叶檀:房地产要迎来“失去的二十年”?

1评论 2019-03-12 19:58:40 来源:金融界网站 作者:叶檀 套住了,怎么办?

  作者:知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀    

  叶檀房地产市场会不会有失去的二十年?

  一年一度的小阳春时节,在家庭资产中拥有房产最多的国人,却被一则消息困扰。房产税是不是很快出台,是不是要尽快出脱手里的房产?

  原因来自于两则消息。3月5日,政府工作报告里提及,“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。

  就在各种推测层出不窜之时,江苏发布了一则通告,让市场某些人惊慌莫名。江苏表示,根据国家税务总局统一部署,全省税收系统将于2019年3月23日(星期六(行情002291,诊股))00:00至3月31日(星期日)24:00期间进行系统切换上线。在此期间无法办理相关税收业务,故无法办理所有涉及税收的房产交易与不动产登记业务,其它不涉及税收的房产交易、不动产登记业务正常办理。

  有些人一看,难道说3月23号房产税就要出台了?这到底是咋回事?

  别紧张,房产税今年肯定不会出台,我们以前说过,最快2020年房地产税出台,现在,维持原来的判断不变。

  今天,就跟大家说两件事,第一,房产税可能什么时候出台?第二,有房产的人要不要卖?没房产的人要不要买?

  江苏涉及税收的房产交易暂停,并不是房产税要出台,而是地方房产税务系统升级。

  房产税改革需要太多的前提,首先是立法。

  税收法定,立法是第一步,从物理时间上看,估计在2020年左右房地产税升级版全新出台。一个涉及亿万家庭的税法大修改,必须要经过三读的程序,还要经过试点。

  估计2019年完成“一读”,听取意见、修改具体细节,最快的速度是2020年三读出台,如果慢一点,大概在2021年出台,最晚在2022年。不可能拖到2023年,2023年牵涉到下一届人大,中间流程难以掌控,这就不是稳步推出,而是延迟推出。所以,2022年最终出台、2023年推出,可能性比较大。

  上届人大任期是从2013到2018年,当时着重于改革论证和草案起草工作,国务院法制办负责捋清楚现有的房产税链条,哪些增、哪些减,用来平衡总体税负。3月9日,根据全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图介绍,最新的进展是,房地产税法目前正在抓紧完善草案,对重大问题进行论证,待条件成熟提请全国人大常委会初次审议。也就是说,最快也要到2019年年底。

  现在直接推出房产税,基础条件也不成熟。比如,不动产登记登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台“四统一”的工作还没有完成。

  城市集资建房、抵债房这些产权复杂的房子怎么征收?征收的定价、征收的面积怎么计算?是按照建筑面积收税,还是套内面积收税?按照建筑面积征收是不公平的,把公摊面积也计算进去征税,估计反对意见会挺多,以套内面积征收的话面临重新测定,现实中大量业主侵占公摊面积的“偷面积”怎么处理?

  最近住建部提出的公摊面积,只是结构、地基、配套等规范和标准中的一个问题,房地产的规范是最复杂的,不定下来,就没有办法进行批量评估。

  房产税主要用来弥补地方财政,地方政府到底怎么征收?怎么豁免呢,是首套房不征收,二套房征收;还是每个居民划定一定的居住面积,其他合计征收?通常来说,缺钱的地方房价低,一征收,更没人买房了。房价高的地方不缺钱,这些城市正在大规模基建,征收房产税的兴趣没有那么高。

  征收效率也是个大问题,企业增值税征收比较简单,可千家万户征税,是居民自己申报,还是挨门挨户的上门征收呢?如果像美国一样,给每个居民信箱投放缴房产税的税单,居民预缴后,第二年再清算,纳税不足的进行处罚,要增加的工作人员就非常多,地方税收部门要重建,然后大规模的招聘税收人员?

  从上海、重庆的试点就可以看出,征收房产税真不是个轻松活,单纯从财政角度出发,还不如卖两块地来的轻松呢。

  我相信,不管有多少难题,房地产税是一定会推出的,房产税也一定会征,以前暂免的居民自用住宅总不能永远暂免下去,造成大规模的贫富不均。

  房地产税一旦开征,短期内肯定对房价有负面影响,这一点看看上海和重庆房产税出台后的市场也能得出结论。房产税相当于地方政府手里拥有一项针对房产的做空工具,想做空就提高税收,提到高峡出平湖的高度,房价一定会跌。澳大利亚、我国香港地区已有前车之鉴。

  吊诡的是,上海、重庆当时房价短期下跌,反而是入手的大好机会,当时买入,市中心房价翻番。香港地区有差饷税,香港房价照样高不可攀。美国各州有房产税,不影响美国在次贷危机之前,形成巨大的房地产泡沫。

  房价是房租的函数,也是货币的投影。如果房租上升,经济人口上升,或者大规模的发放货币,房价在排除房产税这个常量的影响后,就会走向正轨,照样有高峰期和低谷期。以为房产税出台,房产价格一劳永逸地保持在一个稳定的平台上,实在太天真了。

  说到这里,就要说到我们对于房地产市场的判断了。

  2018年是个转折点,从1998年到2018年,20年的房地产黄金时间结束,房住不炒代替了上游的土地财政加下游的房地产市场化。总有一天,房住不炒的理念会大显威力,现在只是时间没到。

  另一方面,中国的人口红利期已过,GDP维持在 6%到 6.5%左右,这说明,广义货币20%以上的增长已经成为历史。

  我们叶檀财经综合判断经济、货币、人口流动,认为房地产进入高位震荡期,随着一线户籍限制的全面冰消,城市、人口、经济板块重新构造。

  看过我们写的十大看好城市吗?西北的西安、中部的武汉、西部的成都重庆、东部的杭州等城市,成为人口流入最多的城市,新的城市群将在未来二十年逐渐形成。包括粤港澳、长三角城市群中的卫星城,以后洼地将逐渐填平,是除一线城市外,未来人口流入最多的城市,值得重点关注。

  国人家庭资产配置房产太多,如果您是富裕一族,手上的房产占家庭总资产的80%以上,到2022年左右是“逃命”窗口期,出脱非中心城市、偏远的没有商务配套没有轨交的楼盘。如果您是刚需,在轨交要道买吧,别指望房价崩盘,这是不可能的。就是有一天房价真的崩盘,您的工作会先崩掉,对您半点好处也没有。

  除非出现特殊情况,我们对近几年房地产市场的判断不会变,去年是如此,今年、明年还是不会变。不同的家庭配置不同资产的时候到了,有的需要买,有的需要卖。

 

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关键词阅读:房地产

责任编辑:鲍方
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