陈涛:城市门票假说与房价预期

1评论 2019-06-20 03:46:29 来源:证券时报 作者:陈涛 如何判断星期六买点?

  这些年我国一些城市过度扩张对周边小城镇的虹吸效应,已经显著加剧了区域经济社会发展不平衡,同时也加重了城市病沉疴。当前我国一线城市和个别热点二线城市的房价,需要两代人三个家庭倾其所有才能勉力支撑。

  陈涛

  住房是通向城市的“通行门票”。房地产市场波动牵动城市人心,决定门票成本,关乎房价预期。虽然当前房地产市场基本面整体存在背离,但城市房价依然坚挺。据2019年5月份全国70个大中城市房价数据,新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有67个,二手房销售价格环比上涨的城市有55个,出现了普涨态势,只不过二线城市新建商品住宅和二手房销售价格同比涨幅较4月份均回落0.2个百分点。这说明,由城市通行门票信仰衍生出的房价预期依然强劲,但要高度警惕。

  过去,我国城市房价持续顽强上涨,持续时间之长、上涨幅度之高已经超出了常识预期。各种解释也随之堂而皇之登堂入室,比较流行的有国际比较、人口红利、城镇化进程、土地财政、金融政策等,这些都不无道理,对社会的房价预期形成认知支撑。近年,围绕着热点城市“抢人大战”,又有提出“城市门票”观点,也就是购买住宅是进入城市的“通行门票”。而购买城市“通行门票”的价格,实际上内含了城市各种优质卫生、医疗、教育、人文等社会基础设施使用的准入费用,而不仅仅简单反映为市场基本面所决定的住宅的合理销售价格。毋庸置疑,城市通行门票的解释,一定程度真实反映了人们对城市生活的向往,也能相当程度解释房价的顽强上涨。事实上,从一线城市到二线城市,城市化浪潮席卷了社会资金和人口流动,相关城市房价近年来都呈现出明显上涨态势。

  理论到现实总是存在距离。在城市通行门票价格水涨船高的同时,市场基本面背离却是一个不容忽视的客观存在。当前我国多数城市房价之高,已非一代人所能支撑。特别是一线城市和个别热点二线城市的房价,需要两代人三个家庭倾其所有才能勉力支撑。而资金和人口向城市高度集中,总要受到客观条件限制。一方面,社会终端需求支撑能力总会有尽头。财富积累需要过程,财务加杠杆也要受到收入前景刚性约束。房价持续高位上涨的城市,已基本排除刚性住房需求的购买空间。一些城市房租收益率过低,已经显现出房价泡沫化特征。从逻辑上分析,要想维持房价刚性泡沫,必然要求购买城市通行门票的数量是成倍递增,这显然已经背离了社会现实和规律。另一方面,城市扩张总会有边界。不少分析人士总拿日本东京城市圈来说事。即便是日本东京的房价,也明显低于北京、上海和深圳。此外,我国幅员辽阔,主要人口和资金集中在少数城市,即便是技术上可行,实践上也并不可行。实际上,这些年我国一些城市过度扩张对周边小城镇的虹吸效应,已经显著加剧了区域经济社会发展不平衡,同时也加重了城市病沉疴。

  不难发现,在房价普遍上涨的5月份,房地产市场多项指标已经出现了背离。从房地产开发投资看,2019年1-5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1-4月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资33780亿元,增长16.3%,增速回落0.5个百分点。从土地成交价款看,2019年1-5月份,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%,土地成交价款同比下降35.6%,降幅扩大2.1个百分点。从房地产开发企业到位资金看,2019年1-5月份,房地产开发企业到位资金同比增长7.6%,增速比1-4月份回落1.3个百分点。从未来住宅供应看,2019年1-5月全国住宅施工面积518617万平方米,增长10.4%。按照2018年商品房销售面积计算,去化周期大约3年。

  值得高度警惕的是,由城市通行门票衍生出的房价刚性上涨预期和信仰,已经进一步加剧了房地产金融化问题。近年来,部分城市居民杠杆明显抬升。住户部门已经成为信贷主要投放领域。随着住户部门贷款持续增长,居民收入主要用于偿还房贷,导致储蓄存款增长缓慢。据全国金融统计数据,2019年5月份,全国住户部门新增人民币贷款6625亿元,而同期住户部门新增人民币存款仅2417亿元。随着我国宏观经济增长中枢回落,社会储蓄率回落,也在一定程度上制约社会对房地产庞大库存的消化能力。我国已经进入经济高质量发展轨道,需要更加依靠科技创新驱动,而不是由钢筋、水泥铸就的粗放型增长。特别是房地产业超前发展导致的宏观经济金融运行风险,始终是供给侧结构性改革和经济高质量发展的重大隐患,也在一定程度上制约了宏观政策空间。

  说到底,是城市通行门票假说,还是由此衍生的房价刚性上涨信仰,决定了未来房价的走势,这只能听由时间来大浪淘沙。经济学本质上属于社会科学,数学建模和计量经济学方法引入,并不能改变经济学社会科学的本质属性。但经济运行基本逻辑放之四海皆准。也就是说,经济增长动力必然受到内在逻辑约束,所谓货币政策、财政政策等宏观政策,只能熨平短期经济波动,不能给予经济增长持续恒久动力。如果可以通过“印钱”刺激经济增长,那么发展中国家很快就能超越发达国家。基于相同逻辑,房价刚性上涨预期很可能是让投资者“放心”的逻辑,并不是房地产市场内在运行逻辑的真实反映。“房子是用来住的,不是用来炒的”。如果过于专注房子的投资属性,那么房价持续高位上涨就是一个博傻游戏,就看谁是最后的“接盘侠”。考虑到当前内外部经济金融环境,无论从哪一点分析,都要始终坚定房住不炒定位,严禁信贷资金违规进入房地产领域。

关键词阅读:城市房价 人口红利 假说 门票价格 城市病

责任编辑:付健青 RF13564
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