市值风云:上市公司“房事”知多少 怎样炒房增利润?

1评论 2019-01-03 18:12:28 来源:金融界网站 作者:陈南方 永泰能源大赚22%秘诀

“我不是没有尝试过,我尝试安分守己,拼命干活!挣那么一点点钱!我试过!但是外面那些人,外面那些人!他们只是拿一点点钱出来,花一点点时间,把房价炒高不断地赚大钱!这叫作公平吗?”——香港TVB楼市题材电视剧《创世纪》

  01 别样楼花别样红

  拿一点点钱出来,花一点点时间,把房价炒高不断地赚大钱!

  说的就是1950年代至1980年代盛行于香港的炒楼花,至今,炒楼花仍然还以各种形式存在于部分国家、部分城市。

  只要房价预期在涨,只要政策允许,那些炒楼花的炒客,就能从中套利,完成以小钱博大钱的游戏。

  炒楼花可以炒房子的购买权,也可以炒产权,还可以炒房子附带的停车位。

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  趁低价跑马圈地,增加土地储备,降低开发成本。这就与炒几个单元、几层的普通的炒楼客不同,大型房企、资金实力雄厚的上市公司属于炒房团里面最具实力的大咖。

  即使不是实力大咖,倘能坐拥高楼栋栋,都有值得可圈可点的地方,如,有余粮的地主“珠海中富(行情000659,诊股)”《捧着金饭碗要饭的珠海中富:穷得只剩下价值20亿的土地了》。

  你以为人家真的需要靠得力的财务总监才能保壳吗?人家有炒房的资本,只是还没使大招(详见后文)。

  其实,憋着大招没使,在资本寒冬里囤着余粮的地主,多的是,详见风云君后续将推出的《上市公司2018年地主大盘点》。

  那上市公司炒房靠啥呢?

  答案是靠“投资性房地产”耍几个亮眼的财技就好了,而且还可以耍得无色无形、自然妥帖。

  投资性房地产包括一些什么呢?

  顾名思义,投资性房地产,就包括房产和地产这两类。

  地产就是所谓的土地使用权,而投资性,正是说明它与一般企业的办公楼、房地产企业的预售商品房具有不同的用途,要么当包租婆定期收租金,要么就是持有,以期待未来的资本升值。必要时,通过评估机构一评估或出售,就可以为上市公司带来利润和现金流。

  但,用“投资性房地产”炒房,就只有这么简单的两招吗?当然NO!具体详见风云君的拆招。

  另外,上市公司持有的这些“投资性房地产”,都必须是拥有产权,或者以融资租赁的方式租入的,否则就不能作为上市公司的投资性房地产。

  这是第一个雷区,要识别是不是“真房源”。

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  (数据来源:天虹股份(行情002419,诊股)年报

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  (数据来源:美凯龙(行情601828,诊股)招股说明书)

  02

  花式“投资性房地产”

  在风云君曾经写过的《彼得林奇的六分法:六类股票,六种策略| 价值投资系列》中提到,投资大师“彼得林奇”的投资真经中,存在这样一条投资原则:隐蔽资产型公司也存在投资机会,除了账上华丽丽的货币资金,还可能是房地产这类隐蔽型资产。

  彼大叔还以拥有全球最贵的高尔夫球场的Pebble Beach公司为例,一笔价值3000万美元的石料场的转卖,就超过了整个公司的股票市值……

  最后,还给出其投资忠告“要抓住这种机会,需要对拥有隐蔽资产的公司有着实际的了解,而一旦清楚了解了公司隐蔽资产的真正价值,所需要做的只是耐心等待”。

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  同理,有些上市公司,除了花真金白银进行跑马圈地、自己盖楼之外,还有着丰厚的底牌没亮出来。底牌就是他们账上,自用的房产和地产。

  这些房产和地产不放在“投资性房地产“里面,放在哪里呢?

