易宪容:各国调控房地产 致国人国内企业退出海外楼市

1评论 2019-01-04 08:39:12 来源:金融界网站 作者:易宪容 黄金三角

我们也应该看到,国际上房地产调控,没有哪个国家会采取行政性政策的,也没有所谓的限购,而都是采取税收及金融政策等经济杠杆。即使是一个国家不同省因城施策,也不是行政性政策,也是不同的税收政策及信贷政策。所以,这些国家的房地产调控都立竿见影,让房地产疯狂炒作得到遏制,让过高的房价不断让其下降调整。

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  早几年,全球各地许多地方的楼市价格疯狂上涨,很大部分与中国人进入这些市场有关。在早几年,中国人走到哪里,楼市购买到哪里,哪里的楼市价格就会疯狂上涨。香港、温哥华、多伦多、澳大利亚、美国、英国等。但是,当这种楼市价格被中国人疯狂炒作后,当地居民纷纷出来反对,要求政府阻止房价疯狂上涨,要求政府出台遏制外国人炒作住房的政策,否则这些地方的政府只好被选民抛弃。

  比如,为了抑制房价过快上涨,温哥华采取了一系列楼市新政。包括2018年秋天开始征收0.5%的投机税,至2019年将增至2%;还有对海外买家购房征税20%,抑制外国投机客扰乱温哥华楼市。自今年2月起,温哥华还将300万加元以上的房屋转让税从3%提升至5%;温哥华所在的英属哥伦比亚省政府还强制登记公寓楼花买家的档案,从而了解到炒作的投机客来自哪里。

  此外,为杜绝影子房东的现象,英属哥伦比亚省正跟踪房屋的实际受益业主,土地登记注册部(Land Title and Survey Authority)会收集更多房屋转让的信息。由省府设立的所有房屋受益业主的登记册将对外公开,这些信息也将与税务局和警方分享,确保业主守法。

  同时,多伦多也出台了相应楼市调控政策,全面遏制外国居民在多伦多住房。可以看到,通过一系列政策的制定,加拿大楼市,尤其是热点城市的楼市价格立即得到遏制,有些城市的房价已经出现持续多个月下跌。比如,多伦多楼市火热的场面早已经熄火。在调控政策推出之前,许多房子推出市场,立即就会有人来疯狂抢购,但是目前,许多房子推出了之后几个月无人问津。尽管加拿大楼市的价格没有快速下跌或出现软着陆,但投机炒作之火已经熄了。而且加拿大各地政府还在进一步出台遏制楼市炒作的政策。特别是遏制外国人炒作住房。

  加拿大是这样,澳大利亚也是如此。在一系列楼市调控政策的作用下,2018年澳大利亚全国楼价平均下跌4.8%,是10年来最大全年跌幅,其中悉尼楼价从2017年高位回吐11.1%,是上世纪八十年代末期以来表现最差的一年。房价下跌主要是受按揭收紧及投资房地产意欲减弱降温。如果房价跌幅在这样一个水平上,近两年进入澳大利亚投资市场的房地产炒作者只能退出市场,因为无利可图。再加上澳大利亚在今年5月中前举行大选,有望重新掌权的工党计划推出楼市更严厉的调控政策,如废除投资者购买二手房时的税务优惠,全面收紧外国人炒房等。在这种情况下,澳大利亚许多城市的房价还可能进一步下跌。

  还有,据《华尔街日報》报导,Real Capital Analytics数据显示,2018年第3季,国内企业总计在欧洲拋售了2.333亿美元商业不动产,在美国则是拋售了超过10亿美元房地产,买进额仅有2.31亿美元。由于商业不动产对于利率调整相当敏感,许多炒作房地产的企业都是以高度杠杆融资购买,只要利率调升,机构投资者就会把资金转向债券市场

  同时,目前国内企业在世界各地抛售房地产,可能与最近国内政府的政策有关。近年来,许多国内企业流入国际市场的资金,2018年却受到中美贸易摩擦影响,加上政府严厉的金融去杠杆化政策,导致资金的流动性全面紧缩,再加上政府为了稳住人民币汇率、对国内企业的外国投资有所控制,这必然会减少国内的资金流向国际市场,而这种情况在2019年可能只会更为收紧。如果国内的资金不能流入这些国家的市场,国内的住房炒作者再想推高这些地方的房价可能不容易,再加上不少国家的政府都在出台限制中国人炒作住房的政策,所以早些时候中国人把房价炒作得疯狂上涨的地方,2019年可能纷纷退烧,国内居民也只能不断地退出这些市场,否则个个都会杀得落荒而逃。

  不过,我们也应该看到,国际上房地产调控,没有哪个国家会采取行政性政策的,也没有所谓的限购,而都是采取税收及金融政策等经济杠杆。即使是一个国家不同省因城施策,也不是行政性政策,也是不同的税收政策及信贷政策。所以,这些国家的房地产调控都立竿见影,让房地产疯狂炒作得到遏制,让过高的房价不断让其下降调整。可是,在中国,房地产调控政策出台得越来越多,出台调控政策越来越频繁,但实际上的结果则是反其道而行之,中国各城市的房价越调越高。市场法则在中国全面失效,真是今古奇观!可能最大的问题还是中国地方政府欺负广大民众没有约束与制约其权力的方式。

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关键词阅读:易宪容 楼市 全球投资

责任编辑:江平波
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