2018年长租公寓爆仓潮余波未减，2019年伊始业内并购潮已经开启：蛋壳公寓以2亿美元全资收购爱上租；湾流国际社区并购星窝创享青年公寓，成星窝最大股东。

　　经历了2018年的一地狼藉，同策研究院认为，2019年长租公寓爆仓会有所减少，即使头部品牌也会考虑在合适的时机卖个好价钱，也就是说并购潮会随之增加，并且“大鱼”吃“大鱼”的现象还会上演。

　　为了厘清上海市长租公寓的格局，我们携手公寓最前线调研100多个长租公寓品牌全样本，总结出了上海长租公寓的集中性、地域性及房源情况。（由于统计数据截止到2018年9月30号，短短的几个月过去，我们发现上海的头部公寓品牌已是另一番格局）

　　以下为正文。

　　纵观整体，截止2018年9月30日，上海长租公寓总体量约55万间，其中分散式长租公寓约44万间，集中式长租公寓约11万间。

　　图 ：上海市长租公寓门店及房间数分布（单位：家，间）

　　数据来源：公寓最前研、同策研究院

　　从集中式长租公寓的门店分布来看，浦东新区和闵行分布最多，约102家，占比近45％。

　　主要由于浦东新区和闵行区占地面积大，人口分布多，因而租赁需求也会相应更高。而金山、奉贤和崇明地处偏远，租赁人群较少，因而长租公寓品牌暂未分布。从单个长租公寓品牌来看，安歆公寓分布较为分散，除了青浦、金山等偏远区域，在浦东新区、闵行、松江以及嘉定等区域均有分布；魔方公寓同样分布较广，在上海10多个区中均有分布。

　　图 ：上海集中式长租公寓的门店区域分布（单位：个）

　　数据来源：公寓最前研、同策研究院

　　此外，集中式长租公寓集中分布在产业园区、地铁站、商圈等区域。

　　以凉城板块为例，分布的集中式长租公寓品牌有7家，约800间房源，且大多为白领公寓。7家长租公寓品牌均集中分布在距离虹口文化艺术馆、大宁公园、宝山路地铁站以及上海大学、上海财经大学、复旦大学三所学校附近，直线距离均在5公里以内。再者，浦东新区张江工业园区，调研的TOP12品牌公寓中至少有5家分布在张江园区附近，如万科泊寓张江国创店、城家公寓张江科苑路店、V领地张江卡园路社区、龙湖冠寓张江商业广场店以及魔方公寓张江店等。

　　图 ：凉城板块集中式长租公寓分布图

　　数据来源：公寓官网、同策研究院调研所得

　　而从分散式长租公寓的房源分布来看，浦东新区、闵行、宝山、嘉定等区分布最多，体量均在30000间以上，总占比近70％。

　　相比之下，分散式长租公寓与散户市场分布较为相同，除去浦东新区地域分布广，其余四个区域均属于中外环，偏离市中心。这与上海的整体经济和人口背景有关，中外环区域的流动人口导入较多，主要源于旧城改造和新城区开发的联动发展。

　　从另一角度看，分散式长租公寓在各个区域均有分布，其中自如除了金山，奉贤和崇明区域没有分布外，其他10多个区域均有分布。

　　图：上海分散式长租公寓的区域特征（单位：间）

　　数据来源：公寓最前研、同策研究院

　　从头部品牌房源数量来看，在调研的100多个长租公寓品牌全样本中，上海长租公寓TOP12集中式长租公寓约230家门店，总计提供7万间房源。TOP5分散式长租公寓管理房源约26万间。

　　具体来看，上海有5家管理规模较大的分散式公寓其管理房间总数约为26万间。其中，自如管理房间数最多，大约14万间；其次是在上海起家最早的青客公寓，管理房源数约6万间。蛋壳公寓、寓见公寓次之，寓多多是第五名，管理房源数约1万间。

　　图：上海分散式长租公寓的管理房间数（单位：间）

　　数据来源：公寓最前研、同策研究院

　　其中寓见公寓爆仓，接盘侠还未确定；蛋壳公寓以2亿美金全资收购爱上租，届时全国房源数量将超过40万间，上海的房源数量也将激增。

　　就集中式长租公寓而言，TOP12集中式长租公寓已开业门店总数约为230家，占据很大市场份额。其中总部坐落在上海的湾流国际共享社区和V领地青年社区各自开业26家门店，蓝领公寓品牌的代表安歆公寓在上海已开业55家，是12家集中式长租公寓中开业门店数最多的。此外，还有一些长租公寓品牌，如碧家国际共享社区和方隅公寓进军上海长租公寓市场较晚，目前开业门店数较少。

　　图 ：上海集中式长租公寓已开业门店数（单位：个）

　　数据来源：公寓最前研、同策研究院

　　房源数量上，TOP12集中式长租公寓管理房间总量约7万间。其中，V领地素有单店大规模之称，是上海房间管理数第一、单店规模最大的集中式长租公寓品牌。据调研数据显示，V领地在上海有16000间管理房间数，其单店规模有超1000间房的门店；开发商背景的集中式长租公寓品牌中，龙湖冠寓在上海管理的房源数较多，大约有12000间，其次是旭辉领寓；蓝领公寓中，安歆公寓主要管理的是床位数，在上海分布的55家门店大约有5000间房，3万个床位数。

　　图：上海集中式长租公寓的管理房源数（单位：间）

　　数据来源：公寓最前研、同策研究院

　　其中，湾流国际社区并购星窝创享青年公寓，成星窝最大股东。目前，星窝统一规范化租赁经营管理房间超5000间，已运营及待运营的社区已有28个。星窝的加入也将助力湾流国际的发展。

　　以上内容摘自于《2018-2019上海住房租赁行业白皮书》