李宇嘉:消费这杆旗的高度 决定限购退出的速度

1评论 2019-06-10 10:16:42 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 今天的盘面很诡异!

当这些政策的效果不太好,或不如政府心意,那就只能直接退出限购。如果还不行的话,就以促进和鼓励消费的这杆大旗,支持居民购房,反正不达目的不罢休。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉   

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  这个限购,终于被抛弃了

  消费内需这杆大旗下,不合理的汽车限购,终于被抛弃了。近日,发改委发布推动重点消费品更新升级的三年行动方案,在增强市场消费活力一节中,明确提出“严禁各地出台新的汽车限购规定。已实施限购的地方,加快由限制购买转向引导使用,对拥堵区域外不予限购”。

  消费这杆旗的高度,决定限购退出的速度

  什么意思呢?就是由“城市病”引发的汽车限购,非常不合理。因为,“城市病”是城市管理不善,人为造成的,而不是车多造成的,车是无辜的,不能把气撒在完全由人操控的车上面。再说,香港、东京等人口密度比我们大得多的国际大城市,为何城市交通就那么顺畅呢?

  把交通秩序搞好、采取错峰出行、设置拥堵路段、征收拥堵税,发展公共交通等,都可以缓解“城市病”。或者,干脆像杭州一样,学一学如何采用大数据来管理城市,采用阿里的“城市大脑”接管信号灯路口,智能化处理拥堵、违停、事故等引发“城市病”的各类事件。

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  消费大旗下,限购怎么看怎么别扭

  这里,需要关注一个重要的背景,就是从上到下,都在打造消费这个内需动力去年以来,投资和出口这两个动力哑火了,国家开始打造消费主导。近期统计局数据显示,一季度消费对经济增长的贡献超过65%。随着减税降费的落实,2019年消费对GDP增长贡献率将超过80%

  作为最大宗的消费,汽车和住房备受依赖。1998年房改,初衷之一就是促进住房消费,应对亚洲金融危机。用领导人的话来讲,“房地产产业链长、带动效应强”。汽车也一样。某种程度上,我国近几十年经济高增长,是由地产(开发投资和消费)和汽车(制造业投资和消费)拉动的。

  但现在,这两个最大宗的消费品疲态尽显:房地产销售已触及天花板,再怎么刺激也阻挡不了高位回落的大趋势。从人均住房面积看,我国和国际差距不大,都在40平米左右。汽车销售过了高峰期,但从千人汽车拥有看,我国170辆,发达国家500-600辆,汽车消费的空间还很大。

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  这个限购退出了,那个还远吗?

  其实,住房消费的空间也很大。全国21%的存量住房为平房,57%的为2-6 层楼房(多数为无电梯单元房),7 层及以上住房仅占22%16%的存量住房没有厨房或卫生间,26%的无独立抽水/冲水卫生间设施;15%的建造于1990年以前(4%建于1980年以前),42%的建造于上世纪。

  消费这杆旗的高度,决定限购退出的速度

  发改委发文,目的也是促进更新消费。事实上,2018年尽管汽车消费下滑了15%左右,但新能源SUV等改善消费却增长50%以上。未来,随着消费观念改变,美好生活诉求,作为国人消费作为看重的住房,不管是面积改善、功能改善,环境改善,都将迎来爆发式增长。

  消费这杆旗的高度,决定限购退出的速度

  消费这杆旗的高度,决定限购退出的速度

  住房消费起不来,培育消费难于上青天。与汽车的逻辑一样,未来要追究什么阻碍了住房消费,估计矛头会指向限购。2015年房去库存时,提出取消过时的限制性措施,因为限购阻碍去库存。一直以来,对限购的诟病一箩筐。未来,还会提出取消限购的,因为限购阻碍了消费。

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  从小小的高淳,看限购被诟的原因

  近日,南京主城区南部100公里开外的一个区——高淳(2013年撤县设区),因退出限购政策而被大家所熟知。2017年,外地人在此购房,要执行“近3年内累计2社保或个税”的政策。现在,外地客只需要有南京居住证,或劳务合同及营业执照复印件即可开具购房证明。

  消费这杆旗的高度,决定限购退出的速度

  尽管是最偏远、相对落后的一个区,但政府重视毫厘不差。今年初,高淳部署发展“3+2”主导产业:高端智能制造、生物医药医疗器械节能环保、文旅健康和生态农业3月底,南京发布《重点支持六合、高淳加快高质量发展行动方案(20192021年)》。4月高淳发布创业人才引进计划。

  这是很多城市的通病。即便再落后、基础再差,也要制定宏伟的规划、发展高大上的产业。2019年,高淳重点城建项目116个,省市项目7个,区级项目109个,预计完成156亿元。单一个固城湖退圩还湖工程,4年工期就要花掉30亿元。没条件,创造条件也要上,地产被委以重任。

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  没有办法的办法

  所以,关于限购调整的新闻稿上,政府一再强调,此举意在优化人才购房战略,为了缓解高淳发展与市区不均衡的问题。俺也不清楚,退出限购,鼓励外地人买房,这是优化人才购房?还是刺激楼市、给卖地铺路?不过,有一点是明确的,高淳一直是南京卖地TOP3的区域。整个南京也在加速卖地,6510宗地收入118亿,南京土地市场也热起来了。

  现在,高淳的库存很大。如果房子卖得出去、地卖得出去,宏伟的规划、高端的产业或许还能实现和落地。至于其中复杂的逻辑、因果关系,那是一连串的,你懂的,我们就别问了,反正很重要。201831日,南京人才新政,取消就业及缴纳社保年限对落户的限制,放宽学历教育取得形式,直接洞穿了户籍对限购的约束;20188月,南京土地拍卖取消现房销售。当这些政策的效果不太好,或不如政府心意,那就只能直接退出限购。如果还不行的话,就以促进和鼓励消费的这杆大旗,支持居民购房,反正不达目的不罢休。

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关键词阅读:消费 限购

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