同策研究:房租抵个税 上海4万个“包租婆”瑟瑟发抖

1评论 2019-01-16 17:34:39 来源:金融界网站 作者:同策研究院 300494还有几个涨停板?

单上海来看,根据上海市住房租赁公共服务平台数据显示,自2018年4月22日以来,上海中介散户租赁市场中房源整体供应情况较为稳定,挂牌中介的房源总量约为4万个供应单位(套和间之和),也就是说4万个“包租婆”在等着收租。

  房租抵个税,上海4万个“包租婆”瑟瑟发抖

  房租抵个税引发风波,房东租客各有各的抖,涨租恐慌、缴税恐慌引得国家税务总局的人都出来辟谣,那么,这股力量到底有多强大?今天我们用数据说话。

  单上海来看,根据上海市住房租赁公共服务平台数据显示,自2018年4月22日以来,上海中介散户租赁市场中房源整体供应情况较为稳定,挂牌中介的房源总量约为4万个供应单位(套和间之和),也就是说4万个“包租婆”在等着收租。

  图:上海中介散户市场总体供应情况(单位:供应单位)

房租抵个税,上海4万个“包租婆”瑟瑟发抖

  来源:Dataln,同策研究院

  上一篇,我们描述过上海住房租赁市场概况【分析】上海:①租赁人口占近一半的城市②城市4个租赁特征,今天,同策研究院主要分析上海中介散户市场的供应特征,散播在上海的“包租婆”都有何特征?16个区县及115个板块供应特征又是什么?下面我们具体来看。

  ①

  监测数据显示,散户房源按间分租与按套整租的比例为1:2左右,波动较大的时间段为2018年6月与8月。

  ■ 不同区县散户市场供应情况

  根据监测的节点数据(截止2018年9月30日)显示,上海市16个区县中,按间提供的分租房源总数为14697间,按套提供的整租房源为28099套。

  除宝山、嘉定、奉贤及金山按间分租的数量大于按套整租的数量外,其余区县均为按套整租的数量多于按间出租的数量,其中,长宁、静安、杨浦及虹口的整套提供数量超出按间提供数量10倍之余。

  图:上海不同区县散户市场供应情况(单位:供应单位)

房租抵个税,上海4万个“包租婆”瑟瑟发抖

  来源:Dataln,同策研究院

  具体来看,按间分租房源提供排名前五的区县为:浦东、闵行、宝山、嘉定和松江,共提供房源12333间,占分租房源总数的83.9%。位于城市中心的黄浦区无分租房源提供。

  按套整租房源提供排名前五的区县为浦东、闵行、徐汇、长宁、普陀,共提供房源17929套,占整租房源总数的63.8%。

  图 :上海散户市场出租类型供应情况(单位:%)

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  总结

  上海市多数区县呈现按套整租数量远超按间分租。按间提供房源的地区多为城市周边城区,而提供整套房源的地区除地广人多的浦东与闵行外,大多为中心城区。这与城市发展与房地产投资策略息息相关:中心城区房屋多为小户型,较难再拆分,而周边城区多为新开发物业,住宅户型较大,可分租的空间较大。

  ■不同板块散户市场供应情况

  各板块房源供应总量与房源供应波动总体成正相关,即房源供应量越大,房源供应波动越大。

  就监测期内各板块平均供应绝对量来看,在上海市划分的115个板块中,供应量相对较大(超出测算特定供应量)的板块有18个,分别为:花木、嘉定主城区、徐家汇(行情002561,诊股)、莘庄、金桥、古美罗阳、北蔡、陆家嘴(行情600663,诊股)滨江、洋泾、周康、三林、大场、罗店、七宝、九亭、金虹桥浦江、杨行。其中,花木的平均供应量最多,约为1607个供应单位。

  就供应波动情况来看,供应量波动相对较大(超出测算特定波动系数)的板块有16个,分别为:宝山罗店、杨行、大场、大华和张庙;嘉定主城区和南翔;浦东惠南、川沙、张江、花木、世博、北蔡和唐镇;静安大宁以及徐汇徐家汇

  图:上海市各板块散户市场供应及波动情况(单位:供应单位)

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  在供应量波动较大的16个板块中,截至2018年9月30日,有4个板块的供应量与初始监测月供应量相比有所减少,分别为:宝山杨行、大场、大华以及浦东唐镇,其余板块的相对供应量均有所增加。

  嘉定主城区与宝山大华波动频率最为显著,嘉定主城区的供应波动量在每周170个供应单位,宝山大华的供应波动量在每周110个供应单位。然而,两个板块在平均供应总量上差距显著:嘉定主城区位于房源供应量高位,平均供应量为1570个供应单位;宝山大华位于房源供应量低位,平均供应量为433个供应单位。

  图 :16个板块房源供应变动情况(单位:供应单位)

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  总结

  由此可见,租赁住房供应稳定程度与供应量大小并无绝对联系。

  

  按户型划分,按套整租的房源供应以2室为主,按间分租的房源供应以3室和4室为主。

  从整体来看,无论是按区域划分还是按户型结构划分,上海市整体散户市场按套整租供应的套均面积围绕40平方米上下浮动变化。

  图 :上海整体散户市场按套整租供应的套均面积(单位:平方米)

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  来源:Dataln,同策研究院

  细分来看,嘉定区8室、崇明1室以及金山1室超过40平方米波动幅度均较为明显; 虹口8室、浦东9室以及奉贤6室低于40平方米波动较为显著。从户型结构划分的角度来看,各区县的1室套均面积皆超过40平方米,但其他户型并没有此类特征。

  同按套整租供应的套均面积特点相同,无论是按区域划分还是按户型结构划分,上海市整体散户市场按间整租供应的间均面积围绕15平方米上下浮动变化。

  图 :上海整体散户市场按间分租供应的间均面积(单位:平方米)

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  细分来看,中心城区的静安1室,黄浦2室,长宁1室以及普陀1室的超过15平方米波动幅度均较为明显;低于15平方米波动幅度并不太显著。从户型结构划分的角度来看,1室套均面积最大的区域集中在中心城区。其他户型并没有呈现这一类特征。

  对比来看,上海市散户市场中按套整租供应的套均面积大于按间分租供应的间均面积。这可能与统计数据的口径有关,上海市住房租赁公共服务平台挂牌的按套整租房源的套均面积可能包含了公共功能区间(厨房、卫生间、客厅等)的摊销,而按间分租房源的间均面积可能不包含公共功能区间的摊销。其次,也可能与套和间这两个供应单位的定位有关,套是根据商品住宅进行拆分的标准化单位,而间是非标准化单位。

  总结

  总之,对比上海市居民人均住房建筑面积36.7 平方米,按套整租房源的套均面积可达到此标准,但按间分租房源的间均面积远小于这一标准,因而在空间舒适度上,按套整租要高于按间分租。

  以上内容摘自于《2018-2019上海住房租赁行业白皮书》

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关键词阅读:房租 个税抵扣 上海 租房

责任编辑:江平波
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