姜兆华:首套房贷利率下调 房价是涨还是跌?

1评论 2018-11-30 10:18:46 来源:金融界网站 作者:姜兆华 抢反弹必备短线战法

银行首套房贷利率下调,对刚需购房者来说,无疑是一次重大利好。首套房贷利率下调对房市究竟会产生哪些影响,未来房价走势是涨还是跌呢?

  作者:某全国股份制银行总行零售部负责人   

  近期有媒体爆出北京、深圳等全国多地银行下调首套房贷利率,首套房贷利率上浮10%又重现江湖。银行首套房贷利率下调,对刚需购房者来说,无疑是一次重大利好。首套房贷利率下调对房市究竟会产生哪些影响,未来房价走势是涨还是跌呢?

  一、为什么银行下调首套房贷利率

  四季度历来是商业银行住房按揭贷款利率调整敏感期。从过往年份看,四季度个人住房按揭贷款利率通常呈上涨趋势。最近北京、深圳等一些重点城市部分银行首套房贷利率下调,分析原因主要有以下三点:

  (一)央行持续放水,货币供给增加。为应对美联储加息,央行今年已连续4次定向降准,释放流动性约4万亿,对冲部分中期借贷便利,净释放流动性2.3万亿,商业银行流动性得到明显改善,信贷资金投放节奏明显加快。住房按揭贷款在流动性明显改善背景下,银行信贷额度呈现宽松局面,首套贷款利率具备因势下调的基础。

  (二)信贷投向调转,结构亟待优化。中央民营经济座谈会召开后,人民银行、银保监会相继出台政策,倒逼银行支持民营企业发展。各大商业银行高管密集表态,坚决响应中央号召,支持中小民营企业发展。银保会主席郭树清提出商业银行支持民营企业“一二五”监管目标,要求商业银行对民营企业贷款投放,三年达到50%。这意味着商业银行要重新调整资产布局,在安全性、效益型、流动性方面做出匹配性安排。加大住房按揭贷款配置成为平衡民营企业贷款投放的一只“砝码”。

  (三)宏观调控趋稳,零售转型提速。房地产调控重点是打击投机炒房,哄抬房价的市场行为。从历次宏观调控政策导向看,刚需购房、改善型购房始终是国家支持保障重点。只是在严监管背景下,银行执行层面出现偏差和走形而已;这既有房地产调控结果导向的“一刀切”因素,也有银行借势提高住房贷款收益的本位考虑。在国家宏观调控趋稳情况下,调低住房按揭贷款利率涨幅,加速零售贷款布局是商业银行零售银行转型的战略选择。

  二、房贷利率下调对房市有何影响

  商业银行下调首套房贷利率,增强普惠金融社会责任担当,对房地产市场会形成有力支撑。银行首套房贷利率下调对房地产市场的影响,主要体现在以下三个方面:

  (一)降低买房成本,购房者减负。首套房贷利率下调,最直接的影响就是降低购房者购房成本,一定程度提升消费者购房意愿,对提振房地产市场形成有力支撑。从购房者主体看,首套住房仍是住房市场消费的主流群体,降低首套房低利率将增加住房市场的有效需求。

  (二)加速房款回收,开发商减压。银行加大住房按揭贷款额度供给,可加速开发商房款回收,缓解房地产市场流动性紧张局面,从而间接支持房地产市场融资需求。在宏观调控基调保持不变背景下,首套房贷利率下调,为房地产开发商缓解流动性松绑减压。

  (三)房贷利率调整,区域性分化。融360《10月中国房贷市场报告》显示,全国35个重点城市66家银行,10月份有19家银行分支行下调利率,较上月增加16家。全国一、二线城市首套房贷利率呈现出局部分化,北京、深圳、广州、杭州、南京、武汉等重点一、二线城市首套房利率出现小幅回调,其他二、三线城市仍然以涨为主。

  随着央行稳健货币政策的实施,首套房贷利率大幅上涨的趋势将得到有效遏制;基准利率上浮10%或将是商业银行首套房贷利率下调的“警戒线”。

  三、未来房价是看涨还是看跌

  融360监测数据显示,国内房贷利率已经连涨22个月。10月份首套房贷的平均利率5.71%,环比上升0.18个百分点,同比上升7.74个百分点。此番利率下调多为外资银行、股份制银行、城商行等局部地区、个别银行的单边行动,五大国有银行首套房贷利率基本“按兵不动”。短期内,金融机构首套房贷利率全面下调的可能性还不是不大。

  部分地区、个别银行的首套房贷利率下调,可以视为首套房贷利率的局部高位回调。从商业银行首套房贷利率局部回调的效果看,房地产市场行情不会因房贷利率局部调整而出现大涨或大跌。短期看,一、二线城市房价会有局部小幅回调,三、四线城市房价普涨行情收窄。长期看,一、二线城市房价相对稳定,涨势不改;热点三、四线城市房价或有局部调整空间。

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关键词阅读:姜兆华 房贷 利率 银行 信贷

责任编辑:江平波
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