  对于一般企业来说,这类以办公楼、生产车间、土地使用权的形式存在,并分别作为固定资产、无形资产在报表中呈现,并按照会计政策按期进行着折旧、摊销,或进入成本、或进入损益,作为企业利润的一项“减法”存在。

  以风云君曾写过的一家A股公司“天虹股份”为例(《新零售风暴中的天虹股份,能否破茧成蝶? | 风云独立研报 》)。

  固定资产中92%左右都是自有物业(房屋建筑物),无形资产中有97%都是地(土地使用权),在建工程全是购物中心项目,此外,作为出租用的投资性房地产(房屋建筑物、土地使用权),全是以成本模式进行计量,一边收着租金,一边折着旧。

  这些账面价值不断升值的项目,在资产的占比在逐渐提高,2017年达到54亿,目前,给天虹更多带来的是折旧、摊销等影响。

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  但,这类自有物业和出租物业,未来一旦改变用途,或者计量方法,将会对当期利润影响有很大不同,而天虹从其年报中也透露过,未来或许为了节约一定的物业成本,不排除进行资产证券化或其他方式进行价值重估。

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  对于房地产企业来说呢,以万科为例,在其资产结构中,流动资产以公司的存货(在建、待售商品房)占比最高。

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  非流动资产配置中,除了股权投资最高以外,其次就是投资性房地产,而从投资性房地产的来源来看,投资性房地产的增加主要是从“存货“转入,并按照成本模式进行后续计量,每期进行着折旧、减值计提,同时,也对外出售。

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  而在投资性房地产的处理上,“美凯龙”与天虹股份、万科有些许不同。以其2017年年报为例,美凯龙所有资产中,占比最高的就是投资性房地产,达73%,而且采用公允价值计量模式。

  对于美凯龙而言,投资性房地产是公司最主要的经营性资产,公司倚仗这些自有商场物业开展家居商场业务,根据自营或委管模式分别赚取租金收入和管理收入,同时,又赚取投资性房地产公允价值变动带来的资本增值收入。

  所以,可以说,美凯龙的投资性房地产,具有经营、投资的双重性质。

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  03 计量模式:利润的魔法师

  前文,风云君以天虹、万科、美凯龙为例,带大家了解了投资性房地产的来源、计量模式(成本模式和公允价值模式),都是为本节做铺垫。

  对于企业来说,最在乎的就是业绩,就是利润。而投资性房地产对于持有公司来说,既可能是一项减法,也有可能是利润的加法,而影响是减法和加法的关键就是“计量模式”。

  而计量模式作为企业的一项会计政策,最终影响着财务报表的呈现。

  先来普及下投资性房地产的两种计量模式:“成本”和“公允价值”两兄弟。

  区别之一是,以公允价值计量的投资性房地产,房产所在地必须有活跃的交易市场,且能够获取其市场价格信息。所以,对于在大中型城市的房子,一般采用公允价值模式,而农村的房子,因为交易不活跃,采用成本模式比较合适。

  区别之二,在公允价值模式下,公司需要在每个资产负债日,以市场价为参考,对投资性房地产价值进行评估,并调整其账面价值;成本模式下,公司不随着市价波动而调整账面价值,但需要根据使用年限,按时计提折旧。

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  举个易懂的例子,小王2015年以2万/平的价格,在深圳花了100万买了一套70年产权的房子,作为婚房,结果工作调动,去了北京,小王只好将房子出租。2015年,小王的房子能租3000元/月,到了第2年,小王发现,自己的那所房子现在涨价到5万/平了,房子升值到250万了,于是打算将租金提到6000元/月。

  在此例中,房子还是那个房子,但,丈母娘带着成本,还是公允价值视角去看,却有着很大的区别。

  带着成本视角去看,丈母娘觉得房子只住不卖,还是值100万,而且房子被租客住着,虽然租金涨了是不错,但租一年旧一年,损耗、折旧算在里面,新房子一年折旧3万,渐渐地,新房子变成老房子,不再值100万了。

