李宇嘉:2019楼市供给侧“二分法”改革的起步年

1评论 2019-01-02 03:20:59 来源:证券时报 300494还有几个涨停板?

  2019年,我们既需要接受经济下滑和通缩,等待经济重回复苏象限,但更需要强大的内心,锐意改革,驶出“历史的车轴”。改革的要义,就是要给予弱势地位的群体,摆脱阶层落差并向“美好生活”转化的机会和确定性的阶梯。岁末年初,“货币宽松+楼市松绑”的调控组合再次祭出,历史还是那样惊人的相似吗?如若此,资产市场将再次膨胀,这对改革要义遵从实乃严重削弱。

  经济只反弹一年,就再次进入下行通道,很多人认为是外需惹的祸。这个话放在10年前的2008年是正确的,现在外贸对GDP的左右幅度在1%以内。决定中国经济大局的,依然是地产开发投资主导的资本形成。目前,中国投资(资本形成)对GDP的贡献是全球平均水平的两倍,说明我国一直是投资主导型的经济体。这其中,地产“抵押物+融资”发挥着资本形成加速器的效用。

  2018年下半年以来,为何货币和财政“双积极”,通缩趋势和预期却日渐强化?根源就在于楼市调控和打击“非标”,“抵押物+融资”的资本形成加速器功能阻滞。融资关闸叠加商品房销售放缓,地产激活融资的功能弱化,企业部门(上下游)、居民部门(按揭购房)、政府部门(财政和基建)间的信用循环梗阻。同时,低风险偏好的银行无法对接民企、小微,通缩预期自然恶化。

  于是,松地产再次进入政策工具箱。但这次或许真的不一样,近三次政治局会议一再强调的“6个稳定”中,“稳就业”放在首位。基于民企供给80%的就业岗位,减税加疏通融资渠道是首选。当然,“巨无霸”体量的地产是经济不能承受之重,政策自然不敢怠慢,但基调也是“稳”,稳价格、稳体量、稳预期。再次刺激创造“新周期”不行,经济变中有忧,过快下跌更不可行。

  稳住的同时,实施结构性调整,前端土地市场和后端商品房市场同时“去投资属性”,挤压利润并输血给实体经济。首先,地产创造税收、土地出让金,依然是地方财政收入的主要来源,特别是2019年减税降费、扩大基建的背景下,地产输血实体的传统功能还要发挥;其次,投资驱动的增长依赖非一日能改,开发投资带动基建和上下游制造业投资,这个链条还得循环起来。

  接下来,或许是最重要的,土地出让限地价、竞配建(保障房、租赁房、公共服务设施等)“常态化”,商品房交易“限房价”也常态化。双重挤压下,地产利润率向社会平均水平回归,地产红利让利给居民部门,特别是无房户、新市民、转移人口,让他们以相对低的成本实现“扎根”城市的梦想,这是整个社会利益平衡的可靠路径,也是综合国力告别内卷化而螺旋上升的突破口。

  激活农地市场化溢价,这是2019年供给侧改革的重点,也是广大农民阶梯晋级之路。近日,上位法启动修订,集体建设用地不经征收可直接入市。这意味着2017年确立的13城集体土地建租赁房试点,扩大到全国。北京尝“头啖汤”,三宗集体土地建共有产权住房,含装修售价仅2.9万元,为同区域商品房的1/3。同时,土地承包法修正案提请人大审议,核心是激活土地融资功能。

  稳住存量(商品房市场)、激活增量(非商品住房),这是2019年地产制度“二分法”改革起步阶段。政策托底,但决不会冲击虚高的资产溢价、绝不会造设下跌预期,商品房市场量价“高位平衡”。当然,也不会迎来“新周期”,因为杠杆受限、融资受阻,楼市量价在历史高基数上再上台阶很难。双重挤压已显文火慢炖的长期政策安排,结果就是群体性的投资性交易索然无味,溢价预期赶不上交易成本和周期。于是,虚高的资产泡沫日渐损耗,“房住不炒”渐进落地。另一边,集体土地建设并运营租赁房,收益率可达5%左右,且用地和融资政策都扶持。商品房市场顶部已现、竞争惨烈,且限价、融资高成本继续煎熬,政策开始引导房企转型。

  (作者系资深地产研究人士)

关键词阅读:二分法 新周期 2019年 商品房市场 资本形成

责任编辑:付健青 RF13564
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
外交部耿爽就美国国会参议院通过“香港人权与民主法案”发表谈话

2019-11-20 09:26:53来源:新华社

重磅!央行大动作 16天四度“降息” 房贷利率也要降?

2019-11-20 11:28:30来源:中国证券报

买房更"便宜"了!央行又"降息"下调5基点 股市楼市全解读

2019-11-20 10:41:15来源:中国基金报

合肥公示"困难企业"名单刷屏!大批知名企业在列 合肥市人社局回应

2019-11-20 11:58:20来源:e公司官微

美国国债被抛弃?最大金主日本创纪录减持289亿美元!

2019-11-20 06:33:15来源:中国证券报

百万股民被"坑惨了"!账上大把钱,却还不起小债:A股一例接一例

2019-11-20 06:31:20来源:中国基金报

叶檀财经:楼市跌到极限!最大的骗局出现!

2019-11-19 08:50:55来源:金融界网站

周黑鸭成今天“最靓的仔”!鸭脖江湖风云生变

2019-11-19 22:20:35来源:中国证券报

11月LPR无悬念下行!1年期调降5个基点至4.15%

2019-11-20 09:42:13来源:中新经纬

五大院士话5G:未来一切物体皆可成为手机?这些领域有投资机会

2019-11-20 13:06:55来源:中国证券报

央行开会部署货币信贷工作 释放五大重磅信号!

2019-11-20 07:14:30来源:中国证券报

国家统计局:近日将公布2018年GDP数据修订结果

2019-11-20 11:43:38来源:中新经纬

33城前三季度GDP大比武:10城超万亿 长春零增长

2019-11-20 08:05:23来源:中新经纬

10月房企拿地均价降至年内最低 房价下跌城市增加

2019-11-20 08:06:22来源:中新经纬

一亿人的财富生活,一个App 招商银行App8.0焕新发布

2019-11-19 18:18:38来源:金融界网站

牛气!中信证券:A股小康牛 国泰君安:逐级抬升!这家直接说"长牛"

2019-11-20 06:31:40来源:中国基金报

融资融券余额从1:1变成2:1 科创板两融交易“色调”转暖

2019-11-20 06:52:47来源:上海证券报

央行大动作!召集六大银行开会 易纲划定四大重点!释放这些信号

2019-11-20 06:30:35来源:券商中国

叶檀:散户们 还不走?!

2019-11-11 09:12:25来源:金融界网站

央行召集六家银行会商 强调“政治站位” 信贷投放力度有望加强

2019-11-20 07:34:40来源:证券时报网

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
实时热点