叶檀:西北最鬼城凭什么翻身?!

1评论 2019-07-17 11:26:27 来源:金融界网站 作者:叶檀 5个月斩获362.16%!

鬼城这个词很有意思,每次出现都能刷爆全网,却没有一个明确的定义。 传统鬼城开始翻身。

  作者:知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀    

  2019年,房企向龙头集中,房贷收紧,前50开发商才能获得银行青睐。同时,城镇化继续深入,一二线城市继续获得资源、政策倾斜,只有新一线、卫星城的顺利城镇化,中国整体城镇化率才能继续提高。

  在城镇化深入过程中,有好几个曾经的鬼城开始翻身。

  我们在2019年4月14日的文章里,提出过三个数字:1亿,2亿和5亿。

  1亿,就是到2020年,有1亿人口在城镇落户,这是硬指标。

  2亿,就是常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率,中间有落差,这部分落差将来必定在城镇落户。

  5亿,就是中国城镇化率到达美日这样的发达国家水准之后,有多少人要迁移到城镇。

  我们决定研究一下,四五年前被炮火攻击得最猛烈的一群鬼城,现在到底活得怎样,如何融入到下一波城镇化黄金浪潮中。

  大家比较熟悉的有鄂尔多斯(行情600295,诊股)、郑东新区、昆明呈贡新城、天津新城、辽宁营口、兰州新区、惠州大亚湾、贵阳金阳、温州新城、十堰东部新城等等。

  我们有三项核心判断指标:

  1.人口密度,人地和谐程度。

  即人均城市建设用地面积,标准线是1万人/平方公里,相当于每人100平米城市建设用地面积。数字小于0.75则进入警戒线,说明有鬼城化的隐患,小于0.5说明鬼城化的趋势很明显。

  常见的行政面积和常住人口的比值并不准确,因为中国绝大部分城市,行政规划面积太大,将周边的县级市甚至农田都包括在内。

  使用人均建设用地面积,主要是对比各城市在建成区范围内,人口的密度大小。

  根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的标准,新型城镇化的主要指标之一是人均城市建设用地≤100平方米。同时根据《城市用地分类与规划建设用地标准》,人均城市建设用地标准为65到100平米,新建城市为每人85到105平米。

  城市用地标准比新城镇化更宽松。

  原国家住建部副部长仇保兴也曾经呼吁,中国人口众多,应该坚持1平方公里建成区内1万人口的占用地标准。

  2.新城区的主要优势产业,包括两方面,一是目前的产值规模,企业数量和员工数量等。二是产业新区规划落实情况。

  3.城市整体经济发展状况,尤其是居民财富和消费数据。

  根据人均城市建设用地面积,郑东新区、天津于家堡和鬼城无缘,一些曾经的鬼城排行榜,不过是新区大规模建设之前的短暂的空城期。

  曾经西北最鬼城

  今天的主角是兰州,每次鬼城大讨论一定会被点名的城市,宝宝心里苦,但宝宝不说。

  根据官方信息,兰州新区正式开始建设的时间是2012年8月20日,这也是兰州新区被纳入国家级新区的日子。

  2016年,界面以《西北“鬼城”:兰州新区,一个国家级新区的萧条样本》为标题,将兰州新区描述成一副死城的景象,比切尔诺贝利还要可怕。

  比界面新闻更早提出兰州鬼城的英国《卫报》,自己打了自己一巴掌。时隔四年,作者汤姆·菲利普斯再次回到兰州,写下《中国鬼城开始复苏》。

  文章是这么说的:

  四年前,汤姆·菲利普斯第一次到访兰州新区时,空荡荡的街道让整个城区安静地有些诡异。上个月,当他再次来到这里,曾经如海市蜃楼般的美好幻境如今却逐渐变得真实起来。

  一座接一座的高山被铲平,一个接一个的村庄被拆迁,在中国西部的甘肃省,兰州新区的建设正如火如荼地进行着。

  当地居民说:“现在人们开始不断在新区购房置业,陆续搬了进来。这听起来似乎有些不可能,但是兰州新区的确是在逐渐苏醒。它就好像沙漠中的幻影一般,在遥远的地平线边闪闪发着光。你看到了它,但还不大确定它是不是真实的存在——突然之间,你就发现自己已经置身于新城之中了。”

  昨日鬼城今翻身,变成大西北亮晶晶的一颗星星。

  2016年,兰州常住人口370.55万人,市辖区城市建设用地面积234平方公里,在全国282个城市里排名第39位,全市人口建设用地密度为1.584万人/平方公里,排在第33位,符合新城镇化的标准。

  这也是当初兰州新区出现的必要条件。

  兰州核心城区人口密度已经突破5万人/平方公里。兰州是甘肃为数不多的平原城市,吸引大量省内人口流入,想要就地疏导,必须建立新区。

  兰州努力跳出黄河盆地,寻找地势开阔、平坦的区域,最后把目光放在了秦王川,这是当时唯一的选择。

  根据兰州新区官网数据,截止2018年10月底,新区人口30万,建设面积246平方公里,按照每人100平米建设用地的标准,兰州新区目前人口占用建设用地总面积应该是30万平方公里。

