齐俊杰:说个事你可能不信 北京的房租涨不动了!

1评论 2019-05-13 13:05:52 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 6个月大赚574%!

房租涨不动了,还说明一点,那就是北京的住房需求已经到头了。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  每年春季都是租房的旺季,随着春节结束,很多房东都会在这段时间,趁着租房的人多,去对租客施压涨房租,而北京的房租也基本保持平稳,每年在5-10%的涨幅,虽不说像房价那么涨的惊天地泣鬼神,但也是租房人心头的一块心病,特别是去年,很多资产管理公司入局,开始当起了二房东,高价收房,然后包装成品牌公寓高价出租,这更是让市场租金上涨较快,有的地区甚至一季度一涨。随后几家大的中介机构被约谈,痛定思痛要整改,这才稳住房租上涨的势头。

  但没想到的是,今年春天,北京租房市场却异常平静,很多租客发现,往年必然出现的房东,今年并没有出现。3月份虽然出现了房产交易的小阳春,租房成交量也是季节性大涨,交易量环比上涨49.42%,不过平均租金却没有上涨,依然保持平稳。从区域上来说,西城、海淀、石景山、顺义、大兴、通州六区平均租金环比上涨,东城、朝阳、丰台、昌平四区环比下跌。其中,大兴涨幅最大,环比涨幅4.53%,丰台跌幅最大,环比下跌1.05%。当然这个数据只是统计,跟您的感受肯定不一定一样,有的人房子挂了很长时间还没有租出去,也有的朋友今年刚被涨租,所以地区不同,房东不同,自然体验也就不太一样,总体来看,租赁市场越是高端住宅,越是难以涨租,而越是低端住宅,比如合租的老破小,这种地方涨幅巨大,比如1000块钱一个月,给你涨到1200,这就是涨了20%,但是一套整租的两居室,很少会从1万涨到1万2,一套5万一个月的别墅,就更不会突然涨到6万。所以感受租房压力的,往往都是社会中下层居民,越是流动人口多的地方,越是容易被涨租。越是低端住房,越是稀缺,反而两居室以上的中高端住宅,到不稀缺了。

  其实房租市场,基本没什么泡沫,他基本没有什么太多的金融手段和工具,去年在资本二房东的推动下,出现过泡沫化的趋势,但是很快就被压下来了。所以租房市场其实并没有太大的问题,根据历史经验,租房市场的上涨幅度,跟房价关系不大,不是说房东买房贵了,租房价格就得高,房租是根据租客的承受能力来定的,一套房子是否能租的上价,完全取决于租客能出多少钱。而不是房东想租多少钱。北京十年前的租金房价比也就是一年的租金比上当时卖房的价格,大约5%左右,而如今基本都在1-2%,也就是说这几年的房价涨幅,至少是租金涨幅的一倍以上。这两个指标回到匹配。要么房价跌一半,要么租金涨一倍,不过租金要涨一倍,那么也就意味着收入也得翻一倍才行。

  租房市场每年5-10%的涨幅,其实跟居民收入的涨幅是匹配的,所以大家觉得,收入涨幅永远跑不赢租金,特别是中下阶层来说,感受会极其明显,这是肯定的,因为这本身就是由人组成的社会,租金的确定,本身就是所有租客竞争得来的,你在租客中的位置,就决定了你的感受。租金涨幅按照收入平均涨幅确定,那么也就意味着你的收入跑不过平均收入涨幅,就会觉得活得越来越累。这不是房东在压榨你,而是其他的租房人给你的压力。是市场选择的结果。

  但现在的情况确实,租金基本停涨,之所以出现这种情况,可能跟收入停涨,人口停止流入反向流出有关。也就是说北京去年的居民收入,可能存在一定的问题。随着经济减速,资产价格回落,公司裁员,大家的收入至少是没有如期增长。再加上人口反向流出,根据数据显示,2018年末,北京常住人口2154.2万人,比上年末下降0.8%。相较2017年末的2170.7万人,减少了16.5万人。这可能就是以后北京的常态,人口每年下降10几万人,一些产业逐渐迁出。随着一些互联网公司的裁员出现,中高端房租可能会不升反降,人口密集地的低端房租可能仍能维持一个小幅上升的水平。总之,房租这种事,一定是低端最为坚挺,越往上走,降租的可能性越大。一套5万的别墅,你要不租了,房东可能挂几年都租不出去,所以价格很好商量。而1000的合租房,房东分分钟能找人搬进来,所以你也就没有什么议价空间。

  房租涨不动了,还说明一点,那就是北京的住房需求已经到头了。抢着要的东西才会涨价,供大于求的东西才会降价,说明现在房屋市场并没有那么紧缺,只要人口不再增加,现在已经够住,更不用说一年将有7万套限竞房待售,未来5年,大约还有50万套各类房源入市,现在都够住,人口减少,房源增加,没道理以后不够住,所以其实北京早已经进入了存量博弈时代。未来只要管住租房市场不出现资本化,房租应该会比较平稳了。涨幅可能越来越小。甚至不排除出现租金下降的趋势。这样租房相对于买房,将越来越有性价比。如果不是刚需,租房生活,其实倒是一个不错的选择。有买房的钱,你可以租一个3倍价格的房子,并且租上一辈子。当然有人会说,我买房,房子是自己的以后还能卖掉拿回更多的钱,但这都是一厢情愿而已,现在你不愿意拿回钱,以后你也不愿意,等你愿意了,钱就拿不回来了。95%的人,不会从房地产里拿到回头钱的。再加上即将而来的房产税,和老龄化,房子以后未必是资产,早晚会变成一种负担。

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关键词阅读:北京 房价

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