1 农民工开始告老？

　　国家统计局一年一度的农民工监测调查报告又发布了。2018年的报告有两个数据特别惊人，一是当年农民工总量仅比上年增加184万人，增速（0.6％）创历史新低，而在过去10年内，每年农民工总量的增速都在1.5％-2％之间（下图）；二是外出农民工中，进城农民工比2017年减少204万人，下降1.5％，也创历史新高了。这是否意味着，农民工开始告老还乡了吗？作为地产、基建人力需求的主力军，这对地产未来将会有哪些影响呢？

　　这里强调一下，本文所指农民工，主要是第一代农民工，他们有2个特点，一是他们有农村户口和承包土地，但主要在非农产业就业；二是由于知识结构、观念认识上的巨大差异，主观认识也好、客观限制也好，这一群体难以融入就业地城市。农民工下一代，即新生代农民工，或第二代农民工，可能有农村户口或承包地，这一点与父辈们一样，但他们适应大城市就业结构的变化，融入城市的愿望强烈。各地对他们的称呼，也已是“新市民”，如东莞称“新莞人”。

　　2 广深农民工，也在流出

　　根据监测报告，从输入地看，东部地区就业的农民工比上年减少185万人，农民工总量下降1.2％。其中，珠三角就业农民工比上年减少186万人，总数下降3.9％。这与2018年广东省新增常住人口177万不矛盾，因为在都市圈化、大城市化的新趋势下，外省城镇人口和广东非珠三角人口流入珠三角。即便深圳、广州2018年常住人口增长40多万，但农民工也在流出。

　　报告显示，1980年及以后出生的新生代农民工占农民工总量的51.5％，比2018年提高1.0个百分点，比2014年提高4.5个百分点，有旧人去，便有新人来。“抢人大战”屡占头条，“网红城市”不缺人口，农民工流出默默无声。那么，流出的农民工去了哪里？“告老还乡”是少数，顺应制造业、房地产等适合他们就业的行业在空间上重构而流动，这是大多数农民工的选择。这意味着，我们可以从农民工的流向，看地产重心的变化。

　　3 哪些地方的农民工在流入？

　　放眼世界，中国农民工的勤劳和坚韧很罕见。大城市对技能的要求，叠加越来越高的生活成本，倒逼大多数农民工离开。但同时，长期在外开阔了眼界，特别是看到了城市化的巨大红利。这就使得，农民工对下一代的教育、“扎根”城市的诉求很强烈。因此，不管是为子女攒首付、还房贷、买车，抑或是缴纳教育赞助费等，或为自己养老，继续奋斗的热情还很高。

　　2018年，东部农民工净流出，而中西部地区农民工却增加378万，“孔雀西南飞”的特征明显，这与制造业和房地产重心向内地转移不谋而合。根据《中国流动人口发展报告2018》，外出人口回流趋势明显，比如安徽连续6年外出人口大量回流，2018年人口净流入（28.2万）在全国排第三；四川也一样，常住人口开始逐年递增，2011-2017年平均每年增加37.2万人。此外，重庆、陕西、湖南、湖北等过去人口输出大省，也在经历人口回流。

　　人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。东部“腾笼换鸟”，而中部崛起、西部大开发、打造内地新兴都市圈等一揽子战略轰轰烈烈。一般制造业等传统产业内迁，中西部省份纷纷建立产业转移对接平台、打造产业园区，适合农民工就业的机会明显增加，农民工也自然跟着产业回流。作为全球最大的劳动密集型代工企业，富士康生产基地的布局最有代表意义。2009年以来，富士康厂区已陆续从深圳和上海转向四川、河南和湖北等地。

　　4 农民工流入、棚改和供地增加，这是巧合吗？

　　由于高成本叠加空间逼仄，无论产业空间，还是人居空间，包括一线城市在内的东部发达区域，腾挪空间都在缩小。未来，“稳地价、稳房价、稳预期”是中长期的战略，着眼点首先是地产泡沫“撑住不破”，长三角、珠三角、环北京，已经是三大成熟的城市群了，内部已形成了若干了都市圈，比如深莞惠、广佛肇、环北京、环上海、环杭州等。对于这些区域，重点是打破“房价上涨-资金涌入-虹吸外围”这样的恶性循环。然后，疏导人口、资金到外围。

　　靠有效增量来消化和吸收存量，渐进“去杠杆”、“去泡沫”。因此，增量房地产的重心或楼市的“领头羊”，已开始转向内地。特别是，都市圈振兴内需的战略下，渝蓉、长江中游、中部、中原、关中等新兴都市圈建设备受重视。都市圈建设，是一揽子利好的事情，包括地产、人口、产业，也包括消费、投资。当基础设施互联互通、产业内迁、农民工回流，中西部都在打造中心城市或“强省会城市”等，内地大城市的地产空间较大。

　　近期，棚改和土地供应，从量上来看，重点就在安徽、湖北、四川等地，这也为农民工延续职业创造了条件。既然中部省份人口有回流趋势，也在打造都市圈、集全省之力打造“强省会城市”，省内人口在向省会或双龙头城市转移，棚改和供地就应该向这些区域倾斜。比如，2019年棚改规模比较大的，有安徽、浙江、四川、河南、江苏、江西、湖南等省份。

　　供地也是如此，按照自然资源部要求，各地2019年要遵循住宅用地供应“五类”调控目标：消化周期在36个月以上的，停止供地；36至18个月的，适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，增加供地；6个月以下的，显著增加并加快供地。从近期公布供地计划的省份看，中西部城市都要明显增加供地的城市，但现状供地计划明显偏少。

　　5 楼市的想象空间变了

　　这些城市将是未来楼市的“主战场”，部分城市会成为“领头羊”。因为，无论从房地产的新增规模，还是从都市圈背景下，区域规划可能会出现的亮点，以及开发商布局（近期开发商逆势抢地），或是未来房价上涨空间，这些城市及所在省份，都显示出了巨大的机会。鲜明对比的是，无论空间格局、价格前景、区域规划，一线城市已进入很稳定的“存量时代”。

　　笔者此前一篇文章，《开发商“抢地”，因为他们看懂了国家的战略》，其实讲的就是这个道理。本文从农民工流向，结合棚改、供地的变化，再次阐述这个逻辑。未来，东部热点城市房价还在高位，但上涨空间，交投热度，都在下降，投资要跟着政策走，都市圈战略也好、内需崛起战略也好、“抢人大战”也好，内地核心城市及周边的想象空间更大一些。