  带着公允价值视角去看,丈母娘觉得小王的身价1年涨了150万,租金收入也涨了1倍,丈母娘更喜欢小王了。

  在成本视角下,丈母娘属于一种稳健、谨慎的看法,而在公允价值视角下,丈母娘更加积极、激进,当房价涨的时候,丈母娘就高兴,在房价跌的时候,丈母娘就不开心。

  所以,房子买在哪,对小王的身价、对丈母娘的心情,都很重要。

  所以,类比到上市公司,成本模式下,投资性房地产的资产价值并没有增加,虽然每年按时确认着租金收入,但同时,每年也计提着折旧,减少着当期利润。

  公允价值模式下,投资性房地产的资产价值跟随着市场价有所涨跌,涨价利得,作为加项,增加当期利润,跌价损失,作为减项,减少当期利润。

  04 变与不变,不离其“宗”

  也许你觉得,投资性房地产对企业损益的影响,以及能用的套路,也就这了。

  但是,风云君想说,还没完事呢。

  还有两项重要事项,一个是房地产的用途,一个房地产的计量模式,均可变化。

  先说房地产的用途变化。

  前面举的例子中,投资性房地产多来源于自用的固定资产、在建工程、土地使用权,以及房地产企业的存货。

  但,从固定资产、存货转换过来的投资性房地产,当不想再对外出租,想改为自用、待售的商品房时,还能转换回来吗?

  答案是,可以。这种转换是双向的,而且没有转换次数限制,只要持有意图变更,就可以转换。

  但转换时,还得将房地产企业与一般企业区分考虑。

  我们先以一般企业和房地产企业的固定资产、存货转换至不同计量模式下的投资性房地产为例。

  1、“一般企业\房地产企业”“固定资产\存货”转换为成本模式的投资性房地产账面价值对账面价值,转换时,不影响当期损益。

  2、“一般企业\房地产企业”“固定资产\存货”转换为公允价值模式的投资性房地产转换时,对账面价值为100万的“固定资产\存货”进行评估,如果发现该将要转换为投资性房地产的房屋估值为200万,增值的100万,计入其他综合收益(处置时,需要结转至处置成本中去,见下文),增加所有者权益。如果评估价值只有50万,相当于损失,计入当期损益。

  关于为何要计入其他综合收益,而不是当期损益,风云军想到当时的房地产泡沫这词。

  何谓房地产泡沫,就是一种因为虚拟需求过度膨胀,导致价格非平稳、理性增长,说白了,就是房子本不值这么多钱。

  所以,在房地产泡沫经济时代,你想给房地产估值多少就多少的话,这估值翻番的价值都体现到损益中去,这得增厚企业多少净利润?

  那企业还用踏踏实实干实体经济吗?都组团炒房去得了。

  所以,会计准则是不会让这些大佬们这么干的,为了避免这种躺赢,作为一项“股东利得”,计入“其他综合收益”,增加所有者权益比较合适。

  3、“一般企业\房地产企业”成本模式下的投资性房地产转换为“固定资产\存货”

  一般企业,将一项以成本模式计量的投资性房地产转为自用的办公楼,需要将原来在成本模式下的投资性房地产原值、计提过的折旧、减值准备等,一一转入固定资产的原值、累计折旧、减值准备。

  100万的投资性房地产账面价值对应100万的固定资产账面价值,转换时点,无转换差额,也对公司的利润没有影响;

  同理,对于房地产企业,将一项以成本模式计量的,账面价值为100万的投资性房地产转为存货(代售商品房)时,存货的账面价值也是100万,无转换差额,转换时点对公司利润无影响。

  4、“一般企业\房地产企业”公允价值模式下的投资性房地产转换为“固定资产\存货”

