同策研究:周期错配下全国楼市趋势判断

1评论 2019-01-03 18:10:15 来源:金融界网站 作者:同策研究院 感谢300643

  【背景】 40年来,按照可比价格计算,中国国内生产总值年均增长约9.5%,中国人民生活从短缺走向充裕、从贫困走向小康,改革开放的成功,就在于顺应了中国人民要发展、要创新、要美好生活的历史要求。”党的十八大以来,以习近平同志为核心的党中央,以前所未有的决心和力度推进全面深化改革,强调“把改革方案的含金量充分展示出来,让人民群众有更多获得感”,使改革开放既朝着有利于增添发展新动力方向前进,也朝着有利于维护社会公平正义方向前进……( 《 人民日报 》2018年10月29日 01 版)

  2018年12月10日,由中国经营报社主办的“致敬四十年:改革新动力 发展新引擎”——2018中国城市发展峰会在北京希尔顿逸林酒店举行。在此次论坛上,同策研究院和《中国经营报》共同编写的《八大经济圈投资价值研究及市场机会-2018中国城市与产业发展白皮书》启动发布仪式。针对近年国内外经济形势与市场环境变化,致敬改革开放四十年,此次白皮书将重点阐释在如今中国房地产市场环境下,国内八大经济圈投资价值研究及市场机会。本篇将节选部分白皮书内容以饕读者。

  中美周期错配

  美元加息、美国减税、中美贸易战等国外冲击,加速了中国GDP增速下滑。股市方面,在道琼斯指数不断创历史新高的同时,上证综指在2015年股灾后,长期在低位徘徊。中美周期错配,美国经济调整预期将加大中国经济压力。

  【致敬四十年】《八大经济圈投资价值研究及市场机会》第一篇 | 周期错配下全国楼市趋势判断

  反观国内房地产市场现状,从不同能级城市的百城价格指数同比增速来看,2016年9月开始一线城市进入下行阶段,二、三、四线城市为楼市托底,依旧保持上升趋势。二线城市随后于2017年4月跟随进入调整期,三四线城市为经济托底。但从2017年下半年开始,三四线城市增速也渐渐进入调整期,尤其是2018年2月之后,城市能级之间的轮动已经全面进入下行期。

  【致敬四十年】《八大经济圈投资价值研究及市场机会》第一篇 | 周期错配下全国楼市趋势判断

  无论从中国经济发展小周期来看,还是面对国外复杂形势,中国实施定向宽松政策应对经济增速加速下滑的可能性较大。在本轮中美政策博弈中,中国将走向再度加杠杆进程,预计最早2019年3季度将重新进入加杠杆阶段。通过量化处理,全国商品住宅成交面积增速滞后经济周期1-2季度,2019年3季度“加杠杆”进程将推动2019年年底楼市回暖。

  【致敬四十年】《八大经济圈投资价值研究及市场机会》第一篇 | 周期错配下全国楼市趋势判断

  重要时点与逻辑主线

  从近期重点会议及重要事情节点来看,至2019年“两会”国内将做好新一轮经济发展的准备工作。1.经济具有加杠杆空间,更积极的财政扩张政策具备实施基础2.组织机构改革基本完成并施行3.扩大改革开放步伐4.外部压力倒逼中国加快行动。预计最早2019年“两会”有实质性刺激政策出台。未来楼市走向应关注2019年“两会”这一关键时点。

  【致敬四十年】《八大经济圈投资价值研究及市场机会》第一篇 | 周期错配下全国楼市趋势判断

  一线、强二线

  从成交量来看,2019年大部分一线及强二线城市进入成交量周期谷底,部分调整较快的城市将在2019年下半年成交回暖;而成交均价绝对量在2018年至2019年市场走势呈V型,2019年将逐渐度过楼市低谷,但未来涨价空间有限

  【致敬四十年】《八大经济圈投资价值研究及市场机会》第一篇 | 周期错配下全国楼市趋势判断

  弱二线

  成交量上,2019年下半年弱二线城市销售面积进入下行周期的波谷;成交均价上,弱二线城市目前处于房价上行周期的后半段,房价绝对值仍在上涨,预计2019年2-3季度房价同比增速处于最低点,部分房价缺乏基本面支撑的城市将入房价实质性下跌阶段。

  【致敬四十年】《八大经济圈投资价值研究及市场机会》第一篇 | 周期错配下全国楼市趋势判断

  三、四线

  三四线城市市场趋势分化,一线城市限购后,需求外溢,都市圈内三四线城市跟随上涨,但调控政策执行较早、目前楼市进入深度调整期,未来趋势与强二线城市类似;其他三四线城市目前楼市处于上升期,尽管棚改工作进入后半场,未来仍然存在结构性机会。

  【致敬四十年】《八大经济圈投资价值研究及市场机会》第一篇 | 周期错配下全国楼市趋势判断

  重点聚焦:八大经济圈

  在经济周期错配以及楼市整体下行背景下,以经济圈为单位,深入研究城市投资策略显得尤其重要,有助于更好地把握城市进入及投资时点的判断。本报告涵盖的八大经济圈囊括了中国最主要的城市与区域,GDP占全国比重超80%,包括长三角、京津冀、山东半岛、海西、珠三角、中原、长江中游及成渝经济圈八个主要城市群。

  【致敬四十年】《八大经济圈投资价值研究及市场机会》第一篇 | 周期错配下全国楼市趋势判断

  【致敬四十年】《八大经济圈投资价值研究及市场机会》第一篇 | 周期错配下全国楼市趋势判断

【致敬四十年】《八大经济圈投资价值研究及市场机会》第一篇 | 周期错配下全国楼市趋势判断

关键词阅读:经济圈 投资价值 市场机会 周期 楼市

责任编辑:江平波
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