大家好。

　　又到了岁末年初的时候。

　　大家都是要写写总结，反思过去，整理思路，备战来年的。

　　我们也反思了一下今年的一些主要预判，并对明年做一点展望。

　　这次尝试语音的方式，希望能方便大家，同时继续为深度阅读的朋友留下可印证的文字。

　　辞 旧 篇

　　今年，我们对市场大势做了一些预判，其中比较主要的观点基本上都是得到印证的。

　　第一个预判：《县城去库存将成为绝唱》

　　这是一月中旬的微信文。

　　县城的需求本就不多，正常情况下，每年只有几千套新房销售，主要满足新婚人口、改善住房和进城农民的购房需求。

　　经历了县城去库存和棚改货币化，楼市成交量大幅提升，透支了需求，非都市圈中小城镇的新房市场将快速终结。

　　未来不会也不应该再有政策刺激，这些县城将在萎靡数年之后，再次回到常态化的供需平衡。

　　第二个预判：今年房地产大势有三个关键词：大稳小乱、量平价稳、零增长区间。

　　【详见2018-01-28《楼市没有大起大落，房价不会大涨大跌》】

　　一月底，我们认为2018年，将是楼市大稳小乱的一年。

　　“大稳”是市场缓慢下行、不起不伏。

　　小乱是各地因城施策、一城多策、抑扬不均，但没有影响整体的楼市稳定。

　　成交量将进入零增长区间，从1-11月份国家统计局的数据来看，商品房成交面积已经进入了± 3％的零增长区间。

　　房价有升有降、整体趋稳。

　　未来五年，住房市场就只有都市圈与非都市圈的两个市场。其中，都市圈城市将继续受控，非都市圈城市将逐渐降温。

　　第三个预判：《莫轻言回归一二线，细揣摩一城定一策》

　　很多大房企提出布局、回归一二线城市。

　　不过，我们认为一二线城市没有增量、没有涨价，固守在调控严厉的一二线城市是不可能获得业绩的增长的。

　　显然，不下沉、甚至收缩三四线城市布局的房企，增长放缓几乎是必然的。

　　第四个预判：《50强将成为房企融资新门槛》

　　三月份，我把这篇文章发到微信群，有一位金融行业高管说，金融机构会看这个吗？

　　时隔两个月，他在群里又说，现在金融机构放款只看20强、30强房企了。

　　这个门槛已经成为现实。

　　第五个预判：《贸易战这么快就偃旗息鼓了？有些人怕是要失望了》

　　这是4月1日愚人节的文章。

　　结果不用说了，未来会怎样？文中的观点似乎依然是适用的。

　　第六个预判：《独角兽回归，聪明的韭菜不买账》

　　这篇7月1号的文章有点跨界了，正值独角兽扎堆上市之前，结果呢？

　　现在几乎没有人再提独角兽了。

　　第七个预判：《海南建设自由港，房地产出局了？》

　　直到现在，我依然认为海南的定位仍未厘清，产业定位不清晰，何谈百万人才进海南？

　　没有人才引进，房地产业当然也无法成为政策选项和投资方向。

　　第八个预判：《楼市政策调整的时机来了吗？》

　　我们连续在两篇微信文中谈到：“在一些城市，会有政策微调的可能”。

　　我们预计，明年住房市场会出现回温。

　　回温不等于回暖，我们不会再回到过去火热的盛夏了，当然也没有寒冬。

　　在《政策放松的边界在哪里？》一文中，我们认为：“政策松是大势趋向，五限放松稳扎稳打”。已经有城市开始放松，放松的诉求目标依然是稳市场。

　　我们相信，房地产市场正面临逆周期调节的时机，政策放松恰是逆周期调节的预调微调。

　　不过，“房住不炒”仍是长期定位，放松不等于放开，调控也不会退出。

　　我们一直坚持以前瞻解析、用数据说话、与身份无关的立场，让逻辑分析和数据佐证观点，这也是我们大部分的趋势预判得以验证的关键所在。

　　既然是预判，不可能百分之百都对。

　　毕竟我们是凡人，如果能有60％以上的准确率，我们就心满意足了。

　　当然，我们也有出现预判偏差的地方。

　　这些偏差也在提醒我们，尽可能保持严谨的研究态度、尽可能减少偏差，为大家提供更加精准的分析参考。

