同策研究院:居住舒适度最高 西安有住房租赁发展机会

1评论 2019-05-21 14:21:19 来源:金融界网站 作者:同策研究院 6个月大赚574%!

西安发展租赁市场有一定的优势:关中城市群中的核心城市,城市潜力巨大,人才政策暴风吸入大量流动人口,并且租赁居住的舒适度很高等等。但同时也存在难度和挑战。

  为了更加清晰地了解我国不同地区住房租赁市场的发展特征,同策研究院从八大经济圈中抽取了11个强城作为研究样本。

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  从样本选择来看,我国八大经济圈囊括最主要的城市与区域,GDP占比超80%,而这11个城市均衡分布在8大经济圈中,2018年GDP超过8000亿量级、人口都是净流入。

  从城市进入视角来看,这11城是房地产交易市场的“掘金地”,但住房租赁市场是否同样机会巨大?今天,让我们走进西安专场。从“抢人大战”升级后,西安住房租赁市场有何变化?西安发展住房租赁市场有何优势、挑战与机遇?

  西安 | 基本面

  发展住房租赁市场的优势

  ●西安位于“承东启西、连接南北”的战略要地

  西安位于我国中西部地区,属于八大经济圈中的西北经济区,也是国家发改委正式认命的关中城市群的核心城市,是“一带一路”关键节点,正处于承东启西、联接南北的战略要地,区域的加快建设与发展,有利于引领大西北,承接东中部地区产业转移,促进区域协调发展。

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  这几年我国中西部经济发展也保持了良好的势头,全国的经济增长中心区不断向中西部地区拓展,中西部一些重点地区对区域发展的支撑作用愈发增强。从关中平原城市群发展情况来看,西安作为核心城市,在发展战略中占据领头羊的位置。

  ●“抢人大战”中西安流动人口净增最大

  一方面,经济圈本身的虹吸效应带动人口流动,直接影响了各个区域的人口数量和密度。从人口山来看,中部的成都、西安都有明显的人口优势。

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  △绿色表示流入口,红色表示流出人口

  另外,抢人大战带动人口的加速移动。以强二线城市为主开展的“抢人大战” 持续火热,部分城市鼓励型落户政策吸引人才效果显著。其中,西安是2018年人口流动增长最多的城市。

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  注:¹青岛、郑州2018年城市新增户籍人口情况数据缺失

  数据来源:地方统计局及市公安局、公开资料、同策研究院整理

  “抢人”带动进一步的人口定向流动,常住人口中流动人口以及新市民的居住需求短期内一般通过住房租赁市场得到满足。

  ●从租赁角度来看,西安最“宜居”

  此前我们讲城市宜居一般从房价角度,房价低收入水平高城市环境好等方面考量。今天我们从住房租赁市场角度讲“宜居”,也就是说,哪个城市租房舒适度最高?

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  为了测算城市租赁市场的居住舒适度,同策研究院用主成分分析法,通过结合住房租赁市场的租金收入比、户均租赁面积、平均租金单价以及租赁供应饱和度共4个因子,得到样本城市住房租赁市场的居住水平。

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  得知,住房租赁市场居住舒适度最高的城市是西安,最低的是深圳。

  对比同期西安和深圳的租金价格以及面积可以直观地印证结果。西安分租成交户均面积整体远高于深圳,但深圳与西安的租金差约4倍。

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  以上,我们可以看出西安发展租赁市场有一定的优势:关中城市群中的核心城市,城市潜力巨大,人才政策暴风吸入大量流动人口,并且租赁居住的舒适度很高等等。那么是否可以下结论说一定适合发展租赁市场吗?不一定。

  西安|基本面

  发展住房租赁市场的难度与机会

  ●西安租赁向交易的转化难度较低

  有了人口和政策的支撑,我们还要看城市内租赁市场和交易市场之间的发展差距。差距主要表现在两个方面:1、城市租赁与交易居住水平的差距2、从租赁到交易的转化难度。

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  同样通过主成分分析法,同策研究院通过对比住房租赁市场和交易市场的产品户均面积、人均居住面积、价格、成交套数以及城市落户限制共5个因子,得到样本城市住房租赁与交易市场发展差距。

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  得知,西安排名第九名,差距较小。住房租赁市场与交易市场差异越大的城市,居住需求从租赁向交易的转化难度越大。反之,则转化难度越小。

  可以看出,深圳、上海、北京住房租赁与交易市场发展差距最大,一方面,深圳、上海、北京租赁与交易市场居住水平相差巨大,另一方面,说明从租赁到购房的转化率低。

  然而,从租赁到购房的转化率低,一是,受到高房价的影响,二是交易严控下流动人口向购房人口转化降低。短期内房地产交易市场将延续严调控的趋势。在流动人口的数量不会发生较大波动的预期下,城市的真实居住需求不会下降,但由于交易市场的严调控,流动人口从租赁到买房的转化率将进一步降低。

  而从11个样本城市2018年房地产交易市场调控政策松紧程度来看,一线城市稳地价稳房价稳预期仍是2019年楼市政策主基调,二线城市中存在定向放松,但整体上对楼市仍是严调控。但横向比较来看,武汉、西安两个城市相对较宽松。再加上人才政策实施以来的落户宽松,西安购房难度相对较低。

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  因此,对发展租赁市场来说,西安租赁居住水平提升空间较低,租房向购房转化难度较低。从而导致,西安短期租赁市场发展空间中等。

  从2018年样本城市交易市场和租房租赁市场成交差距也能印证这个结果。流动人口的居住需求主要体现在交易数量和租赁时长上。

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  数据来源:中指数据库、同策研究院整理

  上海交易市场和住房租赁市场成交差距最大,高达5.71倍,西安差距最小,仅1.32倍。

  ●西安发展住房租赁市场存在结构性机会

  虽然西安流动人口停留在租赁市场的时长较短,但由于西安属于人口净流入量最大的城市,仍然有发展空间和机会。

  比如“抢人”带动进一步的人口定向流动,常住人口中流动人口以及新市民的居住需求短期内一般通过住房租赁市场得到满足。

  再比如,对于如西安这样的城市,租赁成本和购房成本均处于相对可控的范围,所以投资机会体现在针对各个城市吸引的人才提供相应产品。

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关键词阅读:西安 住房租赁

责任编辑:鲍方
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