易宪容:国内楼市保卫战打响了什么?

1评论 2019-05-21 18:07:53 来源:金融界网站 作者:易宪容 职业操盘手技能养成记

根据新华社5月18日的消息,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住房价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  最近有媒体文章标题是“楼市保卫战打响:住建部对10城出手 今年调控已超164次”,该文章的标题看上去十分吸引眼球,但是楼市保卫战到底保卫的是什么却不知道?是保卫政府的房地产调控政策,还是保卫已经持续上涨43个月的房价。对于一般民众来说,对此肯定是不知所云。

  根据新华社5月18日的消息,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住房价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

  住建部要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,进一步加强市场监测分析,及时解决市场运行中出现的问题,切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处,确保房地产市场平稳健康发展。

  其实,这种预警所起到作用是十分有限的。因为,对于这些政府职能部门提到的预警城市,政府职能部门早就对这些城市预警过,但是这些城市的房地产市场还是火爆,房价同样是快速上涨。比如,2018年6月,住建部等多部委决定于2018年7月初至12月底在30城先行开展治理房地产市场乱象专项行动,其中就包括苏州和佛山;同年2018年5月,住建部就房地产调控问题约谈12个城市相关负责人,佛山在列。

  尽管住建部上次进行预警提示之际,苏州的调控政策便如约而至。5月11日,苏州市政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。但是这样的政策对房价上涨,对房地产的炒作能够起到作用同样是十分有限的。可以说,在未来几个月,这些预警过的城市,其房地产市场火爆并不会因为预警而退热,反之,有可能房价还会上涨。或者这些城市对房价上报统计数据进行人为的调整。

  正如我早就指出的,国内大中城市的房价之所以会出现持续43个月的上涨,之所以会会出现4月二线三线城市的房价上涨都在两位数以上,根源还在于政府的房地产调控目标假定前提与“房子是住的,而不是炒作的”市场定位是相悖的。

  “只住不炒”的房地产市场定位,其基本原则是让房地产市场回归到以消费为主导的市场,而不是以投资炒作为主导的市场。如果住房是消费市场,或政府的房地产调控目标要让国内房地产市场回归到住房消费市场,那么房地产市场调控政策就得让房地产价格回归理性,回归到住房消费者有支付能力购买水平上,而不是仅象征性遏制住房投机炒作(比如目前不少城市出台的对购买的住房在一定时间内限制出售,这就是象征性遏制住房炒作)。

  而以住房消费者为主导的市场,住房价格是调整市场供求关系的主要信号。即住房的价格逐渐下跌,住房的需求也逐渐增加;住房的价格上涨,住房需求减少。而当前国内的房地产市场情况是,住房销售面积下降,住房的价格则在上涨;住房的价格上涨,住房需求量增加。这完全说明当前国内的房地产市场是以投机炒作为主导的市场而不是以消费为主导的市场。所以,中国要建立起房地产市场的长效机制,就得让房地产市场真正回归到“只住不炒”的市场定位上来,就得让当前国内房地产市场的性质真正转型,真正回归到以住房消费为主导的市场上来。

  但是今年政府职能部门所确立的“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标,其理论前提就是认定当前住房是以投资为主导的市场(投资品与消费品的本质区别就在于其定价基础差异性,投资品价格变化是以市场预期来决定,消费品的价格则是以市场供求关系来决定)。因为“三稳”的核心是稳预期,房价上涨的预期稳定了,房价与地价自然会稳定。如果以“三稳”来落实“只住不炒”的市场定位,在政策上肯定是不对路,这也是当前国内房地产市场越是调控,房价越是上涨的关键所在。如果楼市保卫战是保卫的“三稳”的房地产调控政策落到实处,那么在一城一策的房地产调控政策背景下,要让国内许多城市的房价不再快速上涨而稳定下来,几乎是天方夜谭。

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关键词阅读:房地产

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