李宇嘉:日本“零元售房” 我国三四线楼市会步后尘吗

1评论 2018-12-05 02:45:07 来源:证券时报 打板粤泰股份错在哪?

  2009年金融危机后,美国底特律的房子“一元售卖”。当时有报道,国内有人去美国“抄底”。后来发现,这是个玫瑰陷阱,“一元房”背后是个巨大的债务黑洞,比如几千美元的修缮费用,老业主欠下的数千元房产税等着偿还,街区四处的小偷正窥视你(犯罪率攀升了200%)。近期,日本爆出“零元售房”,与底特律产业衰败和人口外流导致“一元房”比,地少人多、高山密集的日本出现“零元房”,与老龄化、大城市化和年轻人对待房子的“佛系态度”有关。

  日本的大城市化、都市圈化,在全球最显著,集中在关西和关东的日本三大都市圈(东京、大阪、名古屋),占了全国人口的70%和GDP的70%。特别是日本大东京圈,面积比北京市还小一点,集中了近29%的日本人口,生产了30%以上的GDP。日本广大的其他地区(九州岛、东北地区和北海道等),人口越来越稀疏,房屋空置率也越来越高。近年来,日本房屋高空置率就备受国际关注,日本Fujitsu研究所报告显示,2013年日本有820万个空置房,空置率达13.5%。按照现有的趋势发展,到2033年,考虑新拆除住宅后,日本住房空置率将达到22.8%。这意味着每100套房子中,就有20多套空着,租也租不出去。

  90年代初的地产危机、股市崩盘,以及随后20多年的经济衰退、房价和股价阴跌,30岁左右的年轻人亲眼目睹。再加上,现在育儿及养老压力、工作压力都很大,结婚、生子和购房,年轻人的这三大欲望开始衰减。相应地,日本也不会出现类似中国的“二胎热”、返乡置业热。于是,随着人口由乡入城、从小城市到大城市,空置房屋从乡镇蔓延到小城市。据预测,2053年日本人口将跌破1亿、老龄化率为40%,2060年人口降至8800万,如若此,空置率有增无减。

  国内热衷于研究日本的楼市问题,一则两国深受儒家思想熏陶,国民努力上进,二则日本经历了一轮完整的由盛转衰的地产周期。目前,中国楼市泡沫引发的系统性风险预期甚嚣尘上,同时也正在经历老龄化、大城市化。2015-2017年,我国600多个三四五线城市经历了史无前例的楼市繁荣,房价都上台阶,单价万元以下的城市很少了。兴业证券(行情601377,诊股)研究显示,2016-2017年,按揭贷款的50%、消费贷款的60%流向了三四五线城市,而支撑楼市的人口和产业却不为看好。

  目前,我国大城市化如火如荼,点状增长正在成为经济新引擎。无论从人口流向、或政策导向,大城市已成为新增长极。目前,我国13个城市人口超1000万,各省还在在举全力建设“强省会城市”,预计未来将有30个千万级的城市;同时,人口千万的城市,就业吸纳力强的第三产业或现代服务业占主导,年轻人恋土情节淡,更钟爱大城市。近年来,乡镇空心化、三四线城市人口外流已显现。那么,这些城市是不是也要经历类似日本的高空置率和甩卖呢?

  我国与日本最大差别,就是发展极不平衡,特别是城乡差距。近年来,国家铺设了一张大网(道路、互联网、电信),城乡互联互通,开阔眼界的村组和乡镇村民,已是三四线城市人口的新生力量,进城买房是农村结婚“新三大件”。未来,农村还将转移2亿人口,相当于日本人口的170%,很大一部分会就近到三四线城市,包括陪读、就业、养老,楼市也将呈现软着陆走势。就空心化的村组和乡镇,国家已启动村村合并、复兴生态、观光农业等美丽乡村行动,不会出现土地私有制下,任由房屋衰败而无法纠偏的现象。未来,三四线楼市可能会大面积空置,这无不妥,空间结构本该随人口流动而调整,只要人居和环境协调即可,就像淘汰的产业一样。

  (作者系资深地产研究人士)

关键词阅读:楼市泡沫 线城市 就业吸纳 日本人口 空置率

责任编辑:付健青 RF13564
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