  一般企业,将一项账面价值为100万,在公允价值模式下的投资性房地产转为自用办公楼呢?如果转换时,经评估,发现办公楼值300万,这增值的200万,就得计入当期损益,增加税前利润200亿,反之,如果办公楼一经评估,只剩50万了,跌价的50万,作为当期损失,减少税前利润50万。

  对于房地产企业,将该项公允价值模式下的投资性房地产转换为存货,转换时对损益的影响与一般企业相同。

  因此,可以概括为,成本模式的投资性房地产与自用房地产、存货之间的互相转换,并不影响损益,而在转换时点,真正会影响企业损益的是,公允价值模式下的投资性房地产与自用房地产、存货之间的互相转换。(具体例子,见下文)

  另外一项转换就是投资性房地产计量模式之间的转换,与用途转换不同,计量模式属于一项会计政策,原则上,一经确定,就不得随意变更。

  所以,计量模式的变更仅限于,原来是成本模式的,现在可以转换成公允价值模式进行后续计量,而公允价值模式不能转为成本模式。

  关于这样限定的原因是啥,风云君自己能想到的合理解释就是,随着房地产市场逐渐成熟,市场价格信息的获取将会更容易,原来无活跃市场报价的房地产也能在市场进行交易。

  反之,一项曾经有标价的商品,价格只会比原来的价格更高或者更低,而不至于无法标价。

  那成本模式转换为公允价值模式,会影响损益吗?

  举个例子,一项在成本模式下计量的投资性房地产,账面价值从原来的2亿,经过几年折旧、减值之后,只剩下1亿了。当该项房产在当地市场开始有活跃报价后,企业决定采用公允价值模式进行计量,评估价值为2亿。

  账面价值和公允价之间的差额,1亿放哪呢?如果评估值只有0.5亿了,少了的0.5亿放哪?

  答案是,调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润),作为所有者权益的增加或减少。

  因为计量模式的变更属于一种会计政策的变更,需要进行追溯调整,涉及损益的直接计入留存收益。

  05 资产甩卖,世间安得两全法

  说到此,我们对上文做个总结,“炒房”影响利润的几种方式:

  1、公允价值模式下,投资性房地产的价值变动会影响企业损益;

  2、成本模式下的投资性房地产折旧也会影响企业损益;

  3、这两种计量模式下,收到租金收入都会影响企业损益;

  4、用途转换可能影响企业损益;

  5、计量模式变更不会影响企业损益。

  那将投资性房地产进行出售,会影响企业损益吗?

  答案是,任何资产的处置,都会影响当期损益!而且,甩卖还是一种两全法。

  一家公司ROE的提升,通常涉及净利润率、资产周转率和杠杆率三个因素,而提高资产周转率,首先就会涉及到闲置资产的处置。把房产地产一甩卖、既能盘活账面资产,提高资产周转率,还能回笼资金,处置价款还能影响利润。

  将成本模式下的投资性房地产,予以转让、出售,其账面价值(处置成本)与出售价款(处置收入)之间的差额,影响当期损益。

  而公允价值模式下的投资性房地产,除了将出售价款作为收入,投资性房地产账面价值计入处置成本以外,当时由自用房地产、存货转入而来,公允价值高于账面价值,计入其他综合收益的部分,也需要转入处置成本。

  还有投资性房地产在公允价值计量模式下,公允价值变动的部分也需要转入处置成本,最终,处置收入与处置成本之间的差额,就是影响当期损益的部分。

  06 套路,我们好像在哪见过?

