齐俊杰:澳洲房价下跌 澳元贬值 出国炒房赚钱了吗?

1评论 2019-05-05 09:33:04 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 职业操盘手技能养成记

澳洲房产,之前一直都是华人海外投资的首选,2017年的数据显示,在澳洲买房的外国人中,有四分之三都是中国人。中国人在澳洲的房地产市场中总投资约是1680亿元。中国人成为了澳洲最大的外国买家。但如今,澳洲房产已经下跌了一年半,很多投资客都折在了里面。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  最近,很多消息都在说澳洲房价跌了,说相比于2017年的高点,已经跌去了8-10%,最重要的两个城市悉尼和墨尔本跌的最多。据说悉尼的价格,从2017年以来,已经下跌近15%。市中心公寓已下降了20%多。这两座城市占到澳洲房价总值的三分之二,所以他们两一跌,澳洲房价总体上就挺不住了。有数据显示,当年金融危机,澳洲的房价都没这么跌过。

  根据澳洲媒体的报道,下跌原因主要是因为供求关系发生改变,比如墨尔本这两年大力支持新建公寓,这些公寓主要集中在大学周围和交通便利的地方,比如公交车站和火车站旁边。而悉尼所在的新南威尔士州政府计划于2021年前,每年新建6.1万套住宅。去年7月的统计显示,现在正在建设的公寓就达到6.6万套。与此同时,有约两万套公寓处于闲置的状态。所以其实在悉尼和墨尔本,下跌最快的就是公寓的价格。而且越跌库存还越多。

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  澳洲房产,之前一直都是华人海外投资的首选,2017年的数据显示,在澳洲买房的外国人中,有四分之三都是中国人。中国人在澳洲的房地产市场中总投资约是1680亿元。中国人成为了澳洲最大的外国买家。但如今,澳洲房产已经下跌了一年半,很多投资客都折在了里面。

  有人说,不就是比最高点跌个10-20%吗。北京上海也比最高点跌了这么多。不用大惊小怪的。甚至有在澳洲的朋友说,别听新闻瞎说,那是他们公寓的地段不好,好地段的价根本就没跌。这话老齐是相信的,而且我乍一看这个新闻的时候,也同样是这个想法,这几年澳洲的房价也是涨了一倍多,不就跌个10-20%吗,他们还是有的赚。但是当我看了汇率之后,我的想法就变了。

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  澳元这几年可谓是大幅贬值,目前澳元的汇率是1澳元换4.7元人民币,而在2011年最高的时候澳元汇率是1澳元兑换7.1元人民币,也就是说8年时间,澳元贬值了40%,而澳洲的房价从2011年开始,表面上看,最高也就涨了一倍,如果把汇率的因素叠加进去,去澳洲炒房的中国炒家,根本没钱可赚,所以最近下跌的这10-20%,对他们来说就是致命的打击了。

  所以这些人一定是肠子都悔青了,同样的时间段,把钱放在国内买房子,从2011年开始,无论你买哪个地方的房子,基本到现在都至少翻一倍,而拿到海外去炒房,结果却是亏损的,弄得现在还卖不掉。比如前段时间,一直在爆料的,奶茶也在甩卖澳洲的豪宅,2015年1620万澳元买的,现在1350万澳元出售,买来基本没怎么住过,一下就损失了上千万人民币。注意而且还不算汇率损失,2015年到现在,澳元起码跌了13%,换句话说如果这些损失都加在一起,很可能4年的损失接近2000万人民币。当然人家是超级富豪,这个损失可能也并不在乎。而一般投资客,恐怕就要哭死了。4年时间光市值损失就超过20%,这还未必能够卖的掉。

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  澳洲不是孤例,华人最爱投资的地方还有加拿大,最近加拿大也出现了房价的6月连跌,上次出现这个情况,还是在次贷危机的时候。而且更糟糕的是加拿大的销售量下降更快,几乎是断崖式下跌。一个月就跌去了9.1%,更糟糕的是,加拿大人借贷太高,他们的家庭债务收入比已经达到了惊人的176%,换句话说,早就已经资不抵债,所以那边的银行也在防范风险,提高了信贷门槛,这下大家就更难贷款了。然后能够买的起房子的人就更少了。加元这几年也是大跌,从2011年的6.88跌到了现在的5,跌幅也达到了27%。换句话说,不管你加拿大的房子涨没涨,反正汇率上你先损失了将近3成。

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  最近很多朋友也都在问老齐,能不能去海外买房,比如去泰国,越南,柬埔寨,说那边发展的特别好。房价现在很低,买完了未来能不能升值。其实我们今天讲的澳洲和加拿大的例子就已经告诉大家了,海外买房投资,不光要算房价涨幅,还要算汇率。是一个更加复杂的工作。那些小国家,如果能保持平稳发展,汇率稳定,也就罢了,稍微出点意外,他们可是有大幅贬值货币的传统的。比如当年亚洲金融风暴,东南亚的那几个国家,货币基本都贬值了一半以上。他们的外汇储备并不高,抵御风险的能力很差,难免就遇到什么突入其来的事件。

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  另外,炒房这种思维模式,只有咱们自己能干得出来,最后发现全世界大部分炒房的人都是咱们自己,一旦我们后面不买了,全世界的楼市也就都会出问题。澳洲和加拿大人的接盘能力尚且如此,更别说东南亚国家了,我们不能光看到房价上涨,还要想想,以后你要卖给谁,当地人真的买的起吗?最后我们还是会说,赚钱的道路千千万,别就在炒房一棵歪脖树上吊死,未来的十年,无论是中国还是世界,炒房的机会都不大了。还是想想干点正经事吧。

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关键词阅读:房价 澳洲 炒房

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