郭施亮:房地产更需要供给侧改革 房企巨头怎样应对?

1评论 2019-03-26 15:26:01 来源:金融界网站 作者:郭施亮 300494还有几个涨停板?

作为经历了长时间黄金发展期的房地产市场而言,同样需要一场供给侧的改革。归根到底,还是需要按照真实的需求来创造出真正有效的供给,才能够达到房地产供给侧改革的效果。

  作者:财经评论员,金融界网站专栏作者 郭施亮   

  近年来,国内掀起了一轮轰轰烈烈的供给侧改革,并逐渐取得了显著的成效,对经济转型、结构调整乃至资源最优配置等方面带来了积极的影响。

  过去很长一段时间内,国内房地产市场可以称得上处于“黄金发展期”,但经过了长时间的黄金期发展后,国内房地产市场也逐渐暴露出一些发展问题。其中,最主要的问题,则是资源错配的现象。

  实际上,作为经历了长时间黄金发展期的房地产市场而言,同样需要一场供给侧的改革。归根到底,还是需要按照真实的需求来创造出真正有效的供给,才能够达到房地产供给侧改革的效果。

  让房子回归居住属性,房地产面临转型升级

  根据上海易居房地产研究院发布的数据显示,2011年至2018年,50城房价年均复合涨幅为7.6%,已经超越了多数投资渠道,成为实现资产持续增值的有效途径。

  不过,当房地产偏离了居住属性,高房价却透支了未来的发展预期,若配套与服务无法有效跟进,那么终究还是离不开价值的理性回归。

  “房住不炒”,这是近年来频繁提及的房地产调控定调。归根到底,是要让房子回归居住的属性,这也是未来国内房地产市场的发展大方向。

  值得一提的是,对于市场关心的房地产税问题,虽然目前正处于立法研讨的阶段,但立法工作已经提上了日程。随着房地产税的稳步推进,未来将会对房地产市场产生深刻影响,并有望逐渐建立起调控的长效机制,促进房地产市场的长期稳定发展。

  从黄金发展期到白银时代过渡,在此期间,虽然存在着“因城施策、分类指导”的需求,但从政策大环境分析,房住不炒的定调逐渐深入人心,而房地产市场的调控思路正逐渐向长效机制靠拢,推动国内房地产市场的平稳健康发展。国内房地产调控实质性大幅松绑的概率已经非常低了。受此影响,对于此前快速发展与扩张的房企来说,将会面临着一个加速转型期,行业内竞争压力也会明显加剧。

  房地产为什么需要一场供给侧改革?

  供给侧改革,属于近年来提及最多的热门话题之一。以往我们的发展策略,是扩大需求,刺激消费水平。但是,对于供给侧改革而言,则是需要换一种新的思维方式。例如,在学生时代,我们注重于追求成绩与排名,忽略了学习技巧上的提升,而如今我们更注重学习技巧的增强,成绩自然也会水涨船高。再举一个例子,我有一家雪糕店铺,但店铺的销售状况并不理想,但是,如今我店铺改变了经营策略,注重于把产品做得更精致化、更具特色化,从产品身上下功夫,找出消费者的真实需求,进而实现了销售利润的快速提升。实际上,对于现代人而言,关心的往往不是店铺雪糕价格的高低,而是更关心雪糕质量的优劣以及这个雪糕是否具有足够的吸引力。

  至于房地产供给侧改革,其本质上也是一样的道理。经过了这些年来的快速扩张,房企发展同质化现象明显,未能够突出自身的亮点,而在白银时代,如果再不创新、再不改变,难免会存在被淘汰的风险。不过,当房企逐渐从注重销售效果,转而注重房子设计、配套服务,那么随着品牌与口碑的提升,销售自然也会获得意想不到的效果。如同这些年来,我们在日本抢购马桶,在美国、欧洲抢购奢侈品一样,并非国内没有这些产品,区别在于品质、性能的优劣。如果我们把精力集中投放在提升品质、性能上,并形成具有自身特色的产品,又何愁销售量的提升呢?

  回顾这些年来的房地产调控政策,在密集调控举措影响下,国内房地产市场的降温效果明显。以2018年为例,一线城市与都市圈三线城市均出现了小幅下跌的走势。据易居房地产研究院数据显示,2018年一线城市涨幅为-0.4%,都市圈三线城市为-2.0%。至于主要领涨的非都市圈弱三线城市,其房价涨幅也有收缩的趋势。整体而言,近年来国内房地产市场的调控效果已逐渐展现,降温迹象还是比较明显。

  与其说国内房地产市场的价格水平需要挤压泡沫,未来房企发展会分化加剧,还不如说国内房地产市场更需要一场供给侧改革。实际上,从近年来房企的发展状况分析,则更趋向于多元化的发展,如商业地产、产业地产、文旅地产及养老地产等。

