即便调控松了，买卖就划算了吗？

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今年的政府工作报告，关于楼市，内容最少，且用词缓和很多，比如没有谈“房主不吵”、“租售并举”、“遏制房价上涨”。很多人认为，因为楼市下行了，经济面临大困难。说的有道理，但重点不在这里。

原因在哪？

一是机制顺利。谈2018年取得的成绩时，关于楼市，说了半句，“改革完善房地产市场调控机制”。什么意思？过去，调控“从上到下”，国字号的文件，一旦到了基层，折扣打了多少，大家都清楚。近几年，密集的整顿吏治以后，政令畅通、政通人和，还有谁敢肆意妄为！！！

二是权责对等了。什么意思？调控权力给到城市政府，依赖楼市、土地财政的现状，一下子难改，我认了。但保持房价稳定、开发和销售稳定的责任，也是你的。不能光享受权力，不承担责任。因此，调控效果不好，那就要唯你是问了。

图 楼市松绑概况一揽

所以，除了中央才能定的政策（比如贷款首付成数、税收等）、除了关键的（比如限购）政策，其他的调控政策，在知会“小组组长”（并得到同意）后，可以调整或取消。但别以为，这就是利好，因为楼市一旦反弹（比如房价涨幅超过收入涨幅），那就得反悔，不但要再把政策再祭出来，还得被约谈和问责，免职的也有（查查2018年的政府网站）。

反正，调控是短期的“相机抉择”，见风向行事！

结论：2019年，即便房价涨幅较可观（比如10％），但考虑到交易成本、时间成本（链家有数据，挂牌二手房交易周期在4-5个月）、跑断腿的成本，精力和情绪上巨大煎熬，投资房子可能还不如理财，让人踏实安心。这就是“房住不炒”，国家目的就是要让大家有这样的预期。事实上，2016-2018年，在京沪深投资房产，若在2018-2019年卖房，考虑机会成本和交易成本，亏得概率不小。即便赚，也赚不了多少。

货币松了，楼市火了，这是旧黄历

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①货币宽松是为了民企

政府工作报告，关于货币政策，宽松的意味浓浓的。但是，就如同2018年以来的四次降准，央行多次货币市场“净投放”，2019年的宽松，是为给民营、中小微企业输血。为何？因为民企贡献80％的总就业，贡献90％的新增就业。政府工作报告中，总理掷地有声地说，“稳增长首要是为保就业”。而且，大家看看，报告中浓墨重彩的部分，就是减税降费（包括融资宽松），这些都是为了民企。

图 民企贡献之“56789”

而且，本轮经济下行压力，与2014-2016年不同，并不是楼市出了问题（2014年，楼市高库存，被认为是经济滑出底线的最大威胁之一，2015年开发投资降至1％的历史最低点）。反而，无论交易量（2018年创出15万亿的新高）还是开发投资、新开工（保持10％左右的增长），目前楼市还不错。因此，“稳增长”，主要针对民企，因为民企投资信心不足、受高成本困扰，这是经济下滑的主要原因（另一个原因就是贸易战）。

② 货币的水能流到民企吗？

过去，政策思路也是这样的（希望货币流到实体），但最后受益的是楼市。这次“不一样”（至少缓和很多），前面讲了整顿吏治，而2017年-2018年金融去杠杆，清除了金融领域“害人精”、“妖精”（比如项俊波、赖小民之流），金融稳定委成立，提升央行权威，改变过去银证保“各扫门前雪”的尴尬（交叉领域的影子银行没人管）。而且，报告明确定量指标，“今年国有大型商业银行小微企业贷款要增长30％以上”。

结论：2018年4月开始，货币已宽松，2018下半年，流动性非常宽裕，保本理财和“宝宝类”收益率降至3％，但京沪深房价还在跌。按道理，这些城市楼市对货币环境很敏感啊！缘何？货币难流到楼市。注意，没有大体量资金，撬不动已上了几个台阶的“巨无霸”楼市。2019年也差不多，即便货币之水流不到民企，也不会有多少违规进入楼市。所以，重复过去的故事，加杠杆，考虑成本和摩擦，决策不一定划算哦，你想清楚了。当然，经济下行滑出底线，床底下的，还是会被拿出来的！

没提棚改，棚改就少了吗？

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罕见，报告没提2019年的棚改计划。

机构计算，2019年全国有20多个省市棚改计划下滑，山东、河南、山西等省下滑幅度超过70％。总体看，2019年棚改比2018年计划（600万套）至少缩水1/4。

①“此棚改”少了，“彼棚改”多了！

按照国家计划，棚改在2020年结束，但棚改会以别样形式展开，因为我国存量住房供应效率太低，存量房里面， “次新房”（楼龄在10年以内的）也就50％左右；2000年以前的房子，占41％；同时拥有厨卫的住房比重在20％左右。