同策资管:外资PE抄底上海写字楼、购物中心

1评论 2019-04-09 11:20:08 来源:金融界网站 作者:同策资管 感谢300643

近日,外资PE抄底北上广深,狂撒美刀购买北上广深甲级写字楼、购物中心引发关注。


近日,外资PE抄底北上广深,狂撒美刀购买北上广深甲级写字楼、购物中心引发关注。

同策资管:外资PE抄底上海写字楼、购物中心

据统计,截止2019年3月27日,外资机构在中国内地的大宗交易已达到8起,累计金额超过300亿元,光黑石就狂撒200亿。那么,国外玩家为什么选择这个时间点进场?业内认为,房地产市场从增量市场转入存量市场,住宅如此,商办也是如此,一线城市核心地段已经没有地了,而这些甲级写字楼、购物中心等存量资源本身就有巨大的价值。而这个时间段出手是否意味着“抄底”?同策研究院分析,黑石们最擅长的即是低进高出,就上海而言,自类住宅被禁后,商办市场一直萎靡不振,2019年开始成交几乎触底,3月市场表现持续低迷,市场信心不足。从成交均价来看,自今年一月份起,价格有所回落,可以说时间点把握是非常准的,是抄底的好时机。

下面我们看3月上海商办市场的具体情况,市场表现如何?有哪些新的特征?

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核心观点>;

①3月商办市场依然低迷,商办市场预期并没有改变;

②从2018年已成交的商办用地分布来看,闵行、松江、浦东三区的商办用地交易活跃,今年这三个区依然是重点入市和成交板块;

③外资PE抄底上上广深商办写字楼,大宗交易出现频次增多,本月松江新城东区板块的国乐广场系大宗交易。

商办市场回顾

市场供求价

3月商办市场成交低位运行,价格自上月大幅下滑后有所回升。环比来看,3月商办市场普涨,由于2月是传统春节月,3月环比上涨属于正常现象。但同比来看,3月商办市场成交大幅下滑,且不及2018年月均去化(商业9.67万平米、办公11.36万平米),总体来说,商办市场依然低迷,商办市场预期并没有改变。

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市场环线结构回顾

三月,外郊环是成交主力区域,内环内无供应依然卖的很好。从环线成交结构来看,外郊环依然是成交主力区域,占比近一半。

从供应结构来看,内环内无供应,消化了一些之前的库存,内环内长期处于供不应求,一般有项目入市都会很快去化;外郊环供应的也多成交的多,但外围也存在一定风险性,所以比较靠近市中心的商办项目就是首选,风险也较小。

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项目排名

单项目来看,华润上海万象城、旭泾商务中心、保利ONE56分别问鼎成交面积、总价、均价TOP1。这三个项目去化良好原因都是地理位置优越,华润上海万象城位于大虹桥吴中路商圈,地处长宁、徐汇、闵行交界处,比较靠近市中心的商办综合体,去年出租率已接近满租,且续租租金涨幅超过15%,运营良好,价格来看,性价比很高;而旭泾商务中心靠近陆家嘴(行情600663,诊股)金融中心,地理位置优越,稀缺资源,价格适中。

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商业市场分析

量价走势

三月,商业市场低位运行,去化周期高达123.69个月。商业市场库存积压已经太高,一方面,整治过的类住宅重新入市销售,另一方面,去年商办用地大规模供应,基于财政考虑,商品住宅用地卖完了,政府需要用商办用地弥补,并且从价格来看,商办项目价格虽然有波动但总体维持上涨趋势。

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成交环线结构

3月,商业市场成交主要集中在外郊环,但供应主要集中在内中环和郊环外。对照供应和成交来看,存在结构性错配。

外郊环供应不多但卖的最好,主要由于外郊环存量最多;内中环供应最多销量一般,实际上地理位置好并不愁卖,但因为商业成交周期长于住宅,因此预期下个月会有好的表现郊环外虽然位置偏远,但上海市中心已趋近饱和,城市副中心不断外扩,加上轨交不断向外延伸,郊环外也是重点去化区域;内环内供应与成交基本都没有。

