房贷利率从2017年初开始，到2018年11月已经历了23连涨，到了去年12月份时，就停止了上涨。目前，全国首套房贷利率是5.71％，二套房贷利率都在6％以上。我们估计，房贷利率总体会维持在目前的区间波动，大涨或大涨都很难。不过，即使这样，以目前的房贷利率水平，应该处于中等偏上阶段。

　　去年底，国内房贷利率为什么不涨了呢？主要有以下几个原因：一方面，年底前一些国有大银行的贷款指标没有用完，年底纷纷将首套房贷利率下调，以吸引客源。当然，还有银行是前期房贷利率一下上浮30％，而现在为了抢占房贷市场份额，不得不将房贷利率下调到25％。这样可基本与市场上的房贷利率持平。

　　另一方面，2018年央行货币偏向宽松，在经过了四次定向降准后，银行间货币市场上的利率总体处于下行状态。市场上的流动性多了，银行不用为资金发愁了，但是由于实体经济需求疲弱，居民房贷目前仍是银行的香饽饽，虽然现在房地产调控仍在继续，但是对于银行来说，适当下调首套购房者的利率，也是鼓励刚需群体购房，并未与房地产调控相悖。

　　那么，2019年房贷利率会下降吗？对此，我们认为，房贷利率总体会维持在目前的水平，大幅上涨或下跌的可能性都不是很大。但是房贷利率会出现以下几个分化：首先，房贷利率将受到银行间拆借市场利率的影响，也就是说银行的融资成本降了，可能房贷利率也会稍微降一点，若是银行融资成本止跌反弹了，房贷利率也难有下降。

　　再者，房价较高的一二线城市房贷利率下降的银行家数可能会多一些，毕竟是高房价，贷款利率再过高，买房者肯定吃不消。当然，即使房贷利率有所下调，考虑到银行自身的贷款风险问题，最多也是从原来的上浮20％调整到15％。而这样的房贷利率水平的调整，对购房者来说更多的是心理安慰性质。

　　最后，今年房贷利率可能会出现差别化，就是首套房贷利率会适度下调，目前经济下行压力大，为了鼓励首套置业者购房，一些银行会把首套房贷利率由原来的基准利率上浮30％下降至10％。但二套房及以上的购房者，房贷利率非旦不会下降反而会上调。因为，房地产调控主要就是遏制投机性需求，提高炒房者成本。