  这说明,兰州新区规划做得太大,配套设施没有跟上,人口迁入不及预期。现在建设面积只占规划建设总面积的八分之一左右。

  兰州新区鬼城说就此诞生。

  兰州新区人少地多,主要是两个原因,一是规划范围太大,贪多嚼不烂,没有考虑后期人口流入不足。二是想提前储备大量廉价土地,吸引有规模要求的企业,比如大数据、通讯、高端制造新材料等,为未来预留空间。

  2019年6月23日,兰州地铁1号线试运营,其实,1、2号线早在2012年就已获批,同时获批的有厦门、常州和佛山等城市,市一级财政资金解决的资本金占比达到40%,分别为201.5亿、134.6亿和199.24亿。

  相比之下,兰州更穷,需要省市区三级财政一起凑钱,资本金只占总投资的27.48%,合计63亿。

  以兰州超3000亿的GDP和超370万的常住人口推算,地铁1、2号两条线路建成后,运营维持压力很大,更不用谈通往新区的地铁5号线,遥遥无期。

  既非浦东新区 也非鬼城 让平庸成为特色

  既然兰州新区的入住人口不及预期,更要走一条适合自身发展的特色道路。

  根据天眼查数据,兰州全市一共有8家战略性新兴产业上市公司,分别隶属于不同行业:1家在新一代信息技术,4家在新材料产业,2家商务产业,1家节能环保行业公司。

  兰州新区主攻大数据、化工和新材料。

  跟贵州、包头一样,兰州气温低,电价便宜,想做大数据。新区年均气温6.96.9℃、空气干燥。

  目前已经落地的有清华大学长三角研究院、中科曙光(行情603019,诊股)先进计算中心、未来新影IDC影视云、华为云计算等16个项目,计划投资210亿,完成投资40亿,大数据产业园初具规模。

  兰州没办法和浦东、郑东新区拼金融业、制造业,也没有办法拼地域优势,那就安心做好互联网基础设施。

  目前三大运营商的数据产业园全部建成,服务器使用率高达50%以上,装配机架1万个,云计算终端提供服务用户达到15万,预计2020年装配机架达到5万以上,成为丝绸之路上的信息港。

  其他重点行业就是化工和新材料。

  化工产业园的代表项目包括年产20万吨合成气制乙醇项目、中航油、兰州助剂厂搬迁项目、滨州市信达化工有限公司年产2000吨兽药产品项目,山东金茂建设集团年产25万吨矿物油加氢项目等。其他地区没法做的,兰州做,从中东过来的能源,兰州加工。

  在新材料方面,兰州新区和中科院、兰州大学、复旦规划院、兰石化等单位合作,重点发展高端化学品、精细化工新材料、精细化工中间体,配套发展化工仓储物流及精细化工研发。

  兰州新区不需要对标浦东、郑东或者天津,能把自身最优优势的大数据、新材料化工产业发展到极致,就够了。

  羊肉啤酒 把夜晚的兰州灌醉

  记得很久之前,一位兰州檀香刻意强调,我们那儿没有拉面,只有地道的兰州牛肉面。

  正式宣布,兰州有夜生活了!每一个喊着要早睡的人,都会败给兰州的夜生活。

  6月27日,口碑饿了么发布兰州夜经济大数据。过去一年兰州夜宵外卖增长近50%,午夜0点以后兰州迎来晚间第二个消费高峰,夜间新零售外卖增速位居西北五城第一名。

  口碑数据显示,2019年以来,兰州人睡得越来越晚,晚上11点以后到第二天早上5点,是夜宵时间段,订单量占比为20.83%,比2018年同期提升40%,后半夜更加活跃,饿了么显示2019年夜宵订单,同比增长48.1%。

  很好奇,兰州人民半夜在干嘛?

  夜间消费的主力军是80和90后,他们属于夜行性动物。夜生活集中度最高的是东方红广场、正宁路、万达广场。兰州城关区成为当之无愧的兰州夜间CBD。最受欢迎的夜宵是烧烤,正宁路晚间烧烤订单占比高达40.78%。

  就着啤酒吃羊肉串,是多数年轻人的夜生活。白天蹲在马路牙子吃牛肉面有多开心,晚上在大排档烧烤撸串儿就有多惬意。

  中国城镇化进入下一个黄金二十年,最有希望的是强二三线城市,比如西安、成都,贵阳、兰州这些城市也在急剧扩张中。

  兰州人口密集度不如大都市圈,东部最发达的长三角、珠三角,人口聚集程度不如东京湾,不是因为人口少,而是城市不够紧凑,区域内聚集程度不高。兰州,可别重蹈覆辙。

  可能要再过是到十五年,兰州新区才能跟上海周边昆山一样,有同城化感觉,在核心区一小时都市圈居住,白天去主城区工作。

  兰州肯定会不断扩张,重要的是建立特色产业生态链。下一次,我们该问的是,兰州,我们能碰到多少化工工程师,大数据分析师?

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关键词阅读:兰州 鬼城 城镇化

责任编辑:曹静
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