蒙格斯智库:有了房子就能实现美国梦吗?

  栏目介绍:“有趣的经济学”是《蒙格斯报告》公众号推出的国际前沿经济学论文评论类推文。论文一般来自《美国经济评论》(AER)、《计量经济学杂志》(ECA)、《政治经济学杂志》(JPE)、《经济学季刊》(QJE)等国际顶尖学术刊物,我们希望用通俗易懂的介绍和评论使高大上的经济学有趣起来。

  导言

  什么是美国梦?自1776年以来,世世代代的美国人都深信不疑,只要经过努力不懈的奋斗便能获得更好的生活。也就是说,人们必须通过自己的勤奋、勇气、创意和决心迈向繁荣,而非依赖于特定的社会阶级和他人的援助。在美国历史上,总统比尔·克林顿(Bill Clinton)和乔治·W·布什(George W. Bush)都曾提出,将提高住房拥有率作为国家发展目标和实现美国梦的内容之一。因此“美国梦”的具象,很大程度表现为:中产阶级拥有一套属于自己的房子。

  但在经历了金融危机和大衰退之后,许多人有所质疑,并不是每个人都适合拥有住房。为此,经济学家和政策制定者需重新评估提高住房拥有率是否能帮助实现美国梦。本文研究发现,1985年后,85岁以上人群的住房拥有率始终高于35岁至44岁的人群;黑人、西班牙人和亚洲人的住房拥有率都低于白人,且黑人家庭的住房拥有率每十年下降一次;巨大的信贷扩张导致住房拥有率在1985年与2005年之间增长,之后随信贷紧缩又急剧下降。但是不可否认的是,即使在房价遭遇了最严重冲击的大萧条时期,拥有住房的内部收益率也要高于其他投资回报。

  Laurie S. Goodman 和Christopher Mayer 2018年在《经济学展望杂志》(Journal of Economic Perspectives)上发表了《住房拥有率和美国梦》(Homeownership and the American Dream)一文,探讨了提高住房拥有率带来的收益情况,同时使用计量方法分析了影响收益的各项因素。研究结果表明:

  一、住房拥有率与人口结构、族裔、信贷政策密切相关

  1985年后,85岁以上人群的住房拥有率始终高于35岁至44岁的人群;黑人、西班牙人和亚洲人的住房拥有率都低于白人,且黑人家庭的住房拥有率每十年下降一次;巨大的信贷扩张导致住房拥有率在1985年与2005年之间增长,之后随信贷紧缩又急剧下降。

  二、拥有住房的内部收益率高于其他投资回报

  即使在房价遭遇了最严重冲击的大萧条时期,拥有住房的内部收益率也要高于其他投资回报。这个结果不仅是因为有利的税收待遇,也因为税收补贴能够增加拥有住房经济效益。证据表明,几乎没有一种储蓄工具(除了部分政府项目)可以替代拥有住房,使低收入家庭获得大量储蓄。

  然而,并不是每个家庭都适合拥有住房。低收入房主们面临着潜在的巨大的金融风险,因为他们拥有单一的、不可分割的资产,而这些资产往往代表了他们绝大部分的财富,同时大多数家庭都缺乏对抗房价波动的能力。

  美国的住房拥有率高么?

  作者选取了美国与其他18个国家,1990年至2015年期间的住房拥有率进行横向比较,可以从表中看出,美国在1990年排在第10位,中间位置接近平均水平。到2015年,美国的住房拥有率为63.7%,远低于18个国家的平均水平69.6%。在1990-2015年期间,18个国家中有13个国家提高了住房拥有率。住房拥有率下降的五个国家分别是保加利亚、爱尔兰、墨西哥、英国和美国。总体来看,相较于其他国家,美国的住房拥有率处于中低端水平。

  

  什么影响了美国住房拥有率?

  作者首先按照种族、年龄、教育和家庭组成的分类来分析美国住房拥有率。从分析结果来看,不同群体的住房拥有率变化趋势是相同的:从1985年到2005年增长,然后在2005年到2015年间急剧下降。

  但有意思的是,分析结果显示人口老龄化似乎有助于提高住房拥有率。1985年后,85岁以上人群的住房拥有率始终高于35岁至44岁的人群。44岁或以下的家庭比例从1985年的49.2%下降到2015年的35.7%;相反,65岁或以上的家庭比例从1985年的21.5%上升到2015年的23.9%。

  

