齐俊杰:房租降了?还是租房承受力已倒极限?

1评论 2019-05-31 10:42:02 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 6个月大赚574%!

房东确实傻,但是他们坚信会有一个更傻的傻子,将以更高价把房子从自己手上接走。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  最近,很多媒体都在说,房租降了,比如北京,来自链家的数据,北京租赁市场的成交节奏也在放缓,20194月贝壳房源7日内出租率为21%,同比下降18个百分点,环比下降3个百分点,租赁市场的成交难度增加。而20194月,北京链家租赁房源中共发生12224次调价,其中83%为下调报价,同比增加19个百分点,且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。自如也都表示,今年的收房价,要明显低于去年,如果房东不降价,只能空置更长的时间。

  当然这种事只是数据和平均,放在个体上,很多人是不服的,也有不少人说,我刚刚给房客涨完租金,也有租客哭死,自己被涨了租金,所以这就是宏观跟微观的区别,整体与个性的不同,虽然整体房租趋于下降,但是你的房子未必就会降,甚至不降反升,老齐之前也说过,越是低端的房子,越是小房子,越是合租的房子,他的租金反而越贵,也越容易上涨,而且基数低,所以一涨幅度还不小,比如一个合租房2000涨到2200,这就是涨了10%,如果是那种拼床位的群租房,500涨到800,就涨了60%。所以越是外来人口聚集的地区,这种房租就越是容易上涨。

  但是从总体来看,我们也反复强调,房租是由城市收入决定的,所以除非有资本在里面兴风作浪,推动借贷付租金,或者烧钱高价收房低价出租扰乱市场。除此之外,租金不太可能产生泡沫。也就是说,房租跟房价不一样,房租上涨是有天花板的,而这个天花板就是一个城市的平均收入。从这个意义上来讲,有些城市的房租已经高到了极限。

  房租降了?还是租房承受力已倒极限?

  比如诸葛找房的数据,在一线城市若想一个人整租一居室,房租占收入已经达到了六成以上,而北、上、深更是高达九成以上。在北京一居室的房租收入比已经达到了97%,也就是说,如果你要想有个独立的房子住,那么一个月的收入,基本都要交给房东,即使是退而求其次选择合租,在一线城市的租房成本也达到收入30%以上。

  房租降了?还是租房承受力已倒极限?

  如果按照城市划分,高收入高租金的有北京,上海,深圳,这三个城市绝对高人一等,而广州,杭州也算是高租金城市,但是其实跟北上深的租金比,还是要差了一个水平,相反他们的租房负担,更接近低租金组的南京,而高收入低租金的还有苏州,厦门,长沙,青岛,和济南,这些城市房价涨了不少,但租金还算过得去,除了南京,其他城市基本租金收入比低于50%。其他绝大部分城市都在低收入低租金组,这个组也分两部分,像沈阳,太原,石家庄,昆明,合肥,武汉,则租金相对较低。那有人问了,有没有低收入高租金的城市呢?重庆,哈尔滨,大连,长春,天津,沾一点边,但整体上租金收入比也没有超过60%。这也再次证明了我们之前的观点,房租是由一个城市的收入水平决定的,不是房东仁慈,而是房客实在租不起了。

  所以,一旦租金接近了收入的天花板,那么基本就不可能再涨了。一个月赚的钱,都交给房东了,这就完全成为了房东的奴隶。相信没人会甘愿成为奴隶,更不会倒贴钱,到大城市打工。所以租房成本太高,必然会造成人口离开。从而平抑房租。

  房租降了?还是租房承受力已倒极限?

  其他没上榜的城市,大部分租金收入比就更低了,也就是说在那里租房,只占收入的很小一部分。租金上不来,最主要的因素还是供需,说明需要租房的人很少,而房屋出租的供给很多,替代性很强,说的更直白一些就是房屋过剩了,所以租金上不来。房东如果不降价,租客就会去找其他房源替代,所以房子就会空置的时间更长,而此时房东就会算账,我是让他空2个月呢,还是降价10%?显然降价10%比空2个月更划算一些。于是那些迫切产生收入的房东,就会主动降价,争取租客,市场租金也就下来了。

  现在房价,房租,收入,这三个指标非常的混乱,如果从房价看房租,房租极低,如果从收入看房租,房租又极高,按照国际惯例,房价应该是一年房租的20倍,是年收入的10倍,而一年用于租房的钱,差不多是收入的一半,这样一切就合理多了。现在来看,北京上海深圳,已经远远偏离了这个合理的范畴,形成了房价、租金双高的情况。房租已经达到极限。而其他的城市,房租基本合理,但房价至少高了一倍,这就是目前我们的住房市场现状。

  那么未来会怎么样,有2条路,要么房价降下来,要么租金涨一倍,但租金涨一倍,收入也得先涨1-2倍。当然还有第三条,那就是让他一直这么扭曲下去,这其实就形成了房东补贴租客的情况,你交给房东的租金,大概只是房东还贷款的二分之一到三分之一。那有人说了,房东人家买的早,根本不贷款,收房租就是纯赚,这是只算了绝对成本,而没有算机会成本,别忘了他现在卖了,随便做个理财,也是房租收入的3倍以上,那房东傻吗?房东确实傻,但是他们坚信会有一个更傻的傻子,将以更高价把房子从自己手上接走。

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