中国房地产企业近年来呈现出规模化、集中化的特点，2018年品牌房企凭借自身优势，销售规模持续扩大，行业集中度进一步提升，独角兽企业、黑马企业不断出现，中国奥园就是其中的代表。中国奥园2018年销售金额快速增长，达到912.8亿元，较2017年增长100.22％，增速在Top50房企中排名第二，这份漂亮的成绩单甚为亮眼。（2018年11月29日奥园正式更名为“中国奥园集团股份有限公司” ，下文中所指“奥园”或“奥园集团”均为“中国奥园集团股份有限公司”。）中国奥园集团股份有限公司（股票代号:3883）2019年5月2日宣布，2019年首四个月累计实现合同销售约人民币283.1亿元，同比增长36％；合同销售面积约278.5万平方米，同比增长41％，平均售价约每平方米人民币10,163元。2019年4月，中国奥园实现合同销售金额约人民币95.7亿元，合同销售面积约95.5万平方米，同比分别增长33％和26％。中国奥园这位“课代表”近两年势如破竹，业绩像坐了火箭一样往上一路狂飙，今天我们来深刻剖析一下奥园。

　　亮眼业绩与增长速度

　　奥园集团在2007~2012年经历了波动增长的阶段，增速变化很大但总量较小。2009年，奥园沈阳、重庆项目开盘，2013年房市热度升高，奥园广东多个优质项目开盘遭到哄抢，都带来销售额的突然增长。2016年至今，奥园销售额迎来一段稳定的快速增长时期，3年复合增长率达到81.88％。同策研究院选取5家2018年销售金额与奥园集团相近的典型房企，在同等企业中奥园集团5年复合增长率排名第一，3年复合增长率仅次于佳兆业，而佳兆业3年复合增长率极高的原因是2015年销售金额较少。

　　▲奥园2007-2018年销售金额及销售金额增长率

　　奥园集团近几年来总资产及营业总收入持续增长，2015年以来增速逐渐加快。2015年-2018年奥园总资产复合增长率56.97％，营业收入复合增长率47.74％，如竹子拔节般快速增长。2015年总营收为96.15亿元，2017年总营收为191.5亿元，2018年便已快速增长到310.06亿元。可谓异军突起！

　　▲中国奥园飞速增长

　　不同市场背景下诉求不同

　　从时间上来看，房地产企业在不同市场背景下，所呈现出的特点和诉求也不同，同策研究院大致将时间段分为：2010年前，2010年-2015年间，及2015年后三个阶段。第一阶段房地产企业发展模式可归纳为资源主导阶段，是以土地、资金及关系推动形式的发展阶段。

　　在经过能力主导阶段后，房地产企业打下了基本能力的基础，而在2015年后，在房地产市场新常态下，企业需要结合自身优势和能力，并进行延伸。未来房地产企业的发展诉求将从能力主导向更高的阶段转变，注重开发端的金融化是重点，并与住宅产业化及运营结合，以此提高企业核心能力，其次强化针对C端的服务，扩大、维护业务客户群等，我们可将该阶段归纳为能力延伸阶段。奥园自1996年成立以来经过22年的发展，已基本完成能力主导阶段的发展，但能力延伸阶段的发展目标尚未实现。

　　奥园的发展紧跟市场脚步

　　企业的成长不能单独来看其规模有多大，发展速度如何，这些仅仅只代表企业的某个方面。一个企业发展得好不好，我们可以根据企业的5个维度来进行衡量，即规模积累、运营效率、增长品质、成本控制、安全边际五个方面，即为“多快好省稳”。我们将根据这五个维度，对奥园集团进行剖析。

　　1996年郭梓文在香港创立香港金业集团，即为中国奥园的前身，公司最初仅在香港开展业务活动，1998年进入广东，成立广东金业集团，并提出以体育为主题的住宅项目开发理念，首个代表项目——广州奥园开盘即热销。在2007年公司登陆港交所（股票代码3883.HK），并在2013年进入百亿俱乐部行列，2015年首次进军海外市场，并取得优秀业绩，2016年开始快速规模化。

