叶檀:房地产税没来!它先来了!这5.6亿人注意了!

1评论 2019-07-19 09:55:30 来源:金融界网站 作者:叶檀 3天狂撸22%利润!

关于土地,关于房子,7月16日,有一条消息非常重要,直接牵扯到5.6亿人。这条消息是什么呢?

  作者:知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀    

  中国人安土重迁,土地问题大于天。

  7月16日,财政部史上首次,就土地增税法(征求意见稿)向社会公开征求意见。

  史上首次,绝不夸张!

  要知道,土地增值税此前并不是法律,而是暂停条例。1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》一直沿用了20年多。

  2019年,土地增值税不但要从条例正式上升为法律,而且在内容上有重大修改,牵扯面之广,实属罕见。

  实在太重要 这5.6亿人要注意!

  又是土地,又是税,这么重要的信息,原本应该引起广泛讨论,成为社会热点。不过可惜,同一天(7月16日)个人破产制度一跃而起,成功抢镜,霸屏媒体。

  土地增值税太重要,即便被抢镜,即便晚两天,该说还得说。

  土地增值税法哪里重要呢?

  最重要的一点是:集体用地出让以后要交土地增值税了,这是此前从未有过的!

  集体用地,全称是农村集体建设用地,归农民集体所有。

  根据国家统计局数据,2018年以户籍来看,有集体用地资格的人有5.6亿。

  本次土地增值税法征求意见稿一共22条,和5.6亿人紧密相关的集体用地增值税条目,被列在第2条。

  集体用地入市是好事,可以帮农民更好的利用土地,享受土地带来的变现价值。

  然而为什么好好的突然要对集体用地征收土地增值税呢?

  原因有两个:

  第一, 配合《土地管理法实施条例》,给集体用地入市铺路。

  6月5日,据澎湃新闻,自然资源部网站发布消息显示,日前,《自然资源部2019年立法工作计划》印发。

  在2019年立法工作安排中,出台类项目共10件,《土地管理法实施条例》赫然在列,这意味着《土地管理法实施条例》有望于2019年正式出台!

  《土地管理法实施条例》最让人侧目的是征地制度的变化,条例明确:我国集体经营性建设用地将不再走“必须国有”流程,而是可以直接入市!

  此前,其他土地在入市的时候都得交土地增值税,集体用地征地模式大变,也可以直接入市,自然不能搞特殊,公平起见,该有的税,也得有。

  第二, 平移转换,换费变税。

  有朋友看到要收税,估计当机立断要骂娘。

  别慌!税是收了,但和以往总成本没差别。

  集体入市不是新鲜事,从2015年以来,已经有33个试点试水集体用地。

  自然资源部部长陆昊2018年12月表示,33个试点一共入市土地1万余宗,面积9万余亩,总价款约257亿元;办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元。

  这33个试点,自打集体用地可以入市一开始,就规定要叫一个“费”。

  “费”的名字是土地增值收益调节金。

  这个费怎么交呢?

  财政部2016年专门下发过一个暂行办法,规定:

  入市或者再转让需要征收20%到50%的土地增值收益调节金。

  以前要交费,如果现在在费的基础上,再加税,那肯定是增加负担了;但如果费被取消了,换成了土地增值税,“变费换税”那负担其实没加,只是换了换说法。

  财政部在土地增税法(征求意见稿)的说明里,特别说明:

  在集体房地产纳入征税范围的同时,拟取消土地增值收益调节金,使立法前后集体房地产负担总体稳定。

  不过,有一点需要点出来。

  换费变税没错,但费和税的征收办法其实有变化。

  刚才说了,费时期,按照20%~50%收,变成税之后,实行的是四级超率累进税率。

  四级超率累进税率:

  增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;

  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;

  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

  增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

  看下来,如果土地增值幅度不大,税和费能够保持平衡;但如果土地增值过大,肯定是税要比费多。

  不过,换一个角度考虑,从控制土地价格的角度来说,累进税率非常有合理性。

  表面上看,集体用地在土地增值税这个环节开始和一般土地接轨,一视同仁了,但其实,监管层还是开了很多口子,给农民实惠。

  在土地增税法(征求意见稿)里,明确:

  土地承包经营权流转,不征收土地增值税;而且中央和地方都有权限可以减征或免征土地增值税。

  为啥不能一步到位 干脆取消土地增值税?

  几年前,曾有学者统计称全国大约有4000万亩存量集体经营性用地(官方未有数据)。

  如果按照自然资源部9万亩土地总价款257亿元进行计算,4000万亩集体经营用地的价值将是:11.4万亿!

  11.4万亿可以入市的集体用地,如果缴税,估计得缴不少。

  那为什么不能直接取消土地增值税呢?

  这个原因,其实以前反反复复强调过,中国讲究摸着石头过河,渐进式改革,从来不搞一刀切,以此给经济转型留足空间。

  作为地方财力的重要补充,土地增值税每年都在增加。

  根据财政部的数据,2018年土地增值税的规模已经达到5642亿;2019年前5个月,土地增值税也已经征收了2683亿,按照前5个月的趋势,2019年土地增值税总额超过2018年应该不成问题。

  五六千亿放在全国好像并不是非常大的数字,但分摊一下,对于一些财政收入少的地方,对土地财政依赖性强的地方,这些钱的价值就非常大了。

  据克尔瑞的数据,以省为单位,很多省份卖地收入占财政收入的比重还是非常高。

  以2017年的数据看,浙江占比为100%,江苏为80%,江西、四川、湖北都为70%……

  摆脱地产依赖,绝非一朝一夕,有条件像深圳等地,可以早点摆脱;有中央支持的,像雄安、海南也可以早点摆脱;但没条件,没重大支持的地方,摆脱起来,可能还真需要慢一点。

  最后想说,土地增税法近了,土地管理法实施条例也就不远了,从33个试点到全国,5.6亿农民兄弟将真正分享到自己土地带来的财富盛宴!

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关键词阅读:房地产税 土地增值税

责任编辑:曹静
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