杜坤维:房贷利率面临下行拐点

1评论 2018-12-27 08:25:28 来源:金融界网站 作者:杜坤维 低风险隔夜套利2%技巧

  作者:金融界网站专栏作者 杜坤维   

  随着货币宽松,银行流动性宽裕,资金成本更低,首套房地产抵押贷款利率面临拐点。

  媒体从某地产中介拿到的最新“深圳商业银行房贷利率情况”显示:中国银行(行情601988,诊股)、工商银行(行情601398,诊股)、北京银行(行情601169,诊股)、花旗银行首套房贷利率上浮10%,利率为5.39%。此前,深圳四大行首套房贷利率都是上浮15%,只有个别小银行利率松动。近日大银行的利率松动,标志房贷利率拐点真正到来——房地产放松的首个信号打响!

  地产抵押贷款一直是银行优质资产,贷款利率一直是打折发放,17年开始,随着金融去杠杆市场资金利率节节高和地产调控加强,银行开始不断上浮地产抵押贷款利率。从打折上浮到20%左右,银行是多赚了,可刚需购房者也付出了更多的购房成本,这一做法得到很多人士的质疑,认为地产调控不能伤及刚需。

  最近中央经济工作会议对地产的定调是;“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”7月31日中央政治局会议指出“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨”,两者之间有着明显的不同,已经剔除了“,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨”的描述,地产调控出现了一定的缓和迹象,自然不能抬高刚需购房的成本,如果利率上浮等于房子是用来住的也被误伤。

  实际上地产去库存化已经取得了长足的进步,地产销售出现了量跌价跌的迹象,地产调控不再那么急迫,11月全国商品房销售面积同比增速-5.1%,再创新低,而待售面积继续回升至-11.7%。某些城市分别对地产调控出现一定程度的微调。地产销售疲软与楼市调控政策严格和三四线城市棚改货币化得到严格限制有关,也与地产抵押贷款贵和难有关,部分购房者得不到抵押贷款,部分购房者嫌弃贷款太贵。地产销售下滑,银行流动性宽裕,银行贷款投放竞争加大,为了争夺优质的地产抵押贷款,这个时候适度对刚性购房者利率优惠的条件已经成熟,毕竟放贷利率适当下调可以降低首套房购置者的还款成本,降低负担。以100万元贷款30年为例,按照上浮10%计算利率是5.39%,月还款5609,总还款1810745元,上浮15%月还款5763元,总还款1847597元,每个月相差154元,总还款减少36852元。

  中央经济工作会议对地产的定调是:“”稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕,改善货币政策传导机制。”,今年以来,央行四次降准释放了天量的资金,即使扣除到期的MLF,央行也向商业银行注入了2.3万亿元的低成本长线资金,银行负债端成本大大降低,以余额宝为代表的货币基金收益率已经从接近5%下降到3%左右,银行体系流动性十分宽裕,即使在流动性十分宽裕下,本周央行还向市场注入6000亿元流动性,另外还通过降低MLF招标利率15个基点这种定向变相降息向市场提供流动性,进一步降低市场资金利率。美联储加息政策遭遇国内金融界和政界的声讨,加息大概率趋缓,未来央行存在降准的概率增加,实际上中央经济工作会议也指出实时的微调货币政策保证流动性合理宽裕,银行已经具备了对刚性购房者下调利率的流动性条件。

  房地产抵押贷款一直是银行优质资产,不良贷款率在0.26%—0.39%区间,远低于目前平均不良贷款率1.7%左右,更低于对公贷款的3%左右,是各家银行重点争夺的对象,原来可以打9折左右,银行依然可以获得利润,目前上浮15%是有利率下浮空间,目前仅仅下浮到10%,未来还有下浮空间,回到基准利率附近银行还是有盈利空间的。

  不管是鼓励刚需购房还是银行负债端成本,还是优质贷款资源竞争,银行都有能力下调刚需购房的贷款利率,深圳四大行下调首套房利率是一个转折点,在笔者看来,对首套房差异化看待,采用基准利率发放首套房抵押大款是大势所趋。

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