　　▲中国奥园的发展历程

　　奥园的发展脚步紧跟市场趋势。1996年房产正式商品化，大量资金进入房地产市场，奥园创业阶段正逢中国房地产市场第一次迎来繁荣时期；2006年在热钱、炒作、人民币升值等因素影响下，房价大幅增长。此时的中国奥园恰逢创业阶段。伴随着2008年的四万亿计划与2010年房地产市场进入深度调整期，中国奥园加速迅猛扩展，成功登陆港交所。此时的一线城市虽然严控但需求仍旺盛，而三四线城市却因过度投资库存积压，大量房企重返一线城市。2012以来房地产市场步入“白银时代”，因地制宜，分而治之的调控思路控制市场流动性，中国奥园开启了海外扩张。2016年市场的火爆以及房价的快速增长，致使政府更有力的调控。市场集中度快速提升，房企快速规模化，地产大鳄显现。房地产市场定调，“房住不炒”，“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”被提出，市场逐渐进入存量时代，踩准了这一系列中国房地产市场发展的时间点，顺势而为造就了奥园的高速增长。

　　从土地层面来看，奥园集团近年来不断扩充土地储备，为奥园集团销售额高速增长奠定基础，2018年公司土地储备总建筑面积达到3409.7万㎡，同比增长37.07％。同时公司销售面积增速更快，土地储备存续比不断下降，未来奥园将持续扩大土地储备规模，奥园行政总裁郭梓宁在2018年业绩会上表示，2019年中国奥园预计拿地款为400亿元。

　　▲中国奥园土储情况

　　奥园集团的三年规划中把土地布局战略分为三步：2017年完成战略框架的布局，首次进入多个省市，初步建立起环渤海区域、华东区域、中西部核心区域和华南区域四大片区；2018年重点区域的城市群建立，在新进入城市及其周边扩大投资规模；2019年将重点关注已进入市场的产能和份额提升。

　　2011年-2016年，公司新增土地储备呈现出小幅波动增长的趋势。2017年，中国房地产市场处于新一轮的上行周期，房地产企业发展全面提速，政府提出粤港澳大湾区发展战略，为奥园集团积极的土地储备战略提供外部环境。成功发行共计5亿美元的优先票据和取得境外银行15亿港元贷款为扩大土储提供了资金支持。奥园集团2017年总计收购58个商住项目，并且持续关注城市更新项目，新增土储1286万平方米，主要集中于粤港澳大湾区内，并且首次进入湖北、福建、北京、山东、贵州、陕西以及加拿大。中国奥园进入大量囤地阶段，新增土储建筑面积同比增长309.55％。2018年，奥园集团继续执行积极的土储战略，新增项目64个，继续深耕粤港澳大区，持续布局广东、广西区域，同时在新进入区域打造城市群，又在海外扩大澳洲土储规模。新增土储建筑面积小幅回落，但总体规模依然很大。

　　▲2018年末奥园集团新增土储情况

　　从投资布局的城市等级来看，2015年以前，奥园集团的城市等级选择较平均，相对偏重一二线城市，2016年以后二、三线城市土地储备增长明显，2018年为打造城市群规模效应，奥园集团明显加重了一二线城市周边小城市的投资，同时增加了海外布局。按面积来看，三四线城市是主要布局城市。按地价来分，一二线城市及其周边城市与国际城市约占75％，三四线占25％。

　　▲2016-2018奥园土储城市等级分类情况

　　从地区分布来看，华南地区始终是奥园最重视的地区。近年来，粤港澳大湾区成为政策热点地区，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。新华社北京2月18日电 中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。政府提出以港澳广深为核心引擎，辐射带动周边城市，完善城市群发展；加快构建城际快速交通网络，实现区内主要城市间“1小时生活圈”。大湾区将成为未来中国经济发展的重要增长极，奥园将深耕大湾区市场，受惠政策红利，乘势而上迅速扩大影响力。2018年，奥园在大湾区的土储占总土储22％，除大湾区以外的华南地区土储占26％。但2018年公司在华南区域扩大土储的速度放缓，开始注重全国布局，加大对华东地区和中西部地区的布局，其中中西部地区土储扩大最明显。

　　▲2016-2018奥园土储地区分类情况

　　奥园集团2018年提出“抢占粤港澳大湾区，实现大湾区‘9+2’城市全覆盖”的布局策略，目前已经初步实现城市全覆盖，未来关注重点在提高市场份额上。中国奥园粤港澳大湾区土储规模在公司总土储中始终占20％以上，2017年达到753万㎡，同年大湾区销售额242.8亿元，造公司总销售额中占比51％。2018年，销售额小幅上升，但由于公司其他区域销售额增长明显，占比下降到31％。

　　▲2018年奥园集团大湾区主要在售项目