  在风云君写过的公司中,都曾有用投资性房地产调节利润的案例。

  《上市18年扣非亏损16年,戴帽14载,实控人变更8次:山水文化,请叫我“ST长老”》中,就曾提到山水文化保壳的两大绝技就是债务重组利得、投资性房地产公允价值增加。

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  其位于太原市的天龙大厦就是以公允价值模式进行后续计量,所以公允价值变动一方面增加投资性房地产账面价值,一方面也会增加当期损益。

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  对于像山水文化这样的,各年都要找评估公司对投资性房地产价值估一估的,我们需要注意,该栋房产价值与周边的租赁价格水平、市场价格是否相差太大。

  比山水文化的财技更高一筹的是悦心健康(行情002162,诊股),风云君曾在《悦心健康“炒房记”:吃着火锅唱着歌,享受着增值还收着租》中提到,悦心健康陆续将公司部分固定资产转为按公允价值计量的投资性房地产,从自用转为对外出租。

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  一方面减少了折旧,一方面获取了稳定的租金收入,同时,还能享受房地产资本增值带来的收益,一举三得。

  当然,还有一个被风云君“冤枉”过的珠海中富,就如文章开头提到的,人家才是真正的大地主,坐拥20亿价值的房地产,却低调地非要靠主业、财务总监保壳。

  风云君统计了下,珠海中富从以历史成本计量的土地使用权(无形资产)、房屋建筑物(固定资产)转入到投资性房地产的账面价值,都只有区区几千万,2018年Q3最高也才2.93亿,而因投资性房地产公允价值变动,计入公允价值变动损益的,各年也才百万级别。

  亏损的2015年、2016年没用投资性房地产保壳,真的是失策了,太过谨慎了。

  别样楼花别样红:中国上市公司“房事”知多少

  结束语

  最后,风云君还想重提那句话:不要只看到变化,更要看到变化是否合理。

  谨以此文,献给我的几个粉丝。

关键词阅读:楼市 利润 上市公司 A股

责任编辑:江平波
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
6000亿重磅!财政部发文:大减税落地!

2019-01-18 21:31:10来源:中国基金报

央行投放1.7万亿大红包! 春节前卖力投放露何端倪?

2019-01-18 20:02:50来源:券商中国

王健林的底气:甩卖千亿资产 他还是全球头号包租公

2019-01-19 11:44:54来源:环球老虎财经

深圳2018年GDP2.4万亿有望首次超香港 跻身亚洲前五

2019-01-18 20:03:35来源:券商中国

承认不是手工炒茶 小罐茶背后的“大师”在忙啥?

2019-01-19 08:31:15来源:每日经济新闻

11城带量采购正式落地 医药行业将走向何方?

2019-01-19 07:39:50来源:Wind资讯

美政府停摆的第30天 20家中国公司陪绑

2019-01-20 08:23:45来源:Wind资讯

银行控制净利增速监管意图落地 看这四银行业绩预报

2019-01-19 01:03:05来源:券商中国

图解全球化的5大变迁 中国还有巨大历史机遇

2019-01-19 07:40:00来源:Wind资讯

1个月6座城市拿到地铁准生证 武汉为何最“秀”?

2019-01-19 08:31:50来源:每日经济新闻

纾困民企 沪深交易所松绑股票质押回购

2019-01-19 01:28:04来源:证券日报

国家统计局最终核实2017年GDP 减少的6367亿去哪了?

2019-01-20 09:57:01来源:经济日报

33名候选者落榜!新一届发审委仅21人入围 缩减2/3

2019-01-19 01:02:00来源:券商中国

小微企业年应纳税所得不超300万 税负再降一半以上

2019-01-18 21:06:32来源:每日经济新闻

6000亿元普惠性减税细则落地 惠及95%企业

2019-01-19 01:25:41来源:证券日报

喜悲又一年 2018房企八大关键词

2019-01-08 05:25:03来源:时代周报

财政部就小微企业普惠性税收减免问答:突出实质性降税

2019-01-18 20:26:03来源:金融界网站

2019年淘宝不再姓“马”? 阿里回应称“正常操作”

2019-01-08 01:12:38来源:证券日报

特朗普宣布57亿美元边境钢铁栅栏融资等提议

2019-01-20 07:15:23来源:金融界网站

三部门部署消费稳定增长 落实好个税抵扣政策

2019-01-19 01:27:35来源:证券日报

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
实时热点