同策研究院：2019房企融资新趋势
1.融资总额6034.67亿元，同比下滑12.42％
2.债权融资5863.80亿元，同比上涨14.52％
3.股权融资170.87亿元，同比下滑90.40％
解读：
一般来说，股权融资是企业战略发展的主动调控手段或者是艰难生存环境中获取资金的被动手段，而债权融资则可以体现市场对于行业或企业的态度。
而从2018年监测房企融资来看，虽然融资总量下降，但是收紧的部分主要来源由于股权融资的减少，反观债权融资规模呈现出平稳态势的同时还伴随着略微上涨。
从国家以及资本市场对房地产行业稳定的资金供应量可以看出房地产在整体经济中仍然稳定发展的地位。
因此，今天我们只讨论债权融资的特征及趋势，股权融资暂不讨论。
同策预测：2018-2019年房地产行业债权融资趋势
1.融资成本受多个市场影响
2.政策效果立竿见影并将持续作用
3.境外资金扮演房企融资重要角色
1
融资成本受多个市场影响
据监测数据显示，2018年40家典型上市房企的融资成本可以概括为整体平稳，但愈渐分化。
图：2017年1月 – 2018年12月40家典型上市房企部分融资成本情况（单位： ％）
对比同期SHIBOR（上海银行间同业拆放利率）和LIBOR-USD（伦敦银行间同业美元拆借利率）的走势，可以看出2017年全年至2018年上半年，监测房企的融资成本走势与SHIBOR走势基本保持一致；
图： 2017年1月 – 2019年3月SHIBOR-1Y-20日均值走势（单位： ％）
随着2018年下半年松紧适度的稳健货币政策以及更加积极的财政政策定调，SHIBOR走势快速反应开始下行。然而，监测房企的融资成本却与SHIBOR走势开始出现较为明显的差异，并且逐渐分化。
图：2017年1月 – 2019年3月LIBOR-USD-1Y走势（单位： ％）
反观同期国际市场LIBOR-USD的走势，在美联储在2017年10月宣布缩表后，2018年全年均呈现平稳上升的趋势。
综合国际资金环境与房企融资情况来分析，房企“整体平稳，但愈渐分化”的融资成本预期将贯穿整个2019年。具体来看，以境内融资为主的监测房企的融资成本将基本遵循国内市场的利率走势，呈现出较为平稳的态势；以境外融资为主或因国内政策影响而绕道境外融资的房企的融资成本短期内仍处于美元加息通道中。总的来看，由于受到不用市场利息的影响，融资成本将出现越来越大的差异性。
2
政策效果立竿见影并将持续作用
融资规模平稳且伴随着小幅增长并不能直接代表房地产行业的整体融资趋势。实际上，结合国内外市场资金环境以及国内政策导向，预计部分境内融资渠道将退出市场舞台，但多种创新型债权融资方式也将步入市场。
从2018年债权融资结构的变化来看，政策效果十分及时与显著，其中最明显的变化有以下两点：
1、委托贷款事件自2018年2月起再无出现。其最主要的原因是受到2018年1月出台的《商业银行委托贷款管理办法》（以下简称《办法》）的直接限制。虽然委托贷款在2017年所有的债权融资中仅占了5.84％，然而，到了2018年委托贷款方式贡献额占债权融资方式总额下降到仅0.30％，并且总共4笔委托贷款融资均发生在《办法》正式实施前的2018年1月。
2、同样受到政策直接影响的还有非标准化债务融资工具和通道业务。自2016年起，国家陆续出台了一系列的监管政策来约束和规范非标资产的资金来源和整顿清理非标通道来限制不规范的业务。对应同策研究院40家典型上市房企的监测数据，2018年信托贷款、其他债权融资金额均同比2017年下降。
国家在为规范房地产市场和金融市场而陆续出台监管性政策的同时，也在进一步完善金融体系，持续推进融资渠道和产品品种创新。比如在由中央结算公司主办的2018年债券年会上，国家发展改革委财金司副巡视员田原表示，持续推进企业债券品种创新。
从市场实际情况来看，伴随着永续中票逐渐市场化，对于开发周期较长的房地产而言，采用短期借款容易造成资金周转压力大等问题，因此，这种无限期的创新型债券在房地产行业中逐渐升温。2018年监测的40家典型上市房企中有不少企业成功发行永续中票。
房地产企业的融资渠道趋向多元化，企业不断探索新的融资模式。国家不仅在企业债权品种上发展创新，与此同时，也为开发周期较长的房地产行业提供了金融工具创新的指导方向。具体来看，在房地产行业转型与市场化金融产品发展下，房地产资产证券化（ABS）迎来爆发式发展。
随着资产证券化支持政策的不断完善，房地产企业利用自身特色与优势，在利用购房尾款、供应链等传统ABS的同时，也发展以未来收益权作为底层资产的资产支持票据（ABN）、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）以及权益型资产证券化产品（类REITs）。
3
境外资金扮演房企融资重要角色
从发行规模绝对值上来看，2018年监测房企利用外币发行公司债折合人民币约1585.56亿元，占公司债发行总规模的57.04％，同比2017年的利用外币发行公司债折合人民币的705.69亿元在绝对值上增长一倍有余。
图：2018年40家典型上市房企公司债本外币金额及占比（单位：亿元，％）
外币发行的公司债规模增长主要来自于以下几个原因：
1、全年发行公司债成为房地产企业普遍使用的融资方式；
2、H股上市房企已经通过审批发行的公司债持续分期发行；
3、部分A股上市房企绕道选择海外发债。
随着我国日益开放的全球化经济格局，房地产行业的国际化程度也越来越高，使得房企在全球资本市场中寻求资金成为可能，也成为融资的重要途径。此外，内部收紧的监管政策阶段性导致了房地产企业出现融资困难的现象，导致房企绕道海外寻求融资。从另一角度来看，境内稳定的市场环境以及夯实的经济发展预期吸引境外投资者投资意愿不断加强。综上所述，2019年预期房地产企业通过境外资金获得的融资额度将进一步提升。
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