同策:2018爆仓!2019并购!上海公寓格局悄然改变

1评论 2019-01-24 17:07:44 来源:金融界网站 作者:同策研究院 完整呈现002247的打板逻辑!

2018年上海体量TOP5的分散式公寓品牌,有两家已经重新洗牌,一家退出历史舞台,另一家大刀阔斧急速扩张。

  2018年爆仓!2019年并购!上海的公寓格局正在悄然改变!

  2018年长租公寓爆仓潮余波未减,2019年伊始业内并购潮已经开启:蛋壳公寓以2亿美元全资收购爱上租;湾流国际社区并购星窝创享青年公寓,成星窝最大股东。

  经历了2018年的一地狼藉,同策研究院认为,2019年长租公寓爆仓会有所减少,即使头部品牌也会考虑在合适的时机卖个好价钱,也就是说并购潮会随之增加,并且“大鱼”吃“大鱼”的现象还会上演。

  为了厘清上海市长租公寓的格局,我们携手公寓最前线调研100多个长租公寓品牌全样本,总结出了上海长租公寓的集中性、地域性及房源情况。(由于统计数据截止到2018年9月30号,短短的几个月过去,我们发现上海的头部公寓品牌已是另一番格局)

  以下为正文。

  01

  上海长租公寓分布情况

  纵观整体,截止2018年9月30日,上海长租公寓总体量约55万间,其中分散式长租公寓约44万间,集中式长租公寓约11万间。

  图 :上海市长租公寓门店及房间数分布(单位:家,间)

  2018年爆仓!2019年并购!上海的公寓格局正在悄然改变!

  数据来源:公寓最前研、同策研究院

  从集中式长租公寓的门店分布来看,浦东新区和闵行分布最多,约102家,占比近45%。

  主要由于浦东新区和闵行区占地面积大,人口分布多,因而租赁需求也会相应更高。而金山、奉贤和崇明地处偏远,租赁人群较少,因而长租公寓品牌暂未分布。从单个长租公寓品牌来看,安歆公寓分布较为分散,除了青浦、金山等偏远区域,在浦东新区、闵行、松江以及嘉定等区域均有分布;魔方公寓同样分布较广,在上海10多个区中均有分布。

  图 :上海集中式长租公寓的门店区域分布(单位:个)

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  数据来源:公寓最前研、同策研究院

  此外,集中式长租公寓集中分布在产业园区、地铁站、商圈等区域。

  以凉城板块为例,分布的集中式长租公寓品牌有7家,约800间房源,且大多为白领公寓。7家长租公寓品牌均集中分布在距离虹口文化艺术馆、大宁公园、宝山路地铁站以及上海大学、上海财经大学、复旦大学三所学校附近,直线距离均在5公里以内。再者,浦东新区张江工业园区,调研的TOP12品牌公寓中至少有5家分布在张江园区附近,如万科泊寓张江国创店、城家公寓张江科苑路店、V领地张江卡园路社区、龙湖冠寓张江商业广场店以及魔方公寓张江店等。

  图 :凉城板块集中式长租公寓分布图

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  数据来源:公寓官网、同策研究院调研所得

  而从分散式长租公寓的房源分布来看,浦东新区、闵行、宝山、嘉定等区分布最多,体量均在30000间以上,总占比近70%。

  相比之下,分散式长租公寓与散户市场分布较为相同,除去浦东新区地域分布广,其余四个区域均属于中外环,偏离市中心。这与上海的整体经济和人口背景有关,中外环区域的流动人口导入较多,主要源于旧城改造和新城区开发的联动发展。

  从另一角度看,分散式长租公寓在各个区域均有分布,其中自如除了金山,奉贤和崇明区域没有分布外,其他10多个区域均有分布。

  图:上海分散式长租公寓的区域特征(单位:间)

  2018年爆仓!2019年并购!上海的公寓格局正在悄然改变!

  数据来源:公寓最前研、同策研究院

  02

  上海的公寓格局正悄然改变

  从头部品牌房源数量来看,在调研的100多个长租公寓品牌全样本中,上海长租公寓TOP12集中式长租公寓约230家门店,总计提供7万间房源。TOP5分散式长租公寓管理房源约26万间。

  具体来看,上海有5家管理规模较大的分散式公寓其管理房间总数约为26万间。其中,自如管理房间数最多,大约14万间;其次是在上海起家最早的青客公寓,管理房源数约6万间。蛋壳公寓、寓见公寓次之,寓多多是第五名,管理房源数约1万间。

  图:上海分散式长租公寓的管理房间数(单位:间)

  2018年爆仓!2019年并购!上海的公寓格局正在悄然改变!

  数据来源:公寓最前研、同策研究院

  其中寓见公寓爆仓,接盘侠还未确定;蛋壳公寓以2亿美金全资收购爱上租,届时全国房源数量将超过40万间,上海的房源数量也将激增。

  就集中式长租公寓而言,TOP12集中式长租公寓已开业门店总数约为230家,占据很大市场份额。其中总部坐落在上海的湾流国际共享社区和V领地青年社区各自开业26家门店,蓝领公寓品牌的代表安歆公寓在上海已开业55家,是12家集中式长租公寓中开业门店数最多的。此外,还有一些长租公寓品牌,如碧家国际共享社区和方隅公寓进军上海长租公寓市场较晚,目前开业门店数较少。

  图 :上海集中式长租公寓已开业门店数(单位:个)

  2018年爆仓!2019年并购!上海的公寓格局正在悄然改变!

  数据来源:公寓最前研、同策研究院

  房源数量上,TOP12集中式长租公寓管理房间总量约7万间。其中,V领地素有单店大规模之称,是上海房间管理数第一、单店规模最大的集中式长租公寓品牌。据调研数据显示,V领地在上海有16000间管理房间数,其单店规模有超1000间房的门店;开发商背景的集中式长租公寓品牌中,龙湖冠寓在上海管理的房源数较多,大约有12000间,其次是旭辉领寓;蓝领公寓中,安歆公寓主要管理的是床位数,在上海分布的55家门店大约有5000间房,3万个床位数。

  图:上海集中式长租公寓的管理房源数(单位:间)

  2018年爆仓!2019年并购!上海的公寓格局正在悄然改变!

  数据来源:公寓最前研、同策研究院

  其中,湾流国际社区并购星窝创享青年公寓,成星窝最大股东。目前,星窝统一规范化租赁经营管理房间超5000间,已运营及待运营的社区已有28个。星窝的加入也将助力湾流国际的发展。

  以上内容摘自于《2018-2019上海住房租赁行业白皮书》

关键词阅读:爆仓 并购 上海 公寓

责任编辑:江平波
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