易宪容:深圳房地产市场的焦虑

1评论 2019-04-08 13:44:53 来源:金融界网站 作者:易宪容 打板粤泰股份错在哪?

如果整个国家看好今年中国股市的走势,那么当前深圳的房地产市场要走出2015-2016年那种疯狂的行情几乎是不可能的。这就是深圳住房投机炒作者所面对的焦虑,也是深圳房地产市场的焦虑。

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  从最近媒体的报道来看,多以认为一线城市的房地产市场开始出现的小阳天,先是深圳开始,然后是北京等城市。因为,从刚公布的数据来看,3月份,深圳新房住宅的成交套数为3088套,环比上升141.44%。二手住宅成交4551套,同比下降15%。而乐居数据统计显示,2019第一季度新房成交数为6866套,环比减少4.6%,同比增长22.6%。深圳规划国土委数据显示,3月末深圳新房住宅可售房源33259套,去化周期13.0个月,2月春节影响成交低量,本月供应量逐步回升,令到库存量小幅上升,去化周期略有延长。

  也就是说,3月份深圳的房地产市场小阳天并非媒体报道那样火热,也没有出现2009年、2013、2015-2016年深圳房地产市场销售火爆的场面。那几次深圳房地产市场爆发,其销售量都是在万套以上。实际的爆发性增长突破1万套,而房价也是在这两个窗口期实现了较大幅度的跨越。但深圳房地产市场销售量的爆炸式增长,三次的情况有很大的差别。2009年、2013年房地产销售爆发式的增长,住房销售量都突然由3000套增加万套以上,增长速度达三倍以上,但是这两次深圳的房地产市场销售量爆发式的增长并没有由于住房销售量的增长导致房价也快速飚升,而是那时候的房价基本稳定在每平方米为1.2万元左右的水平。

  但是2015-2016年的情况与上两次房地产市场销售量爆发式增长的情况则完全不同,在住房销售量爆发式的增长的同时,也导致深圳整个房价出现疯狂地飚升。而2015年那波行情后,深圳新房均价从2014年的2.4万元/平方米,隔年就跳到3.8万元/平方米,最后2016年是5.1万/平方米,自那开始深圳房价开启了5万均价时代。而这次深圳房价疯狂地上涨完全是投机性严重炒作推动的结果。因为,从2015年6月股市的泡沫没有破灭之前,深圳的投资者就开始逐渐地退出股市而进入房地产市场,到6月份上海综合指数上升到5178点股市泡沫破灭时,深圳房地产市场的价格已经开始启动。同时,在2015年也是中国互联网金融最为火爆的时刻,当时深圳有P2P网贷公司近3000多家,而且这些网贷公司设计不少购买住房的首付贷的产品。也正是这两大原因,立即让深圳的房地产市场火爆,销售量急剧上升,房价快速上涨,在不到一年的时间里,深圳中心城市的房价上涨一倍以上。而深圳的房价快速疯狂地飚升,或疯狂上涨也是引诱全国这一轮房价快速上涨先导。之后,上海、苏州、南京、合肥等也开始全面疯狂上涨。

  这次深圳房地产市场小阳天的情况与2015-2016年有很大不同。尽管3月份的住房销售量在环比增长上有122%,但是与当年每月住房销售量达1.2万套相比只有其四分之一。深圳3月份住房销售量快速增长,只是上一年销售量基数低而已,基本上是基数效应。所以,深圳房地产市场小阳天的意义不是太大。更何况还有两个大问题要面对。一是与当前深圳住房可售房源相比,3月份的新房销售量只为可售房源的十分之一,当前深圳有太多的住房供应。二是为何深圳房地产市场可售房源之所以如此充足,最大问题当然是价格过高。目前深圳房价不是每平方米5万元的价格了,而是10万元、20万元的价格了。在这种情况下,深圳的房地产市场要如2015-2016年那样炒作火爆恐怕并非易事。

  当然,最为重要的是不仅在于目前深圳的各种限购政策还没有完全松绑,而且还在于目前中国的股市则是刚刚走出新行情,尽管上海综合指数今年由2440点上升到目前3246点,上涨幅度达以33%,但与5178点相比,还有60%的差距。如果炒作住房者看到当前中国股市这样的一种态势,估计他们不会轻易地把资金抽向房地产市场,更多地会关注股市。再加上P2P网贷公司已经清理得所剩无几,2015-2016年那样房地产市场炒作的金融市场环境基本上不存在,所以当前国内媒体想再次炒作深圳的房地产市场恐怕不是容易的事情。

  可以说,对于深圳的房地产市场来说,其房价早就顶在天花板上,其他的一线城市也是如此,能够进入这些城市购买住房者不仅要受到行政性限购政策限制(但这种限制往往能够破解,只是增长其成本而已),更是受到金融市场环境巨大变化的限制。在变化了的金融市场条件下,对于当前的深圳房地产市场,住房投机炒作者肯定面对着很大的焦虑,估计何去何从更多的会看中国股市的变化。如果整个国家看好今年中国股市的走势,那么当前深圳的房地产市场要走出2015-2016年那种疯狂的行情几乎是不可能的。这就是深圳住房投机炒作者所面对的焦虑,也是深圳房地产市场的焦虑。

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关键词阅读:深圳 房地产

责任编辑:鲍方
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