截至2019年2月，我们发现武汉还没有出现酒店系、中介系集中式品牌公寓的身影。从同策研究院持续追踪的25家样本公寓来看，目前武汉市集中式长租公寓市场中仅有创业系和开发商背景的品牌公寓，门店最多的品牌公寓是魔方/乐乎和龙湖冠寓。

　　那么，问题来了，武汉作为外来人口一直维持200万人左右的人口净流入城市，为何得不到酒店系和中介系公寓运营商的青睐？今天我们来一探究竟。

　　从城市自身投资价值来说。投资布局租赁市场有几个关键性的指标。

　　首先，人口状况是第一指标，也是最核心的指标，城市人口必须是净流入的，也就是常住人口要大于当地户籍人口，并且常住人口需要有一定的增幅。近年来，武汉常住人口总数逐年增加， 2018年已达1108万人。武汉作为人口净流入的城市，外来人口一直维持200万人左右，占常住人口总数比例维持在20％左右，是典型的人口净流入城市。

　　从城市量级来看，武汉位于长江中游经济圈中， 2018年武汉市生产总值为14847.29亿元，GDP超过8000亿量级。其中一产：362亿元，二产：6377.75亿元，占比43％，三产：8107.54亿元，占比55％。

　　由此可见，武汉市的经济产业结构以第三产业为支撑。从产业看，工业、建筑业、批零业、金融业、营利性服务业、非营利性服务业等6个行业增加值均过千亿元，占全市GDP的83.9％。

　　2018年武汉市城镇居民人均可支配收入47359元，比上年增长9.1％，全市居民人均消费支出31201元，比上年增长9.3％。从2017年居民消费支出构成明细中可看出居住消费支出达7978.92元/人，占比27.95％，位列居民消费支出结构中第二名。

　　综合以上几个指标，武汉市具备发展租赁市场的潜力。2018年武汉市租赁房源成交总套数约37万套，成交总面积约0.33亿平方米；2018年5月至2019年2月武汉市月成交套数逐月增加，约3 – 7万套，月成交平均面积，整租约95平方米，分租约15平方米，整体来看武汉市租赁市场交易活跃。

　　这么好的大武汉，为何酒店系和中介系不布局呢？

　　我们猜测有以下3个原因。

　　01 租金价格有小幅下降趋势

　　整体来看，武汉市整体租金价格走势较为平稳，有小幅下降趋势。其中，从总价走势来看，整租租金约3000元/月，分租租金约1000元/月；从单价走势来看，分租租金坪效高于整租，分租最高坪效77元/平方米/月，整租最高坪效36元/平方米/月。租金和房价并不存在正相关关系，而对运营商来说，武汉租金下跌，运营商高价收房，收一套亏一套。

　　02 区域特征过于明显

　　洪山区为全市住房租赁最活跃的的区域。

　　区域分布来看，武汉中心城区房源供应套数多，周边新城区相对供应较少；从户型结构上来看，一室户型房源供应量与二室占比相同，不过分布形态存在差异：一室大多集中在洪山区，而二室分散在全市各区；此外，三室户型房源供应量最多并且分布广泛。

　　从价格分布来看，武汉市租金分布呈现单个区域（洪山区）租金高于其他城区的特征，具体来看，洪山区房源供应多，但是由于使用价值高，租金也高；相反，江汉区部分板块供应量较大，租金价格较低。从户型结构上来看，武汉市一室租金整体高于其他户型价格。

　　因此，供应结构上，武汉租赁市场区域特征明显，洪山区一室房源供应量高于其他城区。租金分布上，与供应特点一致，区域特征明显，洪山区租金最高。

　　所以，在门店布局上，武汉市集中式长租公寓共有8个品牌，39家门店，其中中心城区有30家门店，占比77％；其中，最大的门店数集中供应于洪山区，共有14家。

　　龙湖冠寓门店数最多，共18家，其次是魔方和乐乎，6家，大多品牌公寓在武汉未布局。

　　而在租客收入水平上，与长租公寓的客群也有一定出入，租客大多以中低收入为主，其中月收入3000 – 5000元的租客占比46％。

　　因此，武汉房地产市场仍处于增量交易市场，因而对于住房租赁的需求量较小，而住房租赁市场供应量大，因此长租公寓市场只能与住宅租赁市场直面竞争相同的年轻化、高学历客群，但这部分客群的收入并不高。

　　03 酒店系、中介系自身的背景原因

　　酒店系公寓规模上增长速度很快，但布局相对比较集中，几乎都集中在北上广深，主要由于做酒店的思维，比较看重交通、人口流动性等，并且将做酒店的思维也带入到做公寓中。

　　同样，中介系分散式公寓分布的很广，但集中式长租公寓同样集中在北上广深，二线城市几乎没有布局。

　　而由于中心城区区域特征过于明显，公寓品牌的机会相对集中，而目前已经有大量品牌公寓布局中心城区，对于本身酒店系和中介系（集中式）高要求的选址来说，越往后期越不太有优势。