报告摘要

　　2018年11月房地产地产销售增速降至-5.1％，市场对于地产来年走势较为悲观。菏泽、广州等地调控政策出现边际放松，但与此同时，中央经济工作会议再次强调“房住不炒”。那么，如何看待2019年房地产市场和政策的走势？

• 地产销售会全面转负吗？2019年期房销售仍是房地产销售的主要支撑，向上的风险来自一、二线城市地产销售的持续好转，向下的风险则来自棚户区改造目标的超预期下调。我们预计，乐观情形下，2019年房地产销售增速在1％附近；悲观情形下，则在-4％左右。

• 地产投资能维持平稳吗？2019年在期房与棚改带动下，建安投资对房地产投资的支撑开始上升；拿地意愿回落背景下，土地购置费将不再是房地产投资的主要支撑；融资环境也有望边际改善。预计全年房地产投资增速在4％-7％。

• 房价下跌的压力有多大？本轮地产下行周期中，房价呈现相对较强的韧性；不论是现房库存，还是广义库存，都处于相对较低的水平；市场集中度的提升，政府对房贷和棚改的逆周期调节，这些因素都有助于2019年房价保持大致平稳。以全国商品房销售均价计算，增速或在5％左右。

• 政策放松的几率有多大？政策目标看，避免宏观杠杆率过快攀升成为全面放松房地产调控的掣肘；历史经验看，房地产销售持续负增后政策开始放松，-5％看似一个关键数字；行业自身看，本轮房地产周期的波动幅度下降，持续时间拉长，行业本身亦有更多缓冲空间，调节供需实现再平衡。2019年地方层面限购、限售、限价等出现政策调整的可能性较大，但较难看到首付比例、贷款利率等更加敏感的价格型、全局型政策的变化。