易宪容:房地产税收二十年不变 难落实“只住不炒”

1评论 2018-12-07 15:02:25 来源:金融界网站 作者:易宪容 抢反弹必备短线战法

在房地产税收极低的情况下,中国房地产税占整个国家税收的比重只有3%左右,但房地产业在整个国民经济产值中的比重达到20%以上,严重的不对称

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  12月6日国家税务税局就第3233号(资源环境类158号)提案答复的函指出,我们将按照党中央、国务院促进实体经济发展、降低实体经济企业成本的决策部署,深入了解工业用地税收负担的实际情况,认真考虑提案建议,在推进房地产相关税收制度立法与改革过程中,统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策,发挥税收职能作用,为减少工业用地闲置、服务实体经济转型升级创造良好税收环境。

  也就是说,政府已经承诺,发挥房地产税(无论是交易环节还是保有环节)职能作用,为实体转型升级服务,是政府税收政策的重要一环,也是保证房地产市场健康持续发展的重要一环。因为,中国的房地产市场已经持续发展与繁荣已经近20年了,房地产业的销售金额从1998年的2500亿元左右上升到2018年的15万亿元左右了,20年的时间里,2018年房地产销售金额是1998年60倍了,但是中国的房地产的税收政策在这20年的时间从来就没有变化过。无论是房地产的交易环节税收政策是这样,保持环节也是如此。

  国内房地产市场的交易环节,其房地产交易税或契税,目前还是20年前的1-3%范围内。也就是说,国内房地产交易税不仅低,而且具有相当的弹性。而香港的房地产交易税则住房交易契税由4.25%上升到8.5%,还有住房购买6个月内交易要多20%交易税,1年内交易要多15%交易税,2年内交易要多交10%,以及非香港居民购买增加15%交易税。香港房地产交易税的政策是随着市场变化而不断调整的。香港是这样,其他多数国家也是如此,只是中国则几十年如一日。但中国的房地产市场价格则可轰然上涨。

  可以看到,中国的房地产市场交易税不仅低得离谱,多数购买住房者的房地产交易税基本上都保持在1.5%(在房地产税收极低的情况下,中国房地产税占整个国家税收的比重只有3%左右,但房地产业在整个国民经济产值中的比重达到20%以上,严重的不对称),再上房地产交易税具有很大的弹性,在1-3%区间,这也让地方政府有更多的自由发挥的余地。地方政府为推动当地房地产市场发展,自然会采取更的房地产税率。

  再来看中国的房地产交易所得税。对于这一税收,香港是个人所得综合税率15%,即个人各种得利加总(工资、投资收益、住房交易收益等),扣除减免部分之后,房地产交易得利税率为15%。在美国及加拿大则是采取累计税率。在中国,房地产交易得利税为20%。即个人住房交易所获得的增值部分缴交20%交易所得税。这一税率也20年没有变化。

  但是,由于20年来国内房地产市场的价格不仅只涨不跌,而且多数是暴涨。在这种情况下,不仅早购买住房者可获得十分可观的暴利,也容易把房地产交易所得税转让给买者来支付。这就使得国内房地产交易中的阴阳合同盛行,而地方政府的房地产税征管部门也对此睁一只眼闭一只眼。同时,地方政府征税部门也往往会以征收房地产交易所得税计算上的困难,而采取住房交易总额1%的方式来计算房地产交易所得税。在这种情况下,国内房地产交易所得税也基本上也成虚设的税种。这种房地产交易所得税不仅没有起到调节社会收入分配,遏制房地产炒作的作用,反之成了国内绝大多数居民背信现实写照。

  对于房地产的保有环节征收房地产税,已经研究与谈论也有20年了,但是目前这种税收制度还是在纸上。更谈不上房地产遗产税、房地产的外国居民购买附加税及房地产的空置税等了。也正是因为国内房地产税制度不仅如此落后,而且也是20年从来不变化,所以20年来,政府2003年开始一直在出台各种不同的房地产宏观调控政策,但是房地产宏观调控最主要的经济杠杆税收政策就是从来不变化,也不通过各种房地产税政策来保证房地产市场健康持续稳定发展。在这种情况下,地方政府只能无所不用其极的行政性的调控政策,让国内房地产价格越是调控,涨得越快。

  在十九大报告提出了中国房地产市场的“只住不炒”的市场定位,要求国内房地产市场回归到以消费为主导的市场上来。可以说,要让中国的房地产市场回归十九大的房地产市场定位上来,只是用行政性的调控政策,无论上从市场逻辑上看,还是从20年来房地产市场出台政策的经验上来看,已经是不可能的。所以,要落实十九大报告关于房地产市场的“只住不炒”的市场定位,就得改变和调整当前国内房地产市场不适应的房地产税收政策,就得让房地产税收政策在房地产交易的事前、事中、事后真正起到作用。否则十九大报告对房地产“只住不炒” 的市场定位根本就无法落实。在这种情况下,不仅不利于国内房地产市场持续健康发展,也不利于国内居民财富分配,让社会绝大多数财富集中在少数人手上。所以,当前中国房地产税收制度要进行重大改革与调整。

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关键词阅读:易宪容 房产税 房市

责任编辑:江平波
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