叶檀:放松失败!楼市收紧新信号?!

1评论 2019-07-22 09:18:02 来源:金融界网站 作者:叶檀 打板粤泰股份错在哪?

楼市调控,又有新变化!这一次的变化,非常特殊,2019年从来没有发生过。什么变化?

  作者:知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀    

  放松,竟然失败了!

  7月19日,据大河报消息,开封市住建局于7月17日,下发楼市新政,文件全称是《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。

  文件里最重要的一条信息就是:正式取消已经执行2年多的新建商品房3年限售期。

  开封限售解禁,被爆出来之后,迅速发酵,以开封菜(KFC)闻名的三线城市,瞬间就成了今夏全国最热的地方!

  放松失败!楼市收紧新信号?!| 檀楼市

  就在全国热议,开封之后,会不会有更多城市跟进解封限售之时,戏剧性的事发生了!

  7月20日,开封住建局,“主动”在开封市政府的官网上,贴出公告:

  撤销三天前(7月17日),关于楼市限售的决定。

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  至此,在开封限售松绑72小时,被媒体披露24小时之后,放松宣告失败!

  放松失败!楼市 新信号?!

  放松失败,开封住建局,有点懵!

  要知道,开封限售刚解封的时候,开封住建局曾经向媒体表示:

  开封市2017年出台限售政策之后,炒房现象基本得到遏制,限售政策并不必要。

  没想到,时隔仅24小时,开封住建局就推翻了自己的说法,在7月20日的公告里表示:

  对不住观众,此前没有经过充分调研,决定太仓促,为了楼市平稳,还是要继续限售。

  有个成语叫,“朝令夕改”,开封住建部门,用实际行动,告诉大家,这个成语表达的是什么意思。

  前言不搭后语,开封住建局,到底哪次说得对?

  数据来看,说住房不炒得到遏制,其实没错。

  据开封市统计局官数据,2018年,开封全市房地产开发投资(含兰考)240.84亿元,同比下降12.1%,其中住宅181.25亿元,下降11.0%;全市商品房销售面积(含兰考)同比下降10.6%。

  2019年1~5月,开封市房地产业的营业收入比去年同期下降2.7%。

  另据中国房地产业协会主办的中国房价行情网,开封楼市已经步入下行周期。

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  5月份以来,开封房价从7500元每平米持续下滑,按照现在的趋势发展,中国房价行情网预测下个月(8月),开封房价很可能跌破7000元!

  除了楼市调控措施的影响以外,开封楼市变冷的理由,其实还有一些非常重要!

  首先,和郑州楼市脱钩。

  2016年到2018年,开封楼市升温,房价快速上涨,和郑州楼市外溢,郑汴一体化关系密切。

  然而,到了2019年,郑州和开封楼市正式脱钩。

  据中原地产数据,2019年5月以来,郑州楼市有一定程度的回暖,但这反而加剧了开封市场持续低迷,不少项目至今只完成了年度目标的3成左右,销售情况不容乐观。

  克尔瑞的数据,也显示,由于开封和郑州郊区房价几乎持平,价差不在,来自郑州的投资客大幅下滑。

  2019年之前,开封楼市,40%是本地客户,其中20%来自开封郊县,郑州投资者则占到20%。

  2019年以来,开封买房结构大变,开封郊县买房者占比已经接近50%,而来自郑州的投资者则销声匿迹。

  其次,棚改不及预期。

  三四线楼市,棚改重中之重。

  2018年,根据《开封市棚户区调查摸底和2018——2020年改造计划》,2019年计划棚改3.3万户,投资364.7亿,比2018年投资多60亿。

  然而,根据河南省2019年的计划,河南全省棚改计划削减70%,削减幅度位居全国第二!

  目前,从公开资料,还查不到开封市具体棚改的执行情况,但如果参照全省标准,大降70%,开封棚改自然不容乐观。

  第三, 开封人口持续下滑。

  短期因素不再,长期因素,其实也不支持开封楼市长期看涨。

  以常住人口来看,开封多年来持续下滑,2010年曾经达到471万,而2018年,只剩下455万。

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  看数据,摆事实,开封楼市不容乐观,但为什么,开封不可以像南京高淳、青岛高新区等地区一样,顺利给楼市松绑呢?

  券商中国,在采访业内人士之后表示:

  开封限售松绑一日游,表明国家现在不允许地方政府明确放松楼市调控。

  以结果推定,不允许放松其实明摆着,但为什么现在不允许松绑?业内人士没说,市面上的文章也没人回答。

  这里,叶檀财经,就不能在此时此刻给楼市松绑,来做一些猜想。

  主要理由,有三个。

  第一, 下周科创板就是开始交易,开封选择在这个节骨眼上,和万众瞩目,众望所归的科创板抢头条,这确实不太合适。

  第二, 除了科创板,还有一件事马上就要来了。

  啥事呢?指导下半年经济的重要会议即将召开。

  7月开始,房地产融资,全渠道,极速收紧。这个动作,预计和即将召开的重要会议无不关系,甚至可能会在重要会议上得到确认。

  既然,往紧了调,现在是主流,而且临近重要会议,那么限售松绑,开封的动作确实有点不合时宜。

  第三, 开封下属有个地方叫兰考。

  兰考是重要的对口扶贫县,指导意义非常强烈,开封包括兰考,放松楼市调控,从这个角度也有点违背现在的楼市基调。

  为了验证上面说的话,举个例子。

  衡阳2018年12月27日,也曾经有过,朝令夕改,24小时调控放松失败的情况。

  2018年12月26日,衡阳下发《关于暂停执行<;关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>;的通知》,放松限价(不是限售)。

  时隔仅一天,就撤销了限价公告,在提及撤销原因的时候,衡阳住建部门表示:

  对稳控房价的复杂性判断不精准,对稳定预期的持续性认识不充分,文件出台引发了市场的误解和网上的炒作,其影响有悖于部门出台文件的初衷,衡阳市人民政府决定撤销该文件。

  2018年12月26日,衡阳初衷挺好,想给大家送一个圣诞节礼物,但衡阳可能忘了,中国人不应该过圣诞节。

  对时间敏感的话,应该知道,2018年12月13日,重要会议分析2019年经济形势;2018年12月27日,重要会议,审议“工作条例”。

  两次重要会议之间,分析经济的重要会议之后仅两周,就放开楼市,这确实有点……

  最终,总结一下,一城一策,调控权下放没错,但必须契合整体的楼市基调。现在基调趋紧,逆势而上,显然不合时宜。

  而且,实际上,现在看来,决策层对于不同城市的情况,其实有自己的理解。

  风口上,开封放松失败,可能也意味着,其他有心,但没动的城市,得安生一段时间,把蠢蠢欲动得心,放在肚里。

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关键词阅读:楼市 房价

责任编辑:曹静
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