李宇嘉:集体土地入市 降低成本 国家的一盘“大棋”

1评论 2018-12-26 08:35:01 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 7天抓涨停

集体建设用地可以不经过征收,直接进入市场。

  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉   

  重磅!集体建设用地可直接入市

  近日,《土地管理法》和《房地产管理法》同步修订。土地管理法方面,删去了现行土地管理法关于“从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定”;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出租、出让等方式交由单位和个人使用;为与土地管理法修改做好衔接,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍,城市房地产管理法修正案草案中规定,“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让,但法律另有规定的除外”。也就是说,集体建设用地可以不经过征收,直接进入市场。

  利好小产权房吗?

  每次有关集体土地直接“入市”的政策时,坊间就开始传闻小产权房“转正”。事实上,从农村“三块地”来说,即农耕地、非农建设用地和宅基地。所谓非农业建设用地入市,方向只有两个:农业产业化(包括特色产业、休闲农业、乡村旅游、农村电商等)、住房租赁等,而“商品房化”和“房地产化”则是从无变过的禁区。因此,非农建设用地入市,不包括宅基地上建设的小产权房,也就是绝无小产权房市场化(转正为商品房)的可能从国家政策导向看,集体建设用地入市,利好的2个,一是企业参与租赁住房,二是农业产业化,开发商能够挂靠上的,就是农业生态园区、观光旅游和农业、农产品(行情000061,诊股)物流和冷链物流等。

  攻克“入市困境”

  1)租赁是“国家战略”,但进展不好

  发展住房租赁、培育“租购并举”的住房新制度,这是国家高层提出的重大战略,也是我国“二次房改”的核心内容。但是,自2016年提出这个战略以来,“租购并举”和“先租后买”的进展不太好特别是,今年出现“炒房租”的现象,热点城市的房租水平快速上涨,同比涨幅普遍在20%左右,这让租赁背离了民生发展的本源,也背离了新市民“扎根”城市的夙愿。

  今年的中央经济工作会议上,关于房地产的表述,放在了保障民生一栏中,但并未提培育租赁或“租购并举”,这很意外。照理说,高房价下保障民生,租赁是重点内容。值得注意的是,2017年中央经济工作会议,关于房地产的重点内容,就是推进集体土地入市,培育租售并举的住房制度。笔者猜测,这背后彰显了国家认为相关部委的工作还须攻坚克难

  2)目前租赁回报率太低,房企缺乏积极性低

  不过,住建部和国土部也有困境,即城市“散租”市场难监管、秩序混乱,而国家一直强调的规模化租赁,能够实现规范化经营,毕竟“店大不欺客”。但是,相比商品房开发动辄50%的毛利率、非常高的周转率,租赁的回报率太低、周转太慢,特别是当前资金来源渠道全面关闸的情况下。目前,按照热点城市的地价和房价水平,开发商自持并租赁经营的回报率,仅有2%-3%,一线城市低于2%,与一年期存款的利率差不多。若提高租金水平,不符合无房居民收入现状,也不符合国家“稳租金”的要求。近年来,企业进入住房租赁市场,目的是为了获得租赁融资的眷顾、圈占存量资源,而非盈利,能盈利的也是通过涨租金。

  3)入市:从试点到全面铺开

  目前,全国集体经营性建设用地有4200万亩,占全国建设用地的13.3%。推行了几年的“入市改革”,进展如何呢?截至目前,已入市地块1万余宗、9万多亩,总价款256亿元,办理集体经营性建设用地抵押228宗、38.6亿元,进展非常缓慢。因此,《土地管理法》、《房地产管理法》近期密集修订,删掉了集体建设用地,必须经过征收为国有土地才能进入市场的规定,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。由此,乡镇企业、合作社及农民合伙拥有的集体经营性建设用地,有望直接入市。这也意味着,集体土地入市将从实现走向全面推广。

  降低成本,租赁回报率可达6%-8%

  从一线城市试点看,集体建设用地建设租赁住房,其土地成本仅相当于同区域商品房用地成本的1/4-1/6。因此,集体土地建设租赁住房,投资回报率可以达到6%-8%,这对于很多企业来讲,就有吸引力了目前,房地产已进入“下半场”,商品房增量空间已触及天花板,未来楼市调控继续控制房价和地价,融资成本继续高企,开发商的利润被进一步挤压。

  近年来,开发商普遍开始探索转型,但几乎所有的转型探索,不管是转型下游物业或租赁,还是转型产业地产,多数并不成功,核心是找不到盈利模式,特别是能匹敌商品房开发和销售的盈利模式、周转效率。如果集体土地建设租赁住房,开发商持有并运营,则是一条不错的路径。值得注意的是,房地产进入存量时代,未来不缺房子、缺运营存量资产的能力。一线城市,缘何大量物业卖给了凯德、世邦等国际物业运营机构,就在于国内的运营能力太差。未来,开发商专做运营商,将存量物业的价值挖掘出来、变现出来,将是能力的体现

  非农建设用地不必为“国有”,给民企带来机会!