　　比如，上半年，我们预计在金融环境趋紧的大背景下，今年的土地购置面积和新开工面积都很难再超过去年。

　　而事实是，这两项指标全年还能保持两位数的增长。

　　我们低估了补库存导致的土地购置和新开工。

　　我们也低估了很多中小房企强大的惯性思维以及对于趋势的误判，它们在去库存周期中采取了激进的补库存策略，它们未来很可能陷入难以自拔的困境。

　　明年怎么看呢？

　　这也是很多朋友非常关心的话题。

　　如果说今年房地产大势有三个关键词：大稳小乱、量平价稳、零增长区间。

　　明年的关键词就是：横盘时代。

　　从明年起，房地产将进入横盘时代。

　　所谓的横盘，就像股市一样，“无量无价”。

　　无量，指的是没有增量，全年成交同比微量收缩。

　　尽管今年的土地成交面积和新开工面积都有两位数的增长，但是，三四线城市棚改政策的调整，必然导致成交面积有所下降，即便是一二线城市增加供应也无法抵消三四线城市销量的下滑，明年住宅销售面积大概率会进入微缩的负增长区间。

　　无价，指的是明年房价基本没有增长空间。

　　一方面，“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”抑制了房价上涨预期。

　　另一方面，从全球横向来看，我们的房价已经不低，未来几年房价难言成长性。

　　举例来说，上海房价与美国最贵地区旧金山的房价已经基本相当，我们一些三四线城市1万元/平米的房价，与美国小城市20-30万美元的房价相比差距也不大，但我们的产品类型、使用面积、产权期限都无法与之相比，这也意味着，除了房价仍在低位的城市，其它城市的房价也很难再有上涨空间了。

　　最近的中央政治局会议和中央经济工作会议都释放出危机忧患意识和稳中求进信号，未来宽松政策的托底意愿不会改变，督促落实2020年1亿人落户目标，以及4亿人口的中产阶级的改善需求，都将成为房地产市场的坚实基础。

　　从刚刚召开的全国住房和城乡建设工作会议内容来看，住建部部署了2019年房地产五大任务，也贯彻了稳定是第一要务的政策诉求：

　　第一项任务是“以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　稳地价既能够稳定地方财政，也能够支撑稳房价，更可以稳定市场预期。这与房价横盘的逻辑一脉相承。

　　第二项任务是“加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定”。

　　可见，市场稳定是政策追求的主要目标，也意味着成交量大概率横盘。

　　第三项任务是“支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房”。

　　事实上，原本供不应求的城市通过调控抑制了需求，体现出供求之间虚弱的平衡，但这是难以长期持续的，因此，降低准入门槛，意味着需要增加土地供应，增加供应有助于稳定市场。

　　第四项任务是“继续推进棚户区改造，严格把握棚改范围和标准，确保按时保质保量完成全年任务”。

　　可见如我们所说，棚改三年计划还是会如期执行的。

　　第五项任务是“补齐租赁住房短板”。

　　未来租赁住房多了，也意味着可售住房少了，住房自有率还会进一步下降，换言之，超大特大城市还是有很多人难以满足购房愿望，需求将长期存在。

　　当然，过去的楼市周期论将不再成立，这也是我们一再强调的观点。

　　房企怎么办？

　　我们在本月初提出：《房企结构化调整趋势：降负、减速、提质、增效》，明年很快就要到了，我们相信这一观点也会再次得到印证。

　　新的一年，新的开始，我们也希望能给大家一些更接地气的方法论和实操性的策略，有助于大家更好地理解政策、把握大势、应对环境的快速变化。

　　新的一年，更希望我们的国家、企业、职业经理人们都能够四平八稳、稳中求进。

　　借此机会，提前祝大家新年快乐。