李宇嘉:一手好牌打坏了 这样的楼市调控有谁跟进?

1评论 2019-06-24 17:26:53 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 如何判断星期六买点?

靠大水漫来,你跟着喝水的时代过去了。楼市的未来,靠的是打造产业强市、就业强市、服务强市,以此吸引人口、留住人口。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉   

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  “等不及”的西安调控

  西安的“调控新政”,本来也可以做得温柔一些:比如升级限售,把限售5年的时间起点,从网签备案时间,变成取得产权证时间;比如扩大限售的范围至全域;比如,非户籍购房资格的社保要求,从2年提至3年(地位同等的武汉、成都,当前非户籍社保要求也才2年);再比如……

  但是,没有“本来”,也就没有比如了,因为等不及了。20195月,西安房价指数同比涨幅高达24.4%,环比上涨2.0%,两个涨幅均领跑全国。并且,西安这个新一线城市,还创造了一项纪录,房价连续6个月领跑全国,连续39个月上涨。除一线城市,无谁能敌。

  从这个角度看,西安祭出重磅政策,一点儿也不怨。但是,“房住不炒”,政策放水时代不复返,各地都在“抢人”,希望新增人口带来新生力量的情况下,西安堪比一线城市的限购,岂不是自掘坟墓?楼市未来看人口,尽管2018年西安户籍人口增加142万,但常住人口只增了38.7万。

  这说明,西安“一落户就炒房”的现象很猖獗。事实上,西安流入的人口,基本来自陕西省,但该省则是人口净流出。这意味着,尽管贵为新一线城市、国家中心城市,但西安对外来人口的吸纳能力很低,低门槛落户政策引来的人口,主要是投资炒房的。背后反映,产业基础较差。

  一手好牌打坏了,这样的楼市调控有谁跟进?

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  人口暴增,房价暴涨,调控却支支吾吾

  西安的主政者,还是蛮有眼光的,20173月,在全国大城市率先吹响“抢人”号角。公安局誓师大会,2018年户籍人口不达1000万“不回师”。随后两年多,西安先后7次升级户籍政策。截至2019430日,西安户籍人口1004.9万人,公安战线可以休息了。

  问题是,人口暴增,靠的是重磅的优惠政策,而不是你的就业机会、人文环境翻天覆地了,大家心里清楚。人口短期内暴增,而且很多来的人,就是为了炒房,房价上涨的压力可想而知。当然,房价连涨39个月、连续领涨的过程中,西安也不是没出政策,主政者还是蛮拼的。

  调控动作是不少,但自去年下半年以来,正儿八经的调控就停止了。419日政治局会议,“房主不炒”振聋发聩。紧接着,住建部对第一季度房价、地价波幅较大房城市预警提示。虽然未公布被预警的名单,但根据房价同环比涨幅排序,西安必在名单之列。但是,西安只在423日出了一个不痛不痒的公积金政策和整顿市场秩序的政策。

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  市场跟着市长一起疯

  事实上,从近期市场走势看,西安楼市貌似“高位触顶”。5月份,西安新房成交面积环比增加44%、同比减少32%。从板块轮动看,西安是本轮楼市回升周期的末梢,即从东部(2015-2016年)到中部热点城市(2016-2017),最后到西部(2017-2018)。越早启动行情的城市,越幸运,因为政策环境友好、市场情绪高昂。相反,越晚启动楼市行情的城市,上涨周期越短。

  因此,当人口暴增,并遇上史无前例的楼市升温大环境,房价火速上窜的开关被打开时,主政者强烈的意念就是,“抓住它、吃尽它”。而且,局内人心里也清楚,西安这样的西北城市,尽管地位还颇高,但要想搭上最后这班列车,就得靠政策红利狂轰乱炸,把市场情绪调动起来。

  所以,明知道落户人口暴增,明知道落户人口很多是冲着“房票”来的,但调控政策就是扭扭捏捏、隔靴搔痒。既然政策亮出底牌,市场该怎么选择,一目了然,自然是跟着政府赶快“吃红利”。于是,就有了西安楼市的火爆,房价连续39个月上涨,同环比连续6个月领涨。

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  本来可以打好的牌,怎么就打不好

  前面说了,这本来是“一副好牌”。如果,主政者选择的策略是,门要慢慢关上,这个牌就有的一打。怎么打?供应端,控制高价盘预售审批、高价地出让节奏;需求端,限售和限购慢慢升级。这样,既保持一定的涨幅,涨幅又不至于太扎眼,枪打出头鸟。吸引人才、大规模人口流入和落户,都需要白花花的银子,须维持楼市一定涨幅。这一点,上面很清楚。但是,当幸福来得太快,冲昏了头脑。也许,人家心里在想,先吃吧,下一餐有没有还是个问题。

  确实,眼看着“房住不炒”落地了,货币告别了超发,以严厉问责来落实城市的主体责任了。未来每个城市的房价涨幅清晰可见(比如苏州的5%、丹东的0.6%)。类似西安这样的后来者,当然是先把眼前稍纵即逝的红利,吃干净喽!所以,被预警、被提示也岿然不动。

  挠痒痒的调控不行,“拖字诀”更不行。房价同比都涨了近25%了,“拿完户口本就奔售楼处”的队伍已浩浩荡荡,如果不采取措施的话,“房住不炒”还算数吗?这已不是你想不想调控的问题,而是必须要调控、调控必须要真枪实刀的事情。所以,就有了把政策“打到底”。

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  形势大不同,结局怎么收拾?

  当然,调控本来就是相机抉择,以后楼市降温了,现在升级的调控就可以松绑,甚至退出。但这里要强调的是,过去,楼市的增量空间很大,调控也是针对房价周期而循环往复。但以后的调控,绝非是“水多了加面、面多了加水”。靠大水漫来,你跟着喝水的时代过去了。楼市的未来,靠的是打造产业强市、就业强市、服务强市,以此吸引人口、留住人口。

  楼市蜜月期,光顾着享受天上掉下的美味,城市产业、环境、服务的打造,无太明显进展。所谓的西安房价“横向比较,还是洼地”的结论,站不住脚。首先,房价不能横向比较,因为无可比性;其次,房价低,不是上涨的理由,而是你的根基,决定了你只值那个价。而且,经过这一波房价暴涨,市民、企业、政府等,普遍浮躁起来,静下来得好长时间。待那时,竞争对手已是另一番天地,楼市利好预期引来的人,能留得下多少呢?楼市的未来又在哪里?炒高的房价、炒高的成交量、炒高的土地供应量,怎么办?难道像某些城市一样托着吗?

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