  然而,在房地产市场多元化发展的背后,一方面与市场激烈竞争的环境有关,不同梯队间竞争压力明显加剧;另一方面则是住宅市场逐渐趋于饱和,房企正在寻找新的需求,并积极引导消费,而跨界发展、多元化布局,则有利于创造新的利润增长点。

  正如上文所述,国内房地产市场正需要一场供给侧的改革,按照真实的需求来创造出真正有效的供给,这也是未来国内房地产市场供给侧改革的核心所在。由此可见,只有从本质上找到用户的真实需求,且找出有效的解决方法,对症下药,并创造出真正有效的供给,才是未来房企的发展出路。

  教育与地产深度融合,房地产供给侧改革的一种创新尝试

  从黄金发展期到白银时代的过渡,再到房地产供给侧改革模式的提出,这些年来房企巨头也做出了不少的探索与尝试。值得一提的是,同样属于国有控股的信达地产(行情600657,诊股),则是以“公益服务+房地产”的模式作为切入点。

  与以往房企的多元化发展模式不同,信达国子郡在北京昌平开启了一次创新的尝试,即通过教育与地产的深度融合,创造出一个全新的概念模式,我们称之为社区教育的模式。教育与地产的深度融合,不仅仅开辟了国内房地产供给侧改革的新出路,而且还切中了中国家长们的痛点,解决了客户最迫切的子女教育的需求。社区教育,对于大家来说,也许比较陌生。实际上,社区教育与传统学区房有着本质上的区别。

  与之相比,社区教育不仅可以较好缓解教育资源紧张的压力,并解决了孩子的上学难题,而且还能够不断改善居住的品质,而不受到老破小与天价房所累。更为关键的是,社区教育可以充分考虑到当前国内学校教育、家庭教育以及社会教育的不足地方,构建出一个社区的学习共同体。更简单地描述,就是通过这个社区,不仅可以为孩子创造出一个优质的学习氛围、实践环境,并逐渐培养孩子的自我认知过程与逻辑辩证思维能力,而且还能够让家长参与其中,成为课程协调人的一份子,让家长把自己所长发挥到孩子教育之中,因材施教,很好弥补了学校教育、家庭教育以及社会教育的缺失之处。

  举一个例子,我邻居老陈是数学博士,楼上的小李是杂志社编辑,而楼下的小邓是外企主管。那么,在这一个社区中,这三位家长将可以尽情发挥出他们所擅长的本领。假如小邓的孩子数学基础比较薄弱,可以利用社区教育模式向老陈学习,而老陈也把他所擅长的数学解题方法与逻辑思维教给小邓的孩子。至于老陈的孩子,虽然数学水平较好,但却在语文基础方面比较薄弱,那么他可以向小李进行请教。于是,因材施教,每个家长把他们所擅长的知识教给基础薄弱的孩子,弥补他们学习上的缺陷。最后,通过专职教师与课程协调人的帮助,孩子们的学习能力也得到了迅速地提升。与此同时,社区教育是在社区之中实现教育,并无须走出社区,安全、透明与可视化的设计,更是可以让家长随时参与其中,增强沟通与互动。这,也是社区教育概念的一个美好的设想。

  除此以外,在同一个社区环境内,通过家长与孩子及家长与家长之间的长时间沟通与互动,实际上逐渐打造出一个熟悉的社交圈子,更深入发展,则这个社区可能会给家长们搭建出一个资源互换、资源共享、优势互补以及增强沟通的环境。

  信达国子郡意在打造成为全国首个社区教育示范点,而其自身不仅具备了学区资源、核心学院区的优势,而且还具有了便捷交通优势、优越区位条件等因素条件,同时拥有人无我有的国际教育资源及北师大K12的核心学区配套等优势,为打造学习型社区创造出积极的条件,而信达地产本身具有打造社区教育模式的良好基因。

  其中,以核心学院区为例,片区内就拥有了北京师范大学、北京航空航天大学、中央财经大学、北京邮电大学、外交学院、中国矿业大学(北京)、北京信息科技大学(昌平校区)等7所高校。至于交通方面,距离北京地铁昌平县沙河高教园站不到2公里,并紧靠北六环、京藏高速,颇具便捷的交通优势。

  教育与房地产的深度融合,这是国内房地产供给侧改革的一种创新尝试。从本质上分析,地产与教育,实际上还是存在相辅相成的关系,并按照真实的需求创造出真正有效的供给,真正了解到用户需要什么,如何解决好用户的问题,并如何从真正意义上满足用户的真实需求等,这也是国内房地产供给侧改革的一个亮眼之作。

  正所谓“千金买房,万金买邻”,为孩子创造出优质的社区环境,并借助优质的社区教育为孩子提供更好的学习氛围与实践环境,将会对孩子的命运发展带来重要的影响。

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