少可替代性。房子不像汽车等商品,可以通过批量供给,比如一个小区有20%房源可以对外房租,中介如果将这20%房源拿在手中,他们就有话语权。

  因为这部分房源缺少可替代性,即使在该小区内部相邻位置可以再盖楼,增加供给,也因为改变了容积率阳光等条件,提供的不是同样产品,理论上,供给可以增加,但是根本做不到,所以替代品是相邻小区,和更远处的小区。问题是,中介做长租公寓生意,相邻和更远处的小区,也被他们拿到了。

  一个区域内如果供应不足,供应就很难提升上去。倒是有一些提高供应的办法,但是不让用,比如在房间里设置隔断,可以住更多人,让地下室住人,更改土地用途,多建一些住宅。如果新增加供给,来来回回,都是在存量上做文章,这会增加中介的话语权,但不管中介的话语权有多大,租房者的终极对手,还是租房者。

  如果租客变少,那么租金自然会降低。深圳租房者会发现,稍微紧俏一点的房子如果不下定金,很快就会被别人租去。市场价格总是趋同的,房租也是这样,只要有人涨起来,就说明紧俏,大家都跟着会涨,传导速度特别快。

  以前看到一篇文章,说中国大城市租金回报比太低,是因为租金太低,租金还要涨,当时我就有疑问:这是房价要下跌的信号吗?结果发现,是房价和租金一起上涨。租金回报比还是没怎么变化。

  房租上涨,是有人能出得起更高价格,月租金上万元也已不稀奇,这是因为总有一部分人收入在快速提高,他们愿意出更高价格竞得租住权,出不起价格的只能住得更远。香港商铺值钱的原因,就是购买力带来的租金一直在涨。

  前几年还有媒体常常报道北京做小生意的支持不下去,只能关门了事,后来慢慢就不报道了,不是不再发生这类事,而是大家都习惯了。能涨价,意味着出得起更高租金的商家要入驻,要不然业主不敢涨价,甚至还要降价挽留商家。不同商家、不同生意的赚钱能力不同,不同年份赚钱能力也不一样,但和住宅租金一样,商家的赚钱能力整体在提高,不能赚钱的只能被淘汰。

  政府要是真下决心解决高房价、高房租问题,就应在加大房产供应上做文章。

  (作者系证券时报记者)

关键词阅读:房租 房源 深圳租房 租金 中介

责任编辑:付健青 RF13564
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