  不同种族和族裔之间的住房拥有率差异显著,作者使用了回归分析方法研究这一因素。基于1985年、1995年、2005年和2015年的美国住房调查数据,作者使用一系列虚拟变量对数据进行回归分析。分析结果显示,即使是对收入、教育、年龄和家庭类型进行变量控制,住房拥有率也因种族不同而有很大差别。黑人、西班牙人和亚洲人的住房拥有率都低于白人,即使在2015年,受过大学教育的黑人家庭拥有住房的可能性也小于学历低于高中的白人家庭,而且黑人家庭的住房拥有率每十年下降一次。回归分析还显示,住房拥有率随着年龄增加而增加,在65岁之后退休时达到顶峰;受教育程度较高的人更可能拥有住房;已婚夫妇比单独居住或与其他亲属同住的单身居民更容易拥有住房。

  

  美国总体住房拥有率从1985年的63.5%上升到1995年的65.0%,在2005年达到了68.8%的峰值,到2015年,这一数字下降到62.7%。作者认为,住房拥有率的上升和下降都不能仅靠人口结构的变化来解释,比如人口老龄化。相反,巨大的信贷扩张导致住房拥有率在1985年与2005年之间增长;在大衰退之后,随信贷条件紧张、有问题的学生贷款债务增多、停滞不前的实际收入和对住房拥有态度的微妙变化,住房拥有率有所下降。

  房屋回报率分析

  作者采用了自2002年以来的美国国家数据进行分析,结果显示,即使在房价遭遇了最严重冲击的大萧条时期,拥有住房的内部收益率也要高于其他投资回报。这个结果不仅是因为有利的税收待遇,也因为税收补贴能够增加拥有住房经济效益。

  在下表的最后几行主要为各项投资的税前收益和税后回报。影响房屋回报的首要因素是税收优势。虽然大多数关于房屋所有权税收优惠的政治辩论都集中在抵押贷款利息和房产税的税收减免上,但对许多房主来说,更重要的是“隐藏”的好处,即不必为房屋的租金和资本收益缴税。但投资股票和债券的回报是应纳税的,所以需要对住房的经济回报进行家庭税的扣除,以获得双方较为公平的比较。从表中计算得出的最大结论是,无论买房者是否有税收减免,拥有住房似乎在经济上都是有利的。另一个使房主收益的因素是利用杠杆购买房屋。

  

  当然,这些结果也会因为购买时间、持有时间和地点的不同而有所变化。克利夫兰和芝加哥的住房回报率明显低于洛杉矶、达拉斯和纽约这样的大都市地区。

  

  从分析结果可以得知,高价房屋的回报率较低。拥有住房似乎可以帮助借款人以各种方式积累住房和非住房财富。但是,通过房屋所有权来建设财富的能力取决于在经济低迷时期坚持持有;低收入和少数民族借款人不太可能在整个周期内维持住房拥有权,从而减少住房拥有者的收益。

  在拥有住房之前,需要权衡一些收益与风险的问题:

  在某些假设前提下,作者研究表明,大多数美国家庭仍有非常充分的理由渴望成为房主。在“正常”市场上购买住房的回报是强劲的,通常税后收益优于股市和上市公司指数。证据表明,几乎没有一种储蓄工具(除了部分政府项目)可以替代拥有住房,使低收入家庭获得大量储蓄。不仅是在美国,作者在研究中发现,大多数国家的接近退休年龄人群中,住房拥有率普遍存在,这一事实表明,大多数家庭仍将住房拥有率视为首选的储蓄工具和计划退休生活的关键内容。

  随着经济的发展,买房也会带来一系列的风险,例如流动性风险:虽然房屋所有权是一种规范储蓄和财富积累的方法,但由于财富过于集中于某项资产,从而容易产生财务风险和流动性风险。房主们面临着潜在的巨大的金融风险,因为他们拥有单一的、不可分割的资产,而这些资产往往代表了他们绝大部分的财富,同时大多数家庭都缺乏对抗房价波动的能力。他们面临着与搬家、买卖房屋和丧失抵押品赎回权相关的高额交易成本。

  总结

  美国政策制定者传统上将住房拥有率的扩大视为一项重要的公共政策目标,并在上世纪90年代和本世纪初实施了鼓励购房的政策。曾经大多数人都认为每个家庭都应该拥有住房,但金融危机提供了一个强有力的反例。然而,作者认为,对大多数家庭来说,房屋所有权仍然非常有利,因为它既提供了经济收益,也提供了创造财富的机会,尤其是对于那些希望拥有足够长的时间来克服交易成本和近期周期性波动的人而言。如今,一个家庭想要拥有住房可能会更加困难了,这反映出住房抵押贷款的困难,收入跟不上房价的上涨,以及大多数住房市场缺乏初级库存。在美国,公共政策的挑战应该是打破限制那些从拥有房屋中受益的人的障碍,而不是强迫人们成为没有意义的房主,或者在不合适的地方提供补贴。

关键词阅读:有趣的经济学第9期 |

责任编辑:Robot RF13015
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