近日，外资PE抄底北上广深，狂撒美刀购买北上广深甲级写字楼、购物中心引发关注。

据统计，截止2019年3月27日，外资机构在中国内地的大宗交易已达到8起，累计金额超过300亿元，光黑石就狂撒200亿。那么，国外玩家为什么选择这个时间点进场？业内认为，房地产市场从增量市场转入存量市场，住宅如此，商办也是如此，一线城市核心地段已经没有地了，而这些甲级写字楼、购物中心等存量资源本身就有巨大的价值。而这个时间段出手是否意味着“抄底”？同策研究院分析，黑石们最擅长的即是低进高出，就上海而言，自类住宅被禁后，商办市场一直萎靡不振，2019年开始成交几乎触底，3月市场表现持续低迷，市场信心不足。从成交均价来看，自今年一月份起，价格有所回落，可以说时间点把握是非常准的，是抄底的好时机。

下面我们看3月上海商办市场的具体情况，市场表现如何？有哪些新的特征？

核心观点>；

①3月商办市场依然低迷，商办市场预期并没有改变；

②从2018年已成交的商办用地分布来看，闵行、松江、浦东三区的商办用地交易活跃，今年这三个区依然是重点入市和成交板块；

③外资PE抄底上上广深商办写字楼，大宗交易出现频次增多，本月松江新城东区板块的国乐广场系大宗交易。

商办市场回顾

市场供求价

3月商办市场成交低位运行，价格自上月大幅下滑后有所回升。环比来看，3月商办市场普涨，由于2月是传统春节月，3月环比上涨属于正常现象。但同比来看，3月商办市场成交大幅下滑，且不及2018年月均去化（商业9.67万平米、办公11.36万平米），总体来说，商办市场依然低迷，商办市场预期并没有改变。

数据来源：dataln

市场环线结构回顾

三月，外郊环是成交主力区域，内环内无供应依然卖的很好。从环线成交结构来看，外郊环依然是成交主力区域，占比近一半。

从供应结构来看，内环内无供应，消化了一些之前的库存，内环内长期处于供不应求，一般有项目入市都会很快去化；外郊环供应的也多成交的多，但外围也存在一定风险性，所以比较靠近市中心的商办项目就是首选，风险也较小。