谭浩俊:中等收入群体杠不起房价难题当如何破解

1评论 2019-01-07 08:37:43 来源:金融界网站 作者:谭浩俊 打板粤泰股份错在哪?

  作者:专栏作家,媒体特约评论员 谭浩俊   

  中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大近日发布了《中国35个大中城市住房支付能力指数研究报告(1998-2016)》。报告指出,一二三线城市中等收入者均存在负担不起房价的城市,但一线城市中等收入者较二三线城市中等收入者房价支付能力弱,面临较大的住房支付困难和“买不起房”问题,需引起重视。

  中等收入群体是支撑社会稳定、社会和谐、社会安宁最基本的力量。按照橄榄型社会结构,中等收入群体的比重越大,社会的稳定性就越好,产生矛盾和问题,尤其是发生风险的概率就越小。

  但是,衡量中等收入群体对社会稳定作用的标准,除了收入之外,还要看购买力。如果只看收入标准,而不看购买能力,就可能会掩盖许多社会矛盾。表现在购房上,如果房价上涨与收入增长基本相当,居民的收入能力还能勉强应付,不会出现购买能力明显下降的现象。反之,房价上涨的速度明显快于收入增长速度,就有可能使居民的购买能力下降,其他方面的消费能力减弱。

  很显然,从这些年来房价上涨与居民收入增长的情况来看,居民收入增长速度是明显慢于房价上涨速度的。从2003年房地产市场放开到现在,多数地区的房价上涨了5倍以上,多的甚至10倍以上,而居民收入增长也就2倍左右,这也是为什么8成以上居民扛不起房价的主要原因之一。其中,中等收入群体绝大多数扛不起,低收入群体全部扛不起,且扛不起的偏离度越来越高。很多城市,即便房价下降一半,也可能仍然扛不起。

  中等收入群体扛不起房价,房价的支付能力越来越弱,显然是一道需要破解的社会难题。因为,当衣和食都已经基本得到解决,行也没有什么更多矛盾的情况下,住已经成为社会矛盾最集中的地方之一,成为社会各方面最为关注的话题。近年来,围绕房价问题,已经出现了许多新的矛盾。“买不起房”是一个新的矛盾,“居民负债增加”是又一个新的矛盾,“开发商负债累累”也是一个新的矛盾,“金融风险积聚”更是一个新的矛盾,围绕房价上涨引发的实体企业运行困难加剧和成本增加、负担加重,则是更需要引起关注的新的矛盾。新的矛盾的积累,带来的不仅仅是居民购房能力减弱,还有企业运行效益下降、员工收入增长面临新的压力。

  购买能力和支付能力在减弱、收入增长压力则在加大,很显然,对中等收入群体来说,是一个需要密切关注的课题。如果不能改变这样的格局,扭转这种不合理的收支结构,增强购买能力和支付能力,提升收入增长动力和能力,就有可能使中等收入群体的含金量越来越低,对社会稳定的支撑力越来越弱。

  毫无疑问,解决房价与中等收入群体不对称、不协调的问题,是解决中等收入群体对社会稳定支撑力下降最重要的难题之一。在房价缺乏大幅下降条件,也无法使房价出现大幅下降的情况下,增加租赁住房比重和释放空置房,是缓和房价与中等收入群体矛盾的最重要的手段。就住房租赁问题来看,租赁住房在全部住房中的比重每上升一个百分点,就有可能减少近300万套的购房需求,从而有效缓解市场的供需矛盾。如果能够在现有的基础上提高10个百分点,居民购房的需求会减少3000万套左右。

  虽然说对住房需求的总量不会因此而减少,租房和住房一样,都需要提供房屋。但是,不需要购买,居民的购买能力就不会被房价所挤压,按照100万元/套计算,就能释放3万亿的购买能力,剔除租房所需要的支出,至少可以释放出2万亿的购买力。这对其他方面的消费来说,作用是何等巨大。

  就空置房来说,有关机构提供的数据是,全国有空置房6500万套。虽然数据有些保守,但是,就算是6500万套,如果能够释放出一半左右,就有3300万套左右。3300万套投放到市场,按照100万/套测算,又是3万多亿。这3万多亿,带来的是社会资源的节约。尤其是土地资源,能够节约的空间很大。同时,空置房的释放,还能带动房价的稳定或下降。如此一来,居民购房的冲动就会减弱,租房的动力就能增强。所以,释放空置房,也是解决“买不起房”,甚至“租不起房”非常重要的方面。空置房释放得越多,产生的积极影响就越大。

  在调控政策的作用下,房价上涨的势头已经得到遏制。接下来,如果能够在住房租赁市场发展和空置房问题解决方面多些措施、多些力度,中等收入群体“买不起房”、“房价支付能力弱”的问题也就能逐步得到解决,住的问题也不会再成为社会矛盾集中的地方。

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关键词阅读:谭浩俊 中等收入群体 房价

责任编辑:江平波
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