  2017年以来,集体建设用地建租赁住房的试点,都是国企、央企参与,尚无民企参与的案例。但是,由于国企运营效率较低,试点进展也比较缓慢,而且公共配套跟不上,导致项目建设、招租、运营等,都存在很多问题,包括共有产权住房项目。目前,国家扶持民企的政策力度较大,包括政策属性的企业债也向民企开放了,民营房企也通过发行企业债,建设和运营租赁住房,也是受政策鼓励的。未来,鼓励民企开发和建设租赁住房的政策一定会推出。

  集体建设用地入市,国家谋一盘“大棋”

  2019年,供给侧改革中的“三去”(即去库存、去杠杆、去产能)告一段落,重点转向了“降成本”、“补短板”。目前,减税(减个税、减增值税)、基建补短板等已经轰轰烈烈地展开了。下一步,供给侧改革重点将是集体土地入市。不动存量利益的情况下,搞增量改革,向来是中国改革平稳开展的路径。放在房地产领域理解,就是保持高房价、高地价的同时,让低成本的集体土地大规模入市,建设租赁住房、建设物流园区(降低企业营商成本)

  这样做的逻辑是,低成本物业进入市场,一方面拉低不动产成本,从而降低新市民进入城市、扎根城市(租房、买房)的成本,既能保持楼市体量“高位平衡”,为转型留足空间和时间,还能让泡沫“软着陆”;另一方面,也能为新一轮“稳增长”背景下释放出的新增货币和流动性提供“蓄水池”,不至于冲击生活物价。进一步讲,2015年美国开启加息通道以后,我国迅速启动“去库存”、辅以外汇管制,实现全社会杠杆“大腾挪”,即从企业转移到不动产。

  这样,即便美国加息,资本有外流冲动,但我国流动性岿然不动,脱离美元周期,也就不会发生新兴国家式的金融危机。现在,居民杠杆率已达到50%-60%,尽管与发达国家相比不算太高,但考虑到我们的社会保障覆盖质量并不高,以及负债占可支配收入的比重已经达到90%的现实,特别是去年还在谈“消费升级”(境外旅游热、SUV销售热、高端白酒消费热等),但今年就开始谈“消费降级”,而高房价被认为是挤出大宗消费、非必选消费的罪魁祸首。因此,未来继续让居民“加杠杆”的空间不大了,杠杆腾挪需要有新的方向。

  “集体建设用地+租赁/园区+轨道交通”,将是下一步“稳增长”的发动机

  集体建设用地,多数往往在城市外围,交通、教育、医疗等公共服务“补欠账”的空间大,周围城区面貌待也需要改善。下一步,国家的政策导向,一方面是让2.45亿的外来人口在就业城市稳定下来、“扎根”下来,途径是低成本的“先租后买”模式;另一方面,引导2-3亿农村富余劳动力转移出来、进入城市,稳定下来、“扎根”下来,其途径仍旧是低成本的“先租后买”模式。当然,集体土地除了用作租赁外,建设物流园区也是一个方向。现在,降低流通成本是“降成本”的重点之一,在外围建设物流园区,包括农产品、城市生产物流,成本降下来的话,这是企业、百姓莫大的利好,也是保住产业链不那么快外迁的利好

  未来,城市无房户、新市民及外来人口,住房政策导向就是引导他们在城市外围租住低租金的住房,然后通过轨道交通连接,实现高效率的通勤,这将是未来城镇化的重点战略,也是“稳增长”的重点战略;同样,基于互联网、物联网的物流园区建设,将是降低消费成本、降低生活成本的基础近期,有几件事情已经佐证了这一点。一是上海、北京及广深轨道交通新一轮的规划,都在外围。1219日,国家发改委批复上海轨道交通三期规划,包括建设19号线、嘉闵线、崇明线等9个项目。同样,深圳、广州、北京的轨道规划也在外围。

  二是近日国家发改委公布了一个重要文件,《关于督察<推动1亿非户籍人口在城市落户方案>落实情况的通知》,督察内容是:城市政府落实情况,特别是放开落户限制、保障进城落户农民基本公共服务同城同待遇、促进有条件在城镇稳定就业生活的农村贫困人口市民化等方面,取得的实质性成效,进展滞后任务及原因,以及下一步整改措施。三是十九届中央第一轮巡视,多个城市被点名批评,包括“引领带动作用不够”、“龙头作用不够”、“省会作用不够”“中心城市作用不够”等,有济南、青岛、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、南京等。以后,大城市、都市圈是新“增长极”,驱动力是内需,主力人群是新市民,楼市增量机会就在集体土地。

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关键词阅读:李宇嘉 集体土地 租房

责任编辑:江平波
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