在宏观环境良好、经济运行平稳、常住人口众多、可开发用地有限的背景下，上海市房地产行业发展的主旋律从开发增量到挖掘存量。租赁，作为产业后半段资产管理，是房地产长效机制的重要组成部分，是存量改造的重要解决方式之一，是解决居民住房问题的主要手段之一，目前已在政策的扶持下大力发展。今天，重点探讨上海租赁市场的总体概况及很难被监测的重要特征。

　　上海市住房租赁的市场概况

　　上海市有着近2450万人口，其中950万为非户籍人口。非户籍人口中，租赁人口应在600万人以上，加上户籍人口中的租赁人群，数据显示，目前上海市租赁人口约1047万人，约占总人口的42％，因此构成了一个复杂并且庞大的租赁市场。

　　由于在庞杂的市场中没有统一的标准和交易规则，尤其是散户市场历史悠久且规模庞大，交易隐蔽并且难监管。因此整体提高了上海市住房租赁市场数据获取难度以及数据准确性。尽管有着多方面的困难以及不确定性，在现有的数据下，我们依然能够大致描述上海市住房租赁市场的轮廓。

　　首先，我们总结出上海住房租赁的几个特征：

　　1、上海市租金波动在特定时间段内呈现出一定的周期型特征，暗合房地产交易市场波动；

　　2、上海租赁住房供需相对平衡；

　　3、上海住宅小区分布特征，呈现出越靠近中心城区密度越高、外围区域分布密度明显低于市中心城区的态势；

　　图：上海住宅小区分布核密度图

　　信息来源：城市数据团

　　4、上海住宅小区户均人数分布特征，越靠近市中心城区户均人数越低，基本以户均2-3人为主力，1-2人和3-4人也有部分占比；而外围区域户均人数以4人以上为主力；

　　图 ：上海住宅户均人数图

　　信息来源：城市数据团

　　后两个特征很好理解，这与城市发展与房地产投资的趋势相吻合；而前面两个特征，是我们需要重点介绍的。

　　上海租金波动周期暗合房地产市场调控节奏？

　　为了能够更加直观的展示上海市住房租赁市场平均租金价格走势及波动，我们节选了2014年1月 – 2018年8月的月度数据，并进行了一定的处理：指数型数据均以2014年1月的价格为100，租金价格数据为当月租金成交价格的算数平均数。

　　2014年以来，上海市平均租金单位价格63元/平方米/月，2014年1月的58.61元/平方米/月，最高点为2018年9月的76.72元/平方米/月。自2014年以来，租金涨幅30.90％，复合增长率为6％左右，不及上海市平均工资的增幅8％。

　　长期观察租金走势，数据显示2016年3月 – 2017年3月，尽管不同指标之间数据略有差别，但是租金整体向下的趋势一致。2017年4月之后，三个维度的指标走势出现了分化，更加市场化的单位租金价格指标呈现了明显上扬，其他指数类指标的上涨趋势较为落后。

　　图：上海市租金价格走势（单位：元 /平方米/月）

　　信息来源：上海市租赁办公室、中国房价行情网

　　将以上绝对值数据进行同比处理，进一步地放大展示上海市近年来的租金的变化规律：长期来看，数据呈现出明显的波峰和波谷，2014 – 2016年间的时间段内，周期趋势明显暗合上海市房地产交易市场的调控节奏。

　　图 ：上海市租金价格走势（同比处理后）（单位：％）

　　信息来源：上海市租赁办公室、中国房价行情网

　　然而，相较于住房交易市场，租赁市场中的交易频次较高，短期内价格波动较大，并不存在明显的长期上涨趋势，因此结合环比数据，分析上海市租金价格的短期波动。上海市租赁办公室所公布的租赁指数对于短期变化趋势不敏感，另外两个维度的数据可以较好的捕捉租金价格的变动。

　　从数据来看，

　　1）价格整体波动幅度不大，租金的绝对值标准差为正负5.12元/平方米/月；环比的波动范围标准差在正负3％左右。市场基本处于平稳状态，2018年以来有连续上涨趋势；

　　2）住房租赁市场整体呈现出季节性变化，如：每年2月是租金降低，每年6 – 9月租金提升。然而，季节性变化只能作为市场变化的参考规律，存在例外，如：2016年6 – 9月和2017年2月租金价格变化趋势相反。

　　图 ：上海市租金价格走势（环比处理后）（单位：％）

　　信息来源：上海市租赁办公室、中国房价行情网

　　上海租赁住房供需基本平衡？

　　静态来看， 需求方面，数据显示，截止至2018年8月，上海市有1047万租赁人口，产生了582万间的租赁需求。其中，约55万间由机构运营商提供，约43万间房源由城中村改造，剩余483万间的租赁房屋则需要由散户业主提供。

　　表 ：2017全国重点十城租赁住房现状供给结构（单位：万人，万间）

　　供应方面， 根据中国房地产协会主办的中国房价行情网数据披露，上海市2017年累计成交租赁（住宅）住房共221.8万套，合计1.86亿平方米，平均单位成交的住房面积为84平方米/套。根据主要年份社会经济主要指标（2015）统计，上海市户均约2.7人。以此为依据，220万套住房约可以满足594万租赁人群的居住需求，再者，55万间的机构供应量可以满足55万人的居住需求。静态来看，上海市租赁住房市场基本处于供需均衡的状态。

　　动态来看， 短期波动数据由同策研究院监测，主要涵盖上海市住房租赁市场上五大中介的挂牌及撤销数据。上海市五大中介挂牌出租房屋长期处于4万套以上。以7天为周期，2018年4月以来，每周新增房源供应均值8911个供应单位，撤销房源均值8930个供应单位。中介平台中新增挂牌数量略低于撤销的房源数量。供需基本保持动态平衡状态，波动不大。

　　图 ：2018.4.23-2018.9.30每周新增及撤销房源数（单位：供应单位）

　　信息来源：dataln，同策研究院