复星旅游文化集团（下称“复星旅文”，01992.HK）12月14日将在港交所主板挂牌上市。据媒体报道，复星旅文亏损难快乐，资金链紧绷，文旅项目卖房凶猛，在重资产项目上采用了“旅文+地产”的模式。三亚亚特兰蒂斯项目还包括棠岸地产配套，包括1004个可销售住宅度假单位（197个别墅及807套度假公寓）。截至今年6月底已出售966个单位，待确认的销售金额达到69.89亿元。

　　房地产是复星集团发家的两大产业项目之一，不难看出，复星旅文依然没有摆脱地产的模式。值得关注的是，今年以来，地产巨头纷纷进军文旅项目。

　　11月5日，富力文化旅游发展有限公司（富力文化旅游）在海口市注册成立，该公司注册资本为1亿元人民币，其经营范围包括以自有资金对旅游业、房地产业、文化、影视、养老项目投资；旅游项目的开发、建设等。不仅是富力，今年以来，包括碧桂园、保利地产、融创在内的各大房企纷纷加大对文旅产业的布局力度。

　　伴随着宏观政策的把控和房价的阶段性见顶，房地产企业纷纷寻求转型，实现多元化发展。而文旅产业则成了各大房地产企业新的“战场”，据了解目前已经有超过1/3的百强房企进入到了文旅产业。

　　目前我国文旅产业主要包括：主题游乐、景点依托、文旅小镇、度假酒店，综合市场的饱和程度和盈利前景，目前主题游乐、文旅小镇成了房地产企业的“香饽饽”。

　　房地产企业扎堆进军文旅产业首先与市场的导向是分不开的，苏宁金融研究院联合国家金融与发展实验室在南京发布的《中国居民消费升级指数报告（2018）》显示，我国居民消费升级综合指数加速攀升，从2013年的0.341上升至2018年的0.376。品质消费和个性消费成为新的消费发展趋势。

　　同时如今在城市生活的人，每天似带着镣铐在奔跑，被压力裹挟着行走，“逃离城市”成为新的消费潮流，2016年7月1日，住建部、国家发改委、财政部联合发布通知，提出到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。政策导向意味着产业发展处于政策红利期，作为政策导向极强的行业，房地产商自然“寻味而行，紧随其后”。

　　除此之外，就行业自身发展的阶段看，当行业发展到一定程度时，必然会实现产业的融合，经济学上称之为：产业整合。所谓产业整合指的是为了谋求长远的发展，企业之间跨空间、跨地域、行业的合作，进行生产要素的重新配置和整合，以提升企业的市场竞争力。

　　需要注意的是，所谓的文旅地产指的是“文化+旅游+地产”的创新发展模式，是属于企业多元化经营的范畴，而多元化的经营实现的一个非常重要的经济理念就是“范围经济”，即：当一个厂商同时生产多种产品，要比不同厂商分别生产其中一种产品的成本低时就存在着范围经济。

　　如今不少的房地产企业蜂拥进入文旅产业，背后的逻辑是，打着文旅的旗号，低价拿地但是做的还是地产的营生，这事实上就违背了多元化经营的初衷，失去了提升行业经济效率的意义。从公开披露的信息，我们不难看出复星旅文依然靠“卖房凶猛”，本质上仍然是以地产为重要盈利点。

　　不得不提的是，文旅项目前期投资大，属于重资产项目，虽说文旅地产的发展是想实现地产和文旅的互哺，但是难保房地产商不打着文旅的幌子，在此契机拓展自己的融资渠道，让房文旅产业变成房地产企业的“雪中炭”和踏板，只能形成事实上的旅游拉动地产。

　　地产旅游市场规模大是事实，但是我国文旅地产在学步阶段也是事实，文旅产业的专业性较强，项目主题的建立与规划都需要专业技术的支撑，除了是否能够形成事实上的地产和文旅的互补，旅游地产的后期运营也是另一个我们需要关注的问题。

　　窃以为，文旅地产，最本质的核心是“文旅”而非“地产”，如果脱离了文化的加成，那么与商业地产就别无二致了，也失去了发展文旅地产的初衷。房地产大举进军文旅行业从行业发展规律而言是大势所趋，在当前传统住宅地产和商业地产遇到发展瓶颈的现实下，地产行业必须穷则思变，但是房企大规模进军文旅行业究竟能否脱离地产思维，笔者认为还需现实实践的检验。

　　不过在产业融合的初期，若要最终真正实现实体地产和文旅产业的“联姻”，需做好引导工作，将文化实体化，将传统地产淡化，以防止经济主体行为的扭曲，避免某些企业企图通过文旅的名号，“偷梁换柱”获取相关的政策红利，导致经济效率的损失。

　　但愿上市以后的复星旅文不再“卖房凶猛”，而是成为一家真正的文旅公司。