李宇嘉:“老破小”政策来了 刚需和改善要注意什么?

1评论 2019-07-04 09:35:05 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 华资实业20%大肉分享

短期看,刚需释放殆尽,对于老破小,交易情绪极低,依旧是买方市场。尽管国家要推进老旧小区改造,但吸取了棚改大包大揽带来的问题。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉   

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  “老破小”再入法眼

  近期,不断有人咨询,要不要买“老破小”?有没有增值空间?会不会砸在手里?确实,自从国家部署“老旧小区”改造以来,“老破小”再次成为大家关注的焦点,特别是那些为“上车”困扰的刚需,看到了“扎根”大城市的一线曙光,而部分投资客也是跃跃欲试。

  试想,购买“老破小”。既能轻松跨过大城市高不可攀的购房门槛,又能居住在市中心,免去上下班舟车劳累,还能博取未来改造增值收益,或卖掉换个更好的、更大的,这样的“老破小”,难道不就是为刚需准备的吗?低价位建仓,改造后套现,不也是投资的稳妥之选?

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  我说的是这些“老破小”

  近期,住建部吹风会,强调了“老旧小区”改造的决心,比如发动基层组织,“一楼门一方案”。对于“老旧小区”,结合住建部的定义,我总结了几个通俗的特征:水电气网缺失或老化,没有物业管理,没有地下停车场,乱搭乱建,老鼠蟑螂横行,一下雨污水横流、臭气熏天。

  我们讨论的“老破小”,一是必须在大城市,如果三四线城市就没有太大价值;二是必须在市中心辖区,郊区的也无太大价值;三是必须有改造可能性。这一点很重要。怎么判断?给几个粗略标准,建筑质量较差、老龄化较重、距离公共交通较远、空间逼仄、老国企建设的,大概率别碰了。

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  被遗忘的“老破小”

  很难想象,光鲜的大城市,居然有那么破的房子!问题就出在,我们发展太快了。过去,福利分房时代是典型的短缺经济,房子的配套、功能、设计、社区等,与现在的房子乃天壤之别。当下,新房空间触顶,存量改造能探上棚改的,都改完啦,回过头发现,剩下的“老破小”僵持不下了。

  为什么?上一波楼价大涨,投资泛滥,相比居住体验,买家更关注升值。于是,鸡犬升天,“老破小”也涨了不少。现在,楼市“短平快”时代结束,房住不炒渐渐渗透,购房者越来越理性,房产的用途渐渐回归到居住本身,“老破小”居住体验差的弊端,就暴露无疑了。

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  “老破小”改造的困境

  事实上,去年二手房调整期积累的部分刚需,经过今年上半年的“小阳春”,已将部分“老破小”中的质优者消化了,比如有物业管理的,建筑质量还过得去的,户型还算顺眼的,距离地铁站不算太远的等等。剩下的,就陷入了一个难以打破的僵局:实在住不下去,但也卖不出去。

  很多人疑惑,处在市中心、周边新房价格那么高,为何出现这个局面?一方面,就是刚才讲的,居住体验差的,买的人少(除极少数学区房);另一方面,地铁四通八达,“老破小”的替代品多了,城区里有面积差不多大的各类公寓,外围有总价差不多但体验性强的商品房。

  此外,还有长租公寓、商品房合租等等,品相好的“次新房”(楼龄5-10年的)遍地都是。多数80后、90后,不再选择挑剩的这些“老破小”。还有一个重要原因,前面讲了,这些房子缺的东西太多了,没有维修基金,按照大城市“居住体面”来改造的话,成本高得吓人。

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  一个电梯,如此费劲

  比如,物业费也好、停车费也好,很多小区的居民没有付费的习惯。住在里面的老业主,多数是过剩产能的老国企退休职工、下岗工人,工资很低;很多人为了省几毛钱,宁肯坐1个小时的公交车去买菜;有的长期欠缴水电费,为几十元的清洁费争论不休。特别是,很多小区“老龄化”重。

  本来,老龄化这么重,装电梯是自然而然的选择。但很多居民,抱着“别人花钱、我享受”的念头。特别是,三楼以下的,根本不愿意装,既然三楼缴交钱,四楼要不要缴钱呢?缴的话,是不是可以少缴点儿?如此一来,都想沾点儿便宜,最后的结果,就只好拉倒算啦。

  向来,很多国人“私德很好、公德一般”。对自己的小孩、老人很好,自己家装修的金碧辉煌,但门外可以乱堆乱放,小区内可以乱扔垃圾、随地吐痰,宠物和小孩可以随地大小便;为了省几毛钱的物业费,可以大吵大闹。为何,垃圾分类搞了几年搞不下去,原因值得深思。

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  要慧眼识金

  老旧小区,规模达4000万户,涉及上亿人。这部分住房需求起不来,大城市存量房流转不起来。今年上半年,京沪深二手房套均成交价350万左右,广州不到300万,刚需主导、“卖小买大”。5月份,二手房市场普遍降温,交易周期达4个月左右,买家议价空间还有4%左右。

  短期看,刚需释放殆尽,对于老破小,交易情绪极低,依旧是买方市场。2015-2018年是楼市交易高峰,从今年开始,二手房供应将排山倒海,可选的很多。在比拼品质的时代,以降价来促成交易,这是最坏的选择。尽管国家要推进老旧小区改造,但吸取了棚改大包大揽带来的问题。

  这次吹风会上,住建部副部长说了,按照“业主主体、社区主导、政府引领”的方式统筹推进;自下而上,既尽力而为、又量力而行;政府不能“大包大揽”,必须提供一个平台。可见,老旧小区改造,绝非棚改,依据上面的约束,它的进度可能很缓慢,购买的话要慧眼识金,多方判断。“上车容易、下车难”,买了就要想想,以后卖给谁?卖的时候有哪些竞品?能否实现升值保值?怎么能让对方甘心接盘?会不会陷入挂牌后长期无人问津的局面等?

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关键词阅读:房产

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