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成交区域结构

本月松江区成交面积最大,浦东新区供应最大。对比供应和成交来看,松江区、闵行区供应很少的情况下,去化很好。

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从区域定位来看,闵行区2035规划将新增三个建成区:南虹桥地区、闵行经济技术开发区西区、元江路地区。南虹桥地区已经是上海虹桥商务区的一部分,近几年正在进行大规模的改建,城乡结合版将一步升级为商务区。

松江区2035规划其中重点培育松江新城副中心,重点发展文化休闲、商业商务、科技创新等功能。从这几年发展来看,松江新城板块大型购物中心数量飞速增长,从06年-19年,从最初的开元地中海增加至10家,随着有轨电车的投入运营,便利出行会给松江商场带来新一轮利好。

项目排名

本月TOP1项目为松江新城东区板块的国乐广场。项目靠近松江新城地铁站,上海国正置业有限公司开发,2月份取得预售证入市,3月所有商铺全部销售一空,项目由2幢酒店式公寓组成,1-3层为商铺,周边万达广场、开元地中海广场、平高世贸中心、松江商城、中山广场、 骏龙广场等,配套成熟,但从网签日期来看,这个项目为大宗交易,14套商铺同一天全部网签完毕。

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办公市场分析

量价走势

3月,办公市场供应放量,今年还将迎供应高峰。2018年1-8月,上海已成交商办用地35宗,规划建筑面积总计311.68万平米,超过2017年全年的成交量245.90万平米,按照一年半的开发日期推算,可以预见,今年还会迎来又一个供应新高,而已成交的商办用地分布来看,闵行、松江、浦东三区的商办用地交易活跃,为什么选择这三个区?从深层次来看,办公最初的定位是招商引资,位置太远对企业没有吸引力,太靠近市中心企业成本太高,因此政府想出折中的办法,供应比较靠近市中心的商办用地。

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成交环线结构

从3月办公市场供应和成交结构来看,除了内环内,其他环线供应的多,卖的多,供应的少,卖的也少。内环内无供应,但去化占比达到22%,主要受到个案影响,一个项目成交货值是一个区的成交金额,内环内优质项目去化很快。

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成交区域结构

本月闵行区、浦东新区成交面积最大,闵行区、浦东新区供应也最大。闵行区与浦东新区成交量相差不大,浦东新区陆家嘴板块、洋泾板块等作为中央商务区,来自金融和专业服务类企业的需求持续推动净吸纳量的增长;闵行区作为新兴商务区,受到大虹桥辐射,一直是大热板块,租金3-4元/天/平米,在各区办公市场租金中性价比很高。

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项目排名

本月TOP1项目洋泾板块的旭泾商务中心,别名叫LCM置汇旭辉广场。由旭辉集团与香港置地联合开发的大型城市综合体项目,位于浦东新区洋泾板块核心区域, 距陆家嘴东侧仅5公里, 项目由6、9、14号线三线环伺,面积共计35 万平米,融合主题商业中心、水岸精装公寓、内环臻品别墅、1.6万方河畔生态文化公园、滨江办公集群(涵盖建筑面积约120-2000m²创变空间、顶级5A总部型企业平台)等多元业态,2018年6月加推,本月消耗掉九成以上。

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商办库存分析

商业库存情况

本月库存余量小幅下滑至1019.50万平米,去化周期直线提升至123.69个月。从趋势来看,自2017年开始库存面积反应为高-低-高的走势,而3个月移动去化周期则是低-高-低的趋势,库存面积与去化周期呈现反相关。造成这一走势的原因,是2017年商业市场几乎没有供应,在销量不高的情况下库存依然是缓慢下滑的,而2018年供应开始大幅增加,但市场并没有如预期强增长,反而疲软乏力,从而导致商业库存不断走高。

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办公库存情况

办公市场库存余量小幅下滑至853.62万平米,但存销比升至82.89个月。办公市场销售不景气原因很多:一:部分类住宅被解禁后,销售窘境依然不变;二:“双创”精神影响下,共享办公崛起,租赁需求上升,购置需求下降;三:供应结构错配,大宗交易趋于频繁,中小户型入市量低,小微企业、创新企业等需求被平抑等。

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关键词阅读:外资 抄底

责任